我的樓市口述》之一：一個(gè)代理人士眼中的鄭州樓市

面向大海

鄭州給我印象最深刻的一點(diǎn)是，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展中有機(jī)遇，同樣也有危機(jī)。

       新浪樂居深度報(bào)道記者 董文艷/文

       自述人 易居中國(guó)河南區(qū)域總經(jīng)理金琪昌

       我入房產(chǎn)代理這行有十二年， 2004年底被派到鄭州來，拓展河南這片市場(chǎng)。最近我越來越覺得，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影。其中，鄭州又會(huì)成為一個(gè)非常典型的案例。樂居一線匯總報(bào)道》

       因?yàn)榻鼛啄�，鄭州搭上了�?guó)家中西部發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的順風(fēng)車，有很多發(fā)展機(jī)遇。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，鄭州的城市框架被進(jìn)一步拉大，2009年的很多基建項(xiàng)目都陸續(xù)會(huì)在這兩年交付，包括鄭州地鐵、高速路的貫通。還有一些大型企業(yè)如富士康等去年也過來了。這里人均GDP指數(shù)在不斷往上提升，這些利好賦予了它向上的空間。

       現(xiàn)在鄭州市區(qū)平均房?jī)r(jià)已接近8000元/平米，我覺得它還會(huì)往上漲，這是供求關(guān)系決定的。河南省有近1億人口，是全國(guó)人口最多的省份，鄭州又是省會(huì)，有人口紅利。由于地處京廣鐵路和隴海鐵路交匯處，是全國(guó)交通大動(dòng)脈，鄭州每年幾乎都有100萬人口的新遷入量，首置、首改的剛性需求非常大，在這里，最受歡迎的，還是80平米的兩房，110平米的小三房這類經(jīng)濟(jì)型的房子。鄭州的投資需求只在20%以內(nèi)，我認(rèn)為，這個(gè)比例也處于一個(gè)比較安全的黃金分割點(diǎn)。

       所以，單從這一點(diǎn)，就能看出鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有太多泡沫成分，它在朝一個(gè)良性的方向發(fā)展。就算有一點(diǎn)空置率，也是正常的。現(xiàn)在外界都說，著名的鄭東新區(qū)空置率高，有泡沫風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際上，據(jù)我觀察，在那買里房的多是省內(nèi)市外的人，有投資性需求，但也有很多是改善型剛需。這些人的生活半徑比較大，只是一個(gè)月中有幾天在鄭州，不是天天來住罷了。鄭州的投資需求還是處在合理狀態(tài)內(nèi)的。

       其實(shí)，鄭州本地人也想在鄭東新區(qū)買房子，只是無奈房?jī)r(jià)太高，新區(qū)房?jī)r(jià)是市區(qū)的2到3倍，這里有賣到超過20000元/平方米的。在鄭州，如今賣的最貴的就是新區(qū)低密度產(chǎn)品項(xiàng)目，售價(jià)都在每平米3萬5左右，是由建業(yè)和綠城開發(fā)的。

       不過，總體來看，市場(chǎng)上主力成交的房源差價(jià)并不是特別大。房?jī)r(jià)還很有上升勢(shì)頭。作為省會(huì)城市，鄭州以市外省內(nèi)客戶的購(gòu)買為主導(dǎo)，這里50%的物業(yè)以鄭州客戶為主， 45%物業(yè)來自省內(nèi)其他需求。

       據(jù)我所知，在2007年以前，鄭州有很多公務(wù)員集資建房的現(xiàn)象，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)很少，因?yàn)檎�府不允許，也想把購(gòu)房需求推向市場(chǎng)化。但在其他地級(jí)市，公務(wù)員集資建房還是比較多的，比如河南新鄉(xiāng)，基本所有事業(yè)單位，包括政府的一、二級(jí)單位，都有這類情況。

       除了公務(wù)員群體，一些壟斷行業(yè)的職工，公積金較高的人，他們現(xiàn)在也開始向外釋放改善型需求，成了鄭州一些高端物業(yè)的簇?fù)碚�。像普羅旺世項(xiàng)目，類型豐富，開發(fā)的也不錯(cuò)，就很受歡迎，算是鄭州代表性住宅大盤了。

       這里面也隱藏了一個(gè)置業(yè)邏輯，就是官到商，商到民。像有的樓盤銷售，我們會(huì)去做官的文章，如果官簇?fù)�，商就�?huì)被帶動(dòng)起來，商簇?fù)硪院�，民也�?huì)跟隨。這種現(xiàn)象在鄭州很普遍。

       現(xiàn)在炒的很熱的“新國(guó)五條”，對(duì)鄭州影響算得上兩級(jí)分化。對(duì)那些高總價(jià)的投資型和享受型物業(yè)影響會(huì)比較大，但對(duì)大部分的剛需市場(chǎng)其實(shí)并沒有什么影響。我現(xiàn)在看到的情況是，需求依然旺盛，購(gòu)房者都想著能買就買，對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期比較強(qiáng)。

       再往前看，鄭州2011年出臺(tái)的限購(gòu)令，也只是在當(dāng)時(shí)威力很大，把至少20%—30%的投資客和鄭州市內(nèi)的二次置業(yè)客戶擋在門外，短期之內(nèi)起到了抑制投資性需求的作用。但它不過是個(gè)時(shí)效性很強(qiáng)的強(qiáng)制性行政命令，雖然有效，也影響有限�，F(xiàn)在開發(fā)商、購(gòu)房者會(huì)想一些辦法，比如通過不登記備案、協(xié)議付款的方式去規(guī)避它。大家都清楚限購(gòu)令會(huì)被取消，只是時(shí)間問題，已經(jīng)形成了這樣的共識(shí)。

       河南現(xiàn)在只有鄭州有限購(gòu)，而且是在市區(qū)三環(huán)內(nèi)。限購(gòu)范圍并不是特別大。更何況當(dāng)?shù)卣�府的�?jīng)濟(jì)來源很大一部分還是來自出售土地，要他們?nèi)ネ苿?dòng)中央的限購(gòu)等調(diào)控政策，其實(shí)動(dòng)力并不是特別足。

       與此同時(shí)，在鄭州發(fā)展的大背景下，許多一線品牌地產(chǎn)商也開始大肆進(jìn)入這里。漸漸的，鄭州的市場(chǎng)格局也發(fā)生了悄然的變化。在外來開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入下，市場(chǎng)開始向幾家本地優(yōu)秀的地產(chǎn)商聚集。因?yàn)楸居械鼐壭詢?yōu)勢(shì)，一些品牌好的、產(chǎn)品研發(fā)成熟的、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企會(huì)迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。這使得人們?cè)卩嵵葙I房的質(zhì)量有了一個(gè)明顯的改善，當(dāng)然它也反過來推高了整體的房?jī)r(jià)。

       提到房企，就不能不說建業(yè)地產(chǎn)。這算得上是當(dāng)?shù)乜诒�最好、在河南最具代表性的一家房企。它非常特殊，跟全�?guó)的其他50強(qiáng)房企都不一樣，堅(jiān)持走省際化的發(fā)展路線，不出河南。因?yàn)楹幽鲜寝r(nóng)業(yè)大省，建業(yè)提過“給農(nóng)民造好房子”的口號(hào)。除了覆蓋鄭州、其他地級(jí)市，這家房企也在向河南的縣級(jí)市進(jìn)行業(yè)務(wù)輻射。

       而河南各地市的當(dāng)?shù)卣�府也都希望建業(yè)能進(jìn)去，會(huì)給它比較好的土地獲取條件。畢竟建業(yè)是河南房企的龍頭老大，何況它的董事長(zhǎng)胡葆森也有一定的影響力。此外，鄭州是建業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)的基地，這里好的產(chǎn)品品類之后會(huì)全線往地市覆蓋。

       不過，也許是過于注重拓展縣級(jí)市，在鄭州，建業(yè)前兩年錯(cuò)過了一次非常好的爆發(fā)式增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，特別是土地獲取方面。畢竟鄭州的交易量、房?jī)r(jià)才是全省最高的。他們現(xiàn)在也意識(shí)到了這一點(diǎn)，從去年開始大規(guī)模在鄭州進(jìn)行土地儲(chǔ)備，進(jìn)行批量開發(fā)。

       現(xiàn)在建業(yè)做了一個(gè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)移，把原來四線城市為主的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為立足于鄭州，輻射全省，它們要重新拿回在省會(huì)城市的主導(dǎo)地位。因?yàn)閺?009年開始，建業(yè)在鄭州基本已處于二線房企的銷量地位，一年在鄭州的項(xiàng)目交易能達(dá)到15億到20億的都已經(jīng)很少。在河南它雖是老大，但在鄭州，建業(yè)已處于二線。

       當(dāng)前有兩家房企在鄭州占絕對(duì)的主導(dǎo)地位。一家是正商地產(chǎn)，也是河南本土，它追求周轉(zhuǎn)率，一年在鄭州有近百萬平米的銷售量。另一家是福建的升龍地產(chǎn)，同樣一年近百萬平米的去化量。它們目前都比建業(yè)表現(xiàn)好。在鄭州，本地房企中像亞星、永威，一些外來的開發(fā)商像綠地，萬達(dá)，也都做的比較不錯(cuò)。

       這些外來龍頭開發(fā)商，往往都有品牌溢價(jià)。在我看來，它們是一股推動(dòng)鄭州房?jī)r(jià)的潛在力量，雖然眼下對(duì)房?jī)r(jià)的撬動(dòng)作用并不是太明顯。除了綠城，這家房企產(chǎn)品做的已經(jīng)很好，現(xiàn)在受到客戶的追捧，能實(shí)現(xiàn)20%左右的品牌溢價(jià)，但這也是經(jīng)過將近5年的時(shí)間沉淀出來的。

       鄭州給我印象最深刻的一點(diǎn)是，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)在蓬勃發(fā)展中有機(jī)遇，同樣也有危機(jī)。

       一方面，由于市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，違法成本過低，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低，出現(xiàn)了很多開發(fā)商的違規(guī)行為。而鄭州的政府監(jiān)管力度又跟不上來，使購(gòu)房者權(quán)益得不到保障。

       比如，今年4月，全國(guó)有8家房地產(chǎn)商被發(fā)改委開了罰單，其中有2家就在鄭州，主要就是因?yàn)殇N售不規(guī)范，沒有嚴(yán)格按政府規(guī)定進(jìn)行價(jià)格公示，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作做的不好。

       在鄭州高新區(qū)，許多開發(fā)商都在無證銷售。甚至有的開發(fā)商手里一個(gè)證都沒有，就開始向客戶收取意向金或部分房款，比如高新區(qū)的西雅圖項(xiàng)目。在鄭州，80%以上的房企都有無證銷售的情況，包括一些赫赫有名的本地龍頭房企在內(nèi)。外來開發(fā)商相對(duì)收斂些。

       這主要是因?yàn)檫`法成本低，鄭州的地方保護(hù)主義很重。這里目前仍以本地地產(chǎn)商為主，它們開發(fā)實(shí)力弱，項(xiàng)目獲取后，前期需要大量投入資金，按說沒有證是不能收客戶錢的，但這些開發(fā)商又沒有更好的融資渠道，只有違規(guī)銷售獲取資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。這是一個(gè)惡性循環(huán)。

       對(duì)于它們的違規(guī)銷售，政府不過是睜一只眼閉一只眼。哪怕有人舉報(bào)，政府也會(huì)跟舉報(bào)的人說，你如果覺得不合理，不買就是，把錢退給你就行了。政府不會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行過于嚴(yán)厲的處罰，他們?cè)诒Ｗo(hù)本地開發(fā)商。

       一些開發(fā)商和政府的關(guān)系也是非常值得商榷的。據(jù)我所知，盡管明令禁止，鄭州現(xiàn)在仍能批出容積率6-8的城市綜合體項(xiàng)目，甚至有的住宅純朝北，終年不見陽光，并不符合國(guó)家對(duì)住宅須滿足冬至日滿窗日照兩個(gè)小時(shí)的規(guī)定，現(xiàn)在卻也能拿到銷售許可證。鄭州市場(chǎng)上如今有大量的這種產(chǎn)品，像升龍地產(chǎn)就有很多。只要產(chǎn)品價(jià)格合適，手續(xù)完備，依然有人買。這是在高容積率下的一個(gè)畸形的市場(chǎng)現(xiàn)狀，不止鄭州，全國(guó)很多二三線城市都有。

       另一方面，由于土地市場(chǎng)不透明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的活躍度還沒有完全放開。鄭州目前60%以上的土地都不是走市場(chǎng)招拍掛制度，土地獲取方式仍是以議標(biāo)為主。政府也有權(quán)力尋租，獲取灰色收益。

       開發(fā)商以議標(biāo)形式拿到土地后，跟政府彼此之間形成了一種默契，土地大量的對(duì)外賣，一線品牌開發(fā)商進(jìn)來，卻沒有辦法參與其中，土地獲取會(huì)出問題。這也是制約二、三線城市發(fā)展的瓶頸。

       現(xiàn)階段，在整個(gè)河南省內(nèi)，外來開發(fā)商相對(duì)來說占市場(chǎng)份額仍然較小。一些政企關(guān)系好的本地一線品牌開發(fā)商更容易獲取土地。而那些政企關(guān)系不好的企業(yè)在這種競(jìng)爭(zhēng)格局里自然就容易掉隊(duì)。比如河南有一家叫太極置業(yè)的，前幾年在鄭州項(xiàng)目還挺多，后來它的產(chǎn)品研發(fā)、銷售速度都跟不上市場(chǎng)發(fā)展了，當(dāng)然這也跟企業(yè)本身有關(guān)。在鄭州，走高周轉(zhuǎn)比較保險(xiǎn)，要是追求項(xiàng)目利潤(rùn)率，產(chǎn)品定價(jià)高，不切合剛需市場(chǎng)，就會(huì)賣的慢，也容易被淘汰出局。

       到鄭州工作將近9年了，算得上打開了局面�，F(xiàn)在河南一線地產(chǎn)商我們也基本都在合作。鄭州在我看來是個(gè)新興城市，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還很大。雖然我沒在這里定居，只是在鄭州長(zhǎng)期外派工作，但我看好這里的發(fā)展。我在鄭州買了幾套房，都是我覺得位置比較好、發(fā)展前景比較大的地方，算作投資的一部分吧。

新浪房產(chǎn)

作者：董文艷

樂居一線匯總報(bào)道