萬(wàn)達(dá)進(jìn)入廣州加劇了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)

宜人

電子商務(wù)會(huì)促使傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)如何演變？

嘉賓名言：到最后可能購(gòu)物中心會(huì)不行了，以后可能就不叫購(gòu)物中心了叫娛樂(lè)中心。那你就要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)了，所以我提出一種新的論調(diào)，現(xiàn)在不是做購(gòu)物中心而是要做主題娛樂(lè)中心。

問(wèn)：那你覺(jué)得電子商務(wù)和外地開(kāi)發(fā)商對(duì)于廣州的商業(yè)地產(chǎn)哪一個(gè)沖擊更大？

鄧國(guó)堅(jiān)：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)電商的沖擊會(huì)比外地的投資大，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是開(kāi)放的心態(tài)，給我們的投資者都可以視為一個(gè)同等的待遇，一樣的買地、投資、貸款，甚至他有可能貸款是給你廣州本地的銀行帶來(lái)好處，最后他就掛著一個(gè)外面的品牌在做房地產(chǎn)。所以沖擊更多的是心態(tài)上的沖擊，而不是實(shí)質(zhì)上的沖擊。萬(wàn)達(dá)不進(jìn)來(lái)或者其他品牌不進(jìn)來(lái)，別人都會(huì)進(jìn)來(lái)的，或者開(kāi)發(fā)商都會(huì)自己出來(lái)做的。但是真正的沖擊是不同的銷售形態(tài)或者不同的消費(fèi)形態(tài)，是電商和傳統(tǒng)零售的沖擊，這個(gè)是一定會(huì)有的。如果我們傳統(tǒng)的零售商業(yè)形態(tài)不根據(jù)電商的特點(diǎn)形成特殊的消費(fèi)行為的話，那他的影響就不會(huì)很深遠(yuǎn)了。

問(wèn)：怎樣去根據(jù)它的特點(diǎn)去抓住機(jī)會(huì)？

鄧國(guó)堅(jiān)：就像一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，電商是不可以吃的，所以為什么現(xiàn)在會(huì)有這么多商場(chǎng)做吃的呢？

問(wèn)：你剛才講到的體驗(yàn)營(yíng)銷了，現(xiàn)在很多人都是去商場(chǎng)里面看牌子去電商上購(gòu)買。

鄧國(guó)堅(jiān)：但是這個(gè)已經(jīng)OUT了，我認(rèn)為未來(lái)到了2015年之后這個(gè)沖擊會(huì)更大，就是現(xiàn)在已經(jīng)變化了。其實(shí)現(xiàn)在不是體驗(yàn)營(yíng)銷了。就好象我們自己買東西一樣，上網(wǎng)找還快一些，又方便，又不用花這么多時(shí)間，又不用停車。所以為什么片面的追求將飲食增加去解決體驗(yàn)消費(fèi)是一個(gè)方法，但這不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，到最后可能購(gòu)物中心會(huì)不行了，以后可能就不叫購(gòu)物中心了，叫做娛樂(lè)中心。但是人還是有購(gòu)物需求的，那購(gòu)物怎么體現(xiàn)呢？那你就要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)了，所以我提出一種新的論調(diào)，現(xiàn)在不是做購(gòu)物中心要做主題娛樂(lè)中心。

問(wèn)：那是怎樣的主題呢？

鄧國(guó)堅(jiān)：可能根據(jù)不同的地域，不同消費(fèi)群體來(lái)定。就是低端的地方會(huì)有低端的主題，高端的地方比如在天河、珠江新城就有高端的主題。那這個(gè)主題我們還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的名詞給這種模式。我的博客有講中國(guó)零售消費(fèi)行為模式的變化，就是有三個(gè)階段。 80年代是一個(gè)計(jì)劃供給模式，90年代是一個(gè)需求模式，21世紀(jì)的第一個(gè)十年是一個(gè)體驗(yàn)?zāi)Ｊ诫A段，第二個(gè)十年我們認(rèn)為大致上是會(huì)有十年后的變化，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)已經(jīng)不是每十年改變一次了，七八年就開(kāi)始變了。一代一代人有不同的消費(fèi)習(xí)慣會(huì)影響商業(yè)模式，那現(xiàn)在第二個(gè)十年可能是一種新的模式，但是這個(gè)名詞我還沒(méi)想好，我估計(jì)未來(lái)很快我就會(huì)將這個(gè)文章公布。

問(wèn)：好的，那我們期待你的文章�，F(xiàn)在我們知道一代一代人行為模式不同會(huì)對(duì)后面的商業(yè)模式有影響，那現(xiàn)在老年化社會(huì)的出現(xiàn)有沒(méi)有可能影響到我們的商業(yè)地產(chǎn)？

鄧國(guó)堅(jiān)：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂我不斷的去講，全中國(guó)只有我講，我們做商業(yè)地產(chǎn)不是去做品牌，不是去做裝修，漂亮的東西會(huì)吸引到人，好的品牌會(huì)吸引到人，但是這些不是主要的，這些是重要不主要。主要的是商業(yè)行為，或者叫消費(fèi)者行為習(xí)慣，那講到這個(gè)消費(fèi)者行為習(xí)慣其實(shí)就并不一定根據(jù)年齡去發(fā)生變化，而倒是根據(jù)行為模式發(fā)生。這個(gè)例子我發(fā)現(xiàn)了很多，比我大的人都有點(diǎn)迷信，但是不代表年紀(jì)大的人就會(huì)這樣。其實(shí)是當(dāng)這個(gè)人、這個(gè)群體的人群有這個(gè)需求的時(shí)候，它就會(huì)產(chǎn)生一種滿足需求的行為習(xí)慣，每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不應(yīng)該按照人的意愿去分，如果按照人的意愿去分這個(gè)是什么年代的東西？是90年代的模式，叫需求模式，就是按照消費(fèi)對(duì)象來(lái)分的群體這個(gè)叫需求模式，或者是90年代模式，但是現(xiàn)在已經(jīng)是第二個(gè)十年了。這個(gè)時(shí)候需要的不是這種模式，那是什么模式呢？我們可能會(huì)有一個(gè)好的名詞來(lái)講，比如叫做社交模式或者信譽(yù)模式，我現(xiàn)在在這兩個(gè)詞中找。就是看看哪個(gè)更加能夠體現(xiàn)這種模式，就是這兩個(gè)都合適。

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林志權(quán)