廣州5月房價神奇下降：限簽下的貓鼠游戲

面向大海

       5月“百城價格指數(shù)”顯示，77個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。

  3月和4月連續(xù)領(lǐng)漲全國，卻在5月地王頻出時出現(xiàn)房價下跌，且同比漲幅也首度落在10%的調(diào)控目標(biāo)值內(nèi)，廣州樓市令人驚奇。

  根據(jù)廣州市房管局下屬陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州5月網(wǎng)簽成交均價約為13029元/㎡，環(huán)比上月的13515元/㎡下跌3 .06%。廣州是真的控制住了房價，還是僅僅是數(shù)字游戲？

  開發(fā)商內(nèi)部銷售人士對南都記者稱，目前“雙合同”、“裸賣”、“高低價混搭”等策略流行，只為安度廣州“限簽”期。不少購房者直言，并未從簽約均價的下降中，看到房價松動的希望。

  方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志告訴南都記者，由于前期漲勢過猛，要完成同比漲幅控制在10%以下的目標(biāo)，接下來幾個月，廣州無論用什么手段，都必須保證樓價有所下跌。

  廣州房價或“假摔”

  根據(jù)廣州市房管局下屬陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州5月網(wǎng)簽成交均價約為13029元/平方米，環(huán)比上月的13515元/平方米下跌3.06%。

  其中，中心城區(qū)天河、海珠、荔灣房價均出現(xiàn)罕見下跌。天河區(qū)房價一個月內(nèi)暴跌3031元/㎡，大幅回落至32123元/㎡，降幅達(dá)8.6%。越秀區(qū)回落至31957元/㎡，環(huán)比降幅為7%。

  對于樓市的下跌，一位今年來持續(xù)看盤的剛需戶和幾位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都向南都記者質(zhì)疑稱，整體的樓盤價格都在上漲，官方說天河區(qū)均價下跌8.6%，其實(shí)就連一個樓盤下跌8.6%都很少見，更不用說全區(qū)均價。

  南都記者昨日采訪的業(yè)內(nèi)人士透露，這是房價在限簽的威力下“假摔”。由于高價盤限簽，不少簽約盤以筍貨為主。

  “廣州樓價下跌的‘奇觀’只是一個數(shù)字游戲而已。房子的實(shí)際成交價格和房管局公布的價格是不是同一價格，我們存疑�！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志昨日接受南都記者采訪表示，在限價令政策下面，廣州的樓市只會是趨于穩(wěn)定，降價只是數(shù)字上面的變化而已。

  一位開發(fā)商對南都記者透露，如果開發(fā)商不降價，或者說不按指導(dǎo)性房價出售的話，無法拿到預(yù)售證。對于房價數(shù)據(jù)的下跌，該人士稱，廣州房管局限簽，高價房不能入市，不讓簽約，無法進(jìn)入簽約統(tǒng)計系統(tǒng)，所以價格才會下降。

  以5月的越秀區(qū)江尚東山和天河區(qū)天鑾的銷售為例，環(huán)比上月降價10000元/㎡，跌幅分別為18.2%和16.67%。

  合富輝煌市場研究經(jīng)理成朝暉對南都記者表示，單個樓盤特別是帶優(yōu)越景觀資源的高端豪宅，非常可能出現(xiàn)成交均價大跌，因?yàn)榫坝^、樓層不同，價差相當(dāng)大。高端樓盤無法成交的情況下，成交均價的統(tǒng)計結(jié)果自然下跌。

  實(shí)質(zhì)降價樓盤難覓

  在5月份白云區(qū)、海珠區(qū)接連出現(xiàn)地王后，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計廣州地王周邊附近的樓價將上升。

  從海珠區(qū)南洲路地王附近的羅馬家園新一期開盤價來看，3 .3萬- 3 .6萬/㎡的價位比前一期已有所上升。

  合富輝煌市場研究經(jīng)理成朝暉告訴南都記者，“現(xiàn)在樓盤不漲價就算難得了，根本不會降價�！睂�4月以來出現(xiàn)的樓盤均價下降現(xiàn)象，他稱是結(jié)構(gòu)性原因，因?yàn)橘F的單位無法成交。

  “廣州的樓盤價格情況是，明穩(wěn)、暗漲。開發(fā)商對外是沒有漲房價，但實(shí)際上通過‘精裝修’等手段進(jìn)行漲價。尤其是地王頻出，地王周圍的樓盤只會漲，不會跌。”鄧浩志向南都記者如是判斷。

  從單盤的定價來看，實(shí)質(zhì)降價的樓盤很少。全市簽約量第一的中海譽(yù)城，5月網(wǎng)簽量為491套單位，網(wǎng)簽均價為14945元/㎡，相比起4月份的網(wǎng)簽均價14148元/㎡有輕微上漲，單月漲幅接近千元。

  5月成交量前十的樓盤中，網(wǎng)簽價最高的是保利西海岸的18689元/㎡。西海岸樓盤均價自3月以來保持該水平，價格也未有松動。

  保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者介紹，今年仍希望快速周轉(zhuǎn)，堅持以一二線城市為主，適度輻射周邊城市，“產(chǎn)品上也還是堅持主流產(chǎn)品。”前5月，保利地產(chǎn)銷售額已達(dá)500億。

  “開發(fā)商錢足，暫時不會有降價動作，”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究經(jīng)理?xiàng)畛壳嘟邮苣隙加浾卟稍L表示，目前開發(fā)商的資金還是比較充足的，資金面從去年二季度開始回暖，四季度沒售出的中高檔房都能銷售；同時融資較多，開發(fā)商的錢是比較多的。

  地王刺激看漲心態(tài)

  在不少業(yè)內(nèi)人士看來，廣州5月的樓市表現(xiàn)其實(shí)跟4月相比變化不大。特別是在廣州限價令如此嚴(yán)格的情況之下，樓市均價的下跌不是特別能夠反映房價的變化。

  鄧浩志就表示，樓市走勢看均價是不準(zhǔn)確的，5月份全國樓市的成交量基本跟4月份持平，樓市處于一個價格溫和增長的時期，除了政策較嚴(yán)的北京以外，其他地區(qū)基本上都是量穩(wěn)價漲。

  廣州頻出的地王顯然影響了樓市后市的預(yù)期，看漲心態(tài)非常明顯。不少地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，地王周邊的樓盤有升值潛力。

  南都記者近來聯(lián)系的不少房地產(chǎn)商已經(jīng)慎談房價走勢。萬科、保利等房企強(qiáng)調(diào)了下半年的大手筆推貨，顯得對完成目標(biāo)信心十足。而知情人士透露，正是因?yàn)檫@些底氣，房企對后市的預(yù)期是很“樂觀”的。

  “和2012年相比，今年保利貨量推出的周期更加均衡，降低了對傳統(tǒng)銷售旺季的依賴度”，保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新說，“2013年，公司全年預(yù)計推出全新項(xiàng)目43個，其中上半年約18個，下半年約25個�！�

  龍頭萬科的貨量也不少。萬科今年在廣州將有6個全新項(xiàng)目上市。珠江實(shí)業(yè)下半年將陸續(xù)推出頤德公館等新樓盤。

  開發(fā)商內(nèi)部銷售人士稱，目前“雙合同”、“裸賣”、“高低價混搭”等策略流行，只為安度“限簽”期。但這個期限何時“松綁”仍是未知數(shù)。不少購房者直言，并未從簽約均價的下降中，看到房價松動的希望。

  全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存判斷，未來商品房市場，預(yù)計重點(diǎn)城市會在5年內(nèi)翻番，其他各類城市的翻番時間會在6到10年實(shí)現(xiàn)。

   5月百城房價近8成上漲

  中國指數(shù)研究院昨日發(fā)布5月“百城價格指數(shù)”，5月百城住宅均價，環(huán)比上漲0.81%，同比上漲6.90%。

  其中77個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。一線城市中，廣州在“價格備案”等嚴(yán)厲政策下，5月網(wǎng)簽7441套，環(huán)比上漲32.52%，成交均價下跌3.06%。

  中原地產(chǎn)研究中心昨日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全月，全國主要54城市新建住宅簽約套數(shù)為24.86萬套，環(huán)比4月份的25.3萬套下調(diào)了1.8%，相比3月份跌幅比較大。

  “市場沖高后回落，整體市場在3月份都嚴(yán)重透支，需求及房源都有明顯減少。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析成交下跌的原因時稱，同時信貸政策未繼續(xù)放松，各地公積金政策還有收緊，也影響了購房者入市。

新浪房產(chǎn)

姿色

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明天汕尾

只有朱總理才可把房價降下來，其他的都斗不過總經(jīng)理。