城鎮(zhèn)化不應(yīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的借口

面向大海

        住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓表示中國(guó)的城市化進(jìn)程剛剛開始，未來三十年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲：第一，城鎮(zhèn)化主要是需求推動(dòng)，因?yàn)槌擎?zhèn)人口的流動(dòng)增加會(huì)導(dǎo)致一些住房需求的增加；第二，土地成本、住房供應(yīng)成本水漲船高，土地成本比較硬性，一直往上漲，而勞動(dòng)力價(jià)格上行也會(huì)直接反映在房?jī)r(jià)中；第三，中國(guó)投資渠道比較少。

  城鎮(zhèn)化是否會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲？筆者認(rèn)為目前不能草率給出結(jié)論，謝逸楓的三條理由值得商榷。

  首先，城鎮(zhèn)化將導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求增加是客觀事實(shí)，但有需求就會(huì)帶動(dòng)供給。拿城鎮(zhèn)化來說，住房方面，國(guó)家還是著力增加供給，特別是針對(duì)低收入群體方面。據(jù)媒體報(bào)道，2013年全國(guó)將努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套的任務(wù)。另外，中央政府確定“十二五”期間要建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房，2011年已經(jīng)開工了1000萬套，2012年開工了700多萬套。如果這一工程按期完成，將對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

  其次，土地和勞動(dòng)力成本助推房?jī)r(jià)上漲很牽強(qiáng)。當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，一些大城市受到土地供應(yīng)的限制，可用土地?cái)?shù)量逐漸減少將增加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但筆者認(rèn)為之前的城市化進(jìn)程中，沒有很好的利用土地，導(dǎo)致土地過度開發(fā)、浪費(fèi)和低水平建設(shè)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，土地集約和節(jié)約利用將提上重要議事日程。

  這方面，香港的城鎮(zhèn)化建設(shè)就是很好的經(jīng)驗(yàn)。香港只有1100平方公里，其中山地面積有60%，香港的總?cè)丝跒?10萬，香港的建成區(qū)只有24%，而住宅區(qū)只占總面積的7%，在這7%的住宅中容納了710萬的人口。如果我們能夠借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，加大土地節(jié)約利用，那么土地限制城鎮(zhèn)發(fā)展的問題是站不住腳的。

  至于勞動(dòng)力成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這一因素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力量相比于投資等因素來說是很小的因素。即使這一因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，也是我們樂見其成的，因?yàn)閯趧?dòng)力成本上升，說明居民收入增多，這對(duì)城鎮(zhèn)化來說，是一個(gè)好事情。

  最后，目前由于中國(guó)投資渠道少，導(dǎo)致很多有錢人將投資方向瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)，投資需求助推了房?jī)r(jià)上漲。但隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，投資渠道較小的現(xiàn)象會(huì)有改觀。特別是新一屆中央政府加大“簡(jiǎn)政放權(quán)”的力度，最近國(guó)務(wù)院又研究取消下放32投資審批事項(xiàng)，今年共取消和下放165項(xiàng)行政審批事項(xiàng)。隨著簡(jiǎn)政放權(quán)，投資結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)大的變化，政府投資微觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象逐漸減少，民間投資將被激活，民間資本就會(huì)投入到利潤(rùn)更高的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他投資渠道，投資房地產(chǎn)會(huì)逐步減少，投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象也就改變。所以，不必?fù)?dān)憂城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

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