房企“不差錢” 一線城市補(bǔ)倉調(diào)控“不給力” 土地市場升溫

樂居

用“驟然升溫”來形容5月的上海(樓盤)土地市場恐怕并不為過。上周，上海連續(xù)上演土地出讓“大戲”，上海世博區(qū)域接連出讓6幅地塊，2天內(nèi)樓板價成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新三次，讓業(yè)內(nèi)連連驚呼“想不到”；5月10日，上海青浦一地塊在終止出讓四個月后又重新掛牌，與前一次的掛牌價格相比，這幅重新掛牌的土地身價居然從13億元飆升至44億元。

  不僅是上海，進(jìn)入5月以來，一線城市土地市場集體走火，“高溢價”、“數(shù)百次舉牌”以及諸如上海世博板塊連續(xù)刷新單價地王的現(xiàn)象，均可以反映出房企積極拿地補(bǔ)倉的心態(tài)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國五條”引發(fā)的觀望情緒正逐漸淡去，調(diào)控壓力的減小、房企相對充裕的資金面以及土地補(bǔ)倉的迫切需求，令各大房企開始著手大舉攬地。

  上海土地市場屢創(chuàng)高價

  上海上周連續(xù)三天的土地“大戲”讓人目不暇接。5月9日，上海世博板塊接連出讓3幅商辦用地，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資以9.78億競得上海世博A09B-02商辦地塊，樓板價40079元/平方米，溢價率48.03%，創(chuàng)下今年來的樓板價新高。

  就在前一天的5月8日，上海還出讓了另外三宗浦東新區(qū)世博會地塊，合計出讓面積4.7萬平方米，共獲得25.9億元出讓金，買家分別為中國電力、華泰保險以及深圳(樓盤)市立業(yè)集團(tuán)。其中，中國電力以10.1億摘得的世博板塊A09A-01商辦地塊獲得了22.59%的溢價率，成為世博區(qū)域首次溢價成交的地塊。

  兩天之內(nèi)，上海世博板塊共出讓6宗地塊，不僅獲得了共計54.5億元的賣地收入，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域整體超過20%的溢價率，更連續(xù)打破區(qū)域內(nèi)地塊出讓價格的最高紀(jì)錄。

  然而，上海5月的土地傳奇尚未結(jié)束。5月10日，上海土地交易市場發(fā)布了今年第85號公告，其中青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊在中止出讓四個月后被重新推出。公開資料顯示，該徐涇地塊第一次出現(xiàn)在上海土地交易市場是2012年2月20日，起始總價13.68億元。但半個月后，出讓方就發(fā)布公告暫時中止了徐涇地塊的出讓，并在今年1月4日正式公告終止出讓活動，稱將對出讓條件做些變動。讓人意外的是，僅四個月后的上周五，該地塊就重新出現(xiàn)在上海土地交易市場，且相同的出讓面積、相同的容積率，僅將土地用途稍加修改，地塊掛牌起始價已經(jīng)從2012年的13億元直接飆升到逾44.23億元，底價大幅攀升了238%，引起業(yè)內(nèi)一片嘩然。

  有業(yè)內(nèi)人士猜測，出讓方有魄力漲價31億元重推地塊，必然已經(jīng)找好了下家，或是意向買家較多，不愁“嫁”不出去。有消息稱，保利和嘉里建設(shè)兩家開發(fā)商對該地塊均有較大興趣。

  “國五條”效力減弱房企大舉攬地

  不僅上海土地市場“火熱”，北京(樓盤)、廣州(樓盤)的程度也不遑多讓。5月7日，經(jīng)過現(xiàn)場82輪競標(biāo)后，北京世紀(jì)今創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價3.68億拍得北京門頭溝區(qū)新城MC09-004塊地C2商業(yè)金融用地，溢價率高達(dá)104%。5月6日，廣州白云區(qū)同寶路8號、10號地塊被佳兆業(yè)以總價18.68億元拍得，剔除配建面積后25597元/平方米的單價刷新該區(qū)域單價紀(jì)錄。

  根據(jù)克爾瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的4、5月份全國土地成交排名可以發(fā)現(xiàn)，各大房企瘋狂拿地主要集中在北上廣三大一線城市以及其他重點(diǎn)城市。而進(jìn)入5月，隨著眾多優(yōu)質(zhì)地塊的進(jìn)入土地市場，更是引來了各大房企不惜代價的瘋搶，“高溢價”、“數(shù)百次舉牌”等現(xiàn)象，均可以反映出房企積極拿地補(bǔ)倉的心態(tài)。

  與4月土地市場狀況形成強(qiáng)烈反差的是，進(jìn)入5月以來，房企正大肆吃進(jìn)一線城市土地，一來是房企自身補(bǔ)倉需求，二則釋放出一個清晰的信號——“國五條”引發(fā)的觀望情緒正逐漸淡去。

  眾所周知，全國土地市場年初受“國五條”細(xì)則出臺影響經(jīng)歷了一個短暫的調(diào)整期，而由于各地政府出臺的細(xì)則多數(shù)缺乏實(shí)效性，對于限購等調(diào)控措施又相對消極，從而導(dǎo)致新政對市場無法完全見效�！�"國五條"引發(fā)的市場觀望情緒逐漸淡去，這些現(xiàn)象均增加了房企對于市場的期望值，土地市場也迅速結(jié)束調(diào)整期，各大房企便開始著手高額攬地�！笨藸柸鹧芯恐行姆治鰩熣J(rèn)為。

  而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，各大房企之所以能夠如此痛快地高額購地，除了政策調(diào)控方面壓力減少之外，主要還有兩方面原因：一是各大房企今年前四月呈現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績，大型房企在融資方面也極為順利，資金壓力得到緩解增加了企業(yè)拿地?zé)崆�；二是企業(yè)今年順利銷售后帶來的補(bǔ)倉需求，特別是企業(yè)在一線城市及其他重點(diǎn)城市的土地儲備在市場需求增加的情況下有必要進(jìn)一步擴(kuò)充，以滿足未來企業(yè)的可持續(xù)開發(fā)

來源：上海證券報 | 作者：朱楠