牛刀：房?jī)r(jià)不大跌必暴漲 崩盤(pán)難免

面向大海

     在近日舉行的“智石經(jīng)濟(jì)論壇”上，對(duì)于房地產(chǎn)及其引發(fā)的系列風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)者湯敏指出，中國(guó)房地產(chǎn)正處于一個(gè)十分尷尬的局面，不管是房地產(chǎn)的崩盤(pán)，還是房?jī)r(jià)的反彈，都會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于十分危險(xiǎn)的境地。 “作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)、多個(gè)領(lǐng)域。從亞洲金融危機(jī)到美國(guó)次債危機(jī)以及目前的歐債危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫與崩盤(pán)不無(wú)關(guān)系。中國(guó)也不例外，能否 讓中國(guó)房地產(chǎn)軟著陸，是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)重大課題�！�

  對(duì)此，財(cái)經(jīng)作家牛刀在其微博中表示，中國(guó)房地產(chǎn)完全是一個(gè)投機(jī)的市場(chǎng)，不想大跌就必然暴漲，不可能停止在一個(gè)水平。

  “最后的崩盤(pán)已經(jīng)不可避免，還有很多買(mǎi)樓的人會(huì)排隊(duì)跳樓�！迸５墩f(shuō)。

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  剎不住的房?jī)r(jià)

  新國(guó)五條出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“過(guò)山車(chē)”行情。后國(guó)五條時(shí)代房?jī)r(jià)如何？還有哪些政策會(huì)出臺(tái)？在昨天甘肅衛(wèi)視播出的《新財(cái)富夜談》節(jié)目中，財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀、原住建部政策研究中心副主任王玨林、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)首席行銷(xiāo)官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房?jī)r(jià)。

  后國(guó)五條時(shí)代的房?jī)r(jià)走勢(shì)

  3月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。北京網(wǎng)簽量達(dá)到了4.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.32倍；上海二手房成交量達(dá)7萬(wàn)套，環(huán)比上漲3.55倍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯 示，3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)僅有溫州環(huán)比微降0.1%，上海上漲3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、廣州2.5%，這四個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅位 列前四名。

  到了4月份，一線(xiàn)城市房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。價(jià)格方面，中指院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，4月份100個(gè)城市中，有76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為2.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.87%，杭州則出現(xiàn)下跌。

  葉檀：王先生你答應(yīng)我們的，到這個(gè)節(jié)目都要說(shuō)實(shí)話(huà)。您怎么看房?jī)r(jià)？

  王玨林：還是向上。因?yàn)槲覀兊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。

  葉檀：非常明確的答案。杜先生呢？

  杜猛：鐵定向上。有兩個(gè)核心原因，第一是中國(guó)仍然采取“招拍掛”的土地政策，導(dǎo)致土地價(jià)格只漲不跌。第二，人口紅利，全世界只有中國(guó)和印度兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)像黃金一樣堅(jiān)硬。

  喬廷夫：我們公司正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有10個(gè)左右，分布在長(zhǎng)江南北。在國(guó)五條頒布前，應(yīng)該說(shuō)銷(xiāo)售勢(shì)頭都非常好，國(guó)五條頒布之后增幅有所下滑。

  公共政策水平要提高

  葉檀：新國(guó)五條出臺(tái)的本意是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上升，抑制投資性需求。為什么市場(chǎng)卻走出了相反的走勢(shì)？

  王玨林：3月是一個(gè)政策的真空期，不是國(guó)五條對(duì)整個(gè)未來(lái)情況的反映。新國(guó)五條雖然出臺(tái)了，但沒(méi)有正式實(shí)施，尤其是一線(xiàn)城市的消費(fèi)者怕增加20%個(gè)稅，在恐慌下爆發(fā)了集中交易。

  葉檀：政策不落地，大家就搶著交易。真空期越長(zhǎng)，搶房的時(shí)間也就越長(zhǎng)。那當(dāng)初在出臺(tái)政策的時(shí)候，難道沒(méi)有評(píng)估？

  王玨林：我跟你一樣也帶著這個(gè)問(wèn)題。政策目的很明確，要把過(guò)熱的市場(chǎng)平穩(wěn)下來(lái)，這是對(duì)的。但政策這么長(zhǎng)時(shí)間不落地，造成市場(chǎng)的恐慌，這是不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的問(wèn)題。

  喬廷夫：我們問(wèn)過(guò)政府部門(mén)有沒(méi)有可能在短時(shí)間之內(nèi)把這個(gè)政策落到實(shí)處？比如一刀切，在頒布的當(dāng)天就開(kāi)始實(shí)施。但是地方政府對(duì)于這種變化需要時(shí)間來(lái)安排，我認(rèn)為一個(gè)月的時(shí)間真的不是很長(zhǎng)。

  杜猛：我們公共經(jīng)濟(jì)管理的能力需要提高，如果管理水平不提高，造成恐慌性需求，正好中了看漲派的詭計(jì)。

  去年底，深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波在微博上與任志強(qiáng)打賭，如果賭輸將在北京長(zhǎng)安街裸奔十公里。但是事實(shí)證明看空者又一次錯(cuò)了。3月底，郭建波公開(kāi)致歉稱(chēng)：作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專(zhuān)家，我對(duì)自己的錯(cuò)誤言論深感羞愧。

  葉檀：新國(guó)五條出臺(tái)之后有些政策沒(méi)有落到實(shí)處，比如�？诰筒粓�(zhí)行20%的個(gè)稅。明年不動(dòng)產(chǎn)要統(tǒng)一登記了，再過(guò)幾年房產(chǎn)稅就要統(tǒng)一推出了，會(huì)有這樣的日子嗎？

  喬廷夫：明年6月30號(hào)之后，所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該說(shuō)影響會(huì)非常非常大。我了解的一些身邊的財(cái)富人士，他們這段時(shí)間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了。

  王玨林：房產(chǎn)稅是市場(chǎng)管理的重要手段。大家都有意見(jiàn)，說(shuō)現(xiàn)在的市場(chǎng)都用行政管理，應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)的規(guī)則去辦，所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路。

  葉檀：5年之內(nèi)能出來(lái)嗎？

  王玨林：這個(gè)不要往時(shí)間上靠，沒(méi)有任何意義，因?yàn)檫@個(gè)工作挺復(fù)雜的。領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)知也很重要。即便推出也不能一刀切，否則中小城市就沒(méi)法發(fā)展了。

  哪里買(mǎi)房安全？

  金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預(yù)言，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會(huì)破裂，中國(guó)也挺不過(guò)三年。他猜對(duì)了美國(guó)，卻猜錯(cuò)了中國(guó)。雖然中國(guó) 100多個(gè)城市的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，但是部分城市的空置率之高是不爭(zhēng)事實(shí)。美國(guó)一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，稱(chēng)這只是 “一片空屋的堆積”，可能是中國(guó)最大的“鬼城”。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機(jī)正在三四線(xiàn)城市蔓延，內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。

  葉檀：鄂爾多斯、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤(pán)了，類(lèi)似于鄭東新區(qū)這樣的地方會(huì)崩盤(pán)嗎？

  杜猛：上市的房地產(chǎn)公司有152個(gè)，他們財(cái)務(wù)報(bào)表上的毛利在15%到20%；非上市公司在20%到30%。如果房?jī)r(jià)下降超過(guò)30%就意味著開(kāi)發(fā)商血本無(wú)歸。鄂爾多斯是崩盤(pán)的，因?yàn)樗?0%的高檔樓盤(pán)價(jià)格都攔腰截?cái)�。三亞接近崩盤(pán)，它降幅超過(guò)了20%。

  葉檀：有沒(méi)有安全系數(shù)比較高的城市？

  杜猛：我認(rèn)為北京、上海最安全，一線(xiàn)城市最安全。

  喬廷夫：可以考慮一個(gè)方法，就是看春運(yùn)。如果說(shuō)這個(gè)城市一過(guò)了春運(yùn)就空空蕩蕩的，那這個(gè)城市可能是危險(xiǎn)的。

  葉檀：我們討論了政府的調(diào)控能力的問(wèn)題，其實(shí)有時(shí)候政府是有意地模糊，這樣才能從中取勢(shì)，看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下。我們從來(lái)沒(méi)有出臺(tái)一個(gè)非 常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去，如果有的話(huà)，我估計(jì)十個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也撐不住了。我們房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大，我比較認(rèn)同，但是它的邊界在什么地方？是 5年之后還是10年之后，現(xiàn)在確實(shí)非常難說(shuō)。有一點(diǎn)是可以肯定的，最敏感的資金已經(jīng)開(kāi)始逐漸撤離的時(shí)候，大家一定要小心了。

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