未來十年中國房地產仍有投資價值

宜人

財富大講壇專家認為，現時入市猶未晚，該出手時須出手

2013年注定是房地產不平凡的一年。國五條橫空出世，地產風云再起。然而調控之下，卻是新一輪的房價上漲。如此調控為哪般？你，看懂了嗎？

4月19日，第10期“粵財控股·羊城晚報財富大講壇”攜著名房地產市場研究專家、廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文先生，著名稅收與理財專家、中山大學嶺南學院教授楊衛(wèi)華先生一同為我們回顧了房地產市場及其調控政策的歷史沿革，解讀了目前的調控措施，分享了2013年房地產投資機會和投資策略。他們都一致看好未來十年房地產發(fā)展，“房價仍會漲，一線城市尤甚。未來十年，中國房地產仍然很有投資價值！”

看漲：“房價還會繼續(xù)漲！”

房地產調控多年，房價整體走勢如何？出臺新政策之后，形勢是否有大變化？

楊衛(wèi)華給出了自己的解讀，“房價的調整和稅收的調整不能抑制房價上漲。從長遠看，房價只會繼續(xù)升。2013年-2014年大戶型住宅產品供求繼續(xù)放量，全年樓價將呈現明顯的結構性上漲，正常漲幅在10%以上�！�

趙卓文也認為，目前房價正處于一種逆生長狀態(tài)，首先從政策來看，房地產行業(yè)目前在中國經濟的地位和作用不言而喻，因而房地產政策不會有大面積的打壓。其次，土地資源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加會進一步促進房價上漲。高地價、高成本、高開發(fā)強度、高門檻將成為廣東房地產的重要特征。

解讀：調控為何無法抑制房價

談到調控不理想的原因，楊衛(wèi)華認為：第一，政府的各項調控政策，比如說金融政策、財稅政策、行政手段還有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床異夢，中央政府要控制房價，而地方政府是希望房價上漲，對房地產調控不積極。第三，我們對房地產的認識是有偏頗的，從2003年國務院“18號文”到現在都在一直強調房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，這話是不全面的，房地產業(yè)既是支柱產業(yè)也是民生產業(yè)，但現在我們過度強調了支柱產業(yè)而忽略了民生產業(yè)。第四，房地產存在兩大壟斷，一是土地被政府壟斷，土地價格由政府說了算，所以土地價格越來越高；二是房地產的經營是開發(fā)商壟斷。

趙卓文則表示，調控還是有一定作用的，但是可持續(xù)性很弱。因為影響樓價的基礎因素，沒有發(fā)生大的改變，樓市繁榮“游戲規(guī)則”，更是多年依舊。而要解決這個問題，必須有長效的住房供應體系和長期的住房供應計劃。

熱點：國五條中的20%到底是什么？

國五條提出的對二手房賣主征收20%具體指什么？楊衛(wèi)華解釋道：20%是按照所得來計算的，有媒體說20%是按照差價，就是買進房子與賣出房子的差額要交20%的稅，這個說法不準確。這個差額是毛利，不是利潤，而應該按照這個差額扣掉相關的費用來交稅，按所得來交稅。

政策：“限”時代的到來

在談到限購政策時，趙卓文認為，“限購”應該成為中國房地產的特色而長期存在�！耙驗楫斍暗姆康禺a運行機制，決定了調控是常態(tài)。要想調房價，必須調結構，要想調結構，必須改變運行機制。10年調控，已經指明了出路。”

他坦言，房地產市場應該是讓多數人財富增加的最重要因素。根據胡潤研究報告，中國億萬富豪中15%是炒房者。未來掌握這個城市財富的人將是45歲—60歲的人。他們掌握財富的主要原因是因為擁有不動產。特別在樓市全面進入“萬元房時代”后，財富增值最可靠最直接的表現，依然是不動產的增值。它比股票更具有保值和抵御通貨膨脹風險的能力。

北上廣等一線城市的資源永遠是供不應求的，不限購不行；財富集中在少數人手中，限購勢在必行。不限購，樓市市場幾乎無法維持最基本的穩(wěn)定狀態(tài)。

訣竅：投資房產有門道（樓盤資料）

“2013年的中國樓市，要看大開發(fā)商臉色�！壁w卓文說，中國房地產已經進入全面資本主義時代，房地產壟斷時代提前到來。大型上市房企市場占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市場份額達到34%。2013年，有能力、有意愿買地的企業(yè)，依然是大型開發(fā)商。

“2013年做房地產，必須研究好四類人�！壁w卓文認為有錢人、閑人、女人和年輕人是必須關注的四類人群。2013到2014年，有錢人將撐起一線中心城市樓市的銷售量。休閑地產旅游地產將成為投資發(fā)展的重點，閑人受到關注。女性作為購房決策者將越來越影響到房地產的發(fā)展。另外，2013年，90后隆重登場，他們成為購房的新一代參與者。

警示：新泡沫襲來 注意理性投資

趙卓文認為，廣州新一輪商業(yè)地產泡沫正在形成�！皬V州商業(yè)地產的繁榮在2013年將面臨升級換代，表面的繁榮背后是后勁不足�！壁w卓文指出，由于限購等房地產調控政策的影響以及地方政府的政策優(yōu)惠，近兩年來廣東省的商業(yè)地產項目迅速增加，前期的投資回報帶來了后期的盲目跟風和投資。后續(xù)大量的商業(yè)項目的出現，明顯缺乏計劃和規(guī)劃。政府鼓勵發(fā)展，開發(fā)商盲目投資，投資者瘋狂入市，2013年的廣東商業(yè)地產正演繹“再攀高峰”的行情，風險與機會并存。消費者不要盲目樂觀，注意理性投資。

投資策略

中心，中心，還是中心！

“中心論”是趙卓文提到的一個重要投資戰(zhàn)略。“中心就是最強的”。他表示，未來3年中國房地產主要增長機會在一線城市、中心城市。在區(qū)位選擇上，城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大，增長速度也越來越快。未來的潛力和可能性都是優(yōu)于周邊城市的。對投資者來說，“該出手時就出手”。

房地產發(fā)展藍海戰(zhàn)略

未來房地產發(fā)展將出現新的態(tài)勢。趙卓文總結了2013年房地產發(fā)展的藍海戰(zhàn)略：一是城鎮(zhèn)化將成為未來幾年的發(fā)展重點。美麗中國背景下，廣東的鄉(xiāng)村地產，縣鎮(zhèn)級地產將有新的增長點；二是珠三角城際軌道交通網絡完善后，衛(wèi)星城市、節(jié)點城市和新型商業(yè)綜合體系，將有新的發(fā)展機遇；三是產業(yè)地產、旅游休閑地產、文化地產、工業(yè)地產等將有新的發(fā)展；四是三舊改造將延續(xù)，并會進入新的階段；五是中心城市中心區(qū)物業(yè)價值將加快上升，企業(yè)銷售策略轉為持有策略，回報水平將更高。

重點關注

投資關注四類物業(yè)

“2013年—2022年將是房地產下一個黃金十年”。趙卓文對接下來十年的房地產市場發(fā)展情況表示樂觀，“未來廣州房地產的發(fā)展機會還有很多�！彼�提出了2013年房地產投資必須關注四類物業(yè)——土地、車位、高端住宅和“母雞型”商業(yè)物業(yè)。而四類應謹慎投資的物業(yè)類型有：投資類產品。主要是指酒店式公寓、商務公寓、返租回報的商業(yè)物業(yè)、小型酒店、小戶型出租經營物業(yè)等；價格虛高的“豪宅物業(yè)”、休閑度假類物業(yè)；寫字樓物業(yè)。

楊衛(wèi)華指出，未來廣州寫字樓市場將呈現供過于求的局面，“甲級寫字樓空置率偏高，租金水平受壓，2013年廣州甲級寫字樓空置率水平超過20%。珠江新城板塊寫字樓的售價為20000-50000元/平方米。珠江新城板塊寫字樓租金普遍為100-200元/平方米·月，最高達260-320元/平方米·月。而商鋪方面，以珠江新城為例，經過多年的發(fā)展，商務與居住氛圍日漸濃厚，商業(yè)市場的發(fā)展趨于成熟，商鋪價格也是‘水漲船高’，內臨街商鋪價格可達到150000-220000元/平方米；裙樓商鋪價格可達到28000-50000元/平方米。中大布匹市場首層租金普遍達到1000-2000元/平方米，高的達到4000元/平方米。布匹市場附近的倉庫，租金高的達到150元/平方米，低的也達到30-50元/平方米。中大布匹市場的首層商鋪月租金可媲美廣州天河城、北京路的大商場�！壁w卓文建議，看準商機，可以及時入市，但也要注意風險。

建議

趙卓文給置業(yè)者提了六大建議：

——城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大

——中心的就是最強的

——最貴的也許就是最便宜的

——要選擇品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)

——重視城市配套及未來地段的規(guī)劃發(fā)展前景

——懂得買，也要懂得賣

精彩問答

Q：如果再次買房的話究竟是選擇珠三角，還是二線城市？

趙卓文：中山房子很便宜，用來自住非常不錯，但從投資角度來講，它的增長幅度是不如中心城市、一線城市的。另外，像長沙這樣的省會城市，它像十年前的廣州，供應量很大，但供應量大會抑制房價的上升。所以從投資角度來看，我建議一是選大城市、中心城市，這個是比較重要的；第二個就是有增長可能的城市。

Q：我想問的是房產稅在上海和重慶已經試行了，聽說這兩年要擴展到全國，而且稅率還蠻高，可能要達到4%。我想問一下，如果房產稅在廣州推出的話，對我們買房、投資都有什么影響？

楊衛(wèi)華：關于房產稅的問題，實際上討論很多，這兩個城市在試點的時候，主要是針對增量房，存量沒有動。據我了解，你說的那個房產稅率達到4%，應該是不可能的，它絕對不會超過現在的房地產稅率1.2%，因為1.2%已經高了。但你要買房自己住，我覺得一點問題都沒有，因為世界上通行的非經營性住房，都是對第二套才開始征稅的，第一套不用交稅。我們國家第一套屬于保障性住房，第二套是改善性住房，現在可能傾向于從第三套開始征稅，那么這個稅率估計是0.5%。

(羊城晚報)

羊城晚報

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人口有十幾億  你說這市場大不大