新“國(guó)五條”后 合作建房良機(jī)重現(xiàn)？

面向大海

    本報(bào)記者專訪合作建房第一人于凌罡，他稱合作建房能突破限購(gòu)并避開重稅

　　一群有共同住房需求的人，一起出資合作建房，這個(gè)“中國(guó)夢(mèng)”始于2004年，一位名叫于凌罡的聯(lián)想工程師振臂一呼聚集四五百人，6次試圖上公開市場(chǎng)通過(guò)招拍掛拿地，每一次都因?yàn)檫@樣那樣的原因而未果。2009年，于凌罡在個(gè)人博客貼出聲明，宣布停止在北京市六環(huán)內(nèi)推行合作建房計(jì)劃。不過(guò)，合作建房暫時(shí)遇挫的于凌罡并未就此沉淪，他服務(wù)的聯(lián)想公司一直給他留薪留職，支持他追逐合作建房的理想；他也自稱建成了一個(gè)“不能往外說(shuō)”的合作建房別墅項(xiàng)目；他去年還在地壇附近租下一個(gè)門面來(lái)推廣樓梯房改造的合作建房事宜，但再次遇挫。

　　4月初，記者來(lái)到北京，獨(dú)家專訪于凌罡。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，于凌罡已經(jīng)成為一個(gè)非常適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的參與者。在某種程度上，他仍然保留挑戰(zhàn)風(fēng)車巨人的堂吉訶德本色，但說(shuō)到具體的地產(chǎn)投資和合作的項(xiàng)目，于凌罡出現(xiàn)在記者面前的是一個(gè)老道甚至有點(diǎn)狡猾的投資者。新“國(guó)五條”出臺(tái)，北京推出各地最嚴(yán)的細(xì)則，于凌罡從中看到了機(jī)會(huì)所在，20%轉(zhuǎn)讓個(gè)稅已經(jīng)讓北京到了一個(gè)“再不合作建房，北京人無(wú)法再擁有房產(chǎn)”的地步，“每戶辦一個(gè)房產(chǎn)證也沒(méi)有必要”，他建議有需求的人士可以投錢成立公司，投資公租房、樓梯房改造或者休閑度假酒店，個(gè)人參股，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋就以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的形式，規(guī)避個(gè)人持有房屋所產(chǎn)生的重稅。文/圖：記者李鳳荷

　　　北京合作建房發(fā)起人于凌罡建成了項(xiàng)目也不能說(shuō)，與北京合作建房項(xiàng)目遙相呼應(yīng)的廣州又如何？記者下周專訪廣州合作建房發(fā)起人魏琨，并現(xiàn)場(chǎng)查看合作建房者成功置業(yè)的項(xiàng)目。

　　合作建房屢次失敗 房?jī)r(jià)已然絕塵而去

　　“當(dāng)初第一個(gè)嘗試拿地的小區(qū)位于東四十條，2005年初召集了400個(gè)家庭，在兩個(gè)銀行凍結(jié)資金6000萬(wàn)元。小區(qū)位置周邊一手房銷售價(jià)1.8萬(wàn)元/m2，合作建房項(xiàng)目的單位價(jià)格只有8000元/m2，但到最終確定拿地時(shí)只有三分之一人同意，項(xiàng)目因此泡湯。”記者在網(wǎng)上查詢東二環(huán)二手房盤源的樓價(jià)，現(xiàn)在已過(guò)5萬(wàn)元/m2。

　　2005年7月，于凌罡他們?cè)俅螁��?dòng)合作建房計(jì)劃，該計(jì)劃本來(lái)是他們第一個(gè)拿地的項(xiàng)目，位于北四環(huán)，價(jià)格相對(duì)較低，預(yù)計(jì)可以4850元/m2完成項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)周邊一手房8000元/m2，二手房也大概在6000元/m2，但最后也因?yàn)槿藬?shù)太多難以統(tǒng)一意見而未能拿下項(xiàng)目。后來(lái)，拿下地塊的公司希望以每平方米加800元的條件與他們合作建房，大部分參與者覺(jué)得短短幾個(gè)月就要漲800元/m2而不同意。這個(gè)位于北四環(huán)芍藥居的項(xiàng)目，如今二手房?jī)r(jià)在每平方米四五萬(wàn)元。

　　2006年底，于凌罡的合作建房瞄準(zhǔn)花園北路的地塊，當(dāng)時(shí)地價(jià)大概在6500元/m2，但到2007年初，政府調(diào)整地塊起拍價(jià)，地塊從1億元調(diào)高至1.2億元。他們測(cè)算，每平方米要加1300元/m2，結(jié)果經(jīng)過(guò)決議，于凌罡只獲得9900萬(wàn)元的拍地授權(quán)，當(dāng)時(shí)9家公司競(jìng)投，7家出價(jià)高于1.1億元。花園北路項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)如今也已飆升數(shù)倍。

　　失敗原因：人多嘴雜信任基礎(chǔ)薄弱

為合作建房，于凌罡研究非常深入，對(duì)合作建房的起源以及各國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)信手拈來(lái)，不過(guò)從外國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)到內(nèi)地多次嘗試的不果。

　　于凌罡說(shuō)道，從2009年開始，北京市六環(huán)內(nèi)適合進(jìn)行合作建房的小地塊供應(yīng)漸少，且地價(jià)上漲非�？欤�因此他暫停了六環(huán)內(nèi)的合作建房計(jì)劃。他表示，現(xiàn)在回顧過(guò)去的合作建房計(jì)劃，能夠說(shuō)到具體數(shù)字的都是招拍掛出讓的土地，因?yàn)檫@是在公開市場(chǎng)的透明報(bào)價(jià)。當(dāng)時(shí)他們也與建筑商萬(wàn)通、貸款銀行中信銀行等機(jī)構(gòu)談好了合作協(xié)議，如芍藥居的項(xiàng)目，樓盤底層商鋪由萬(wàn)通包租下來(lái)，2500平方米底層商鋪每月租金38萬(wàn)元，分到每一戶可獲益900元，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)測(cè)算月供才1700元，加上每戶平分的底商租金，實(shí)際上只需要承擔(dān)800元的月供。

　　在于凌罡看來(lái)，如此公開透明且具有可行性的烏托邦計(jì)劃最終難以實(shí)現(xiàn)，原因非常多，信任基礎(chǔ)薄弱是一個(gè)關(guān)鍵。他總結(jié)道，組織400個(gè)合作建房者的計(jì)劃，每月協(xié)調(diào)費(fèi)用要過(guò)萬(wàn)；七八十個(gè)合作建房者，每月協(xié)調(diào)成本大約三五千；若是二十多個(gè)合作建房者，協(xié)調(diào)成本基本為零，大家出錢出力參與計(jì)劃，輪流負(fù)擔(dān)必須的公司業(yè)務(wù)，最終建成的一個(gè)別墅合作建房項(xiàng)目也就是一個(gè)只有20套的別墅項(xiàng)目。不過(guò)于凌罡基于保密原因而未能透露有關(guān)項(xiàng)目的具體地址，他表示，能夠說(shuō)的都是公開招拍掛的項(xiàng)目，涉及合作轉(zhuǎn)讓收購(gòu)等方式獲得的項(xiàng)目，公布后可能會(huì)惹麻煩，故此他選擇只是向記者出示一張谷歌地圖上的別墅俯瞰圖來(lái)證明有關(guān)項(xiàng)目的存在。

　　新思路：合作建房不如合作投資

　　北京市出臺(tái)號(hào)稱史上最嚴(yán)的新“國(guó)五條”地方細(xì)則，在于凌罡看來(lái)，這不啻是合作建房者的佳音，因?yàn)槎�手房轉(zhuǎn)讓按所得征20%個(gè)稅，且未來(lái)也很有可能出臺(tái)房產(chǎn)稅，家庭擁有套數(shù)較多的北京家庭，如何才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望呢？于凌罡給出一個(gè)答案：合作建房。

　　于凌罡的計(jì)劃是，與政府直接談判獲得土地，在整片土地上興建11、25層不等的板樓以及別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目配建車位和學(xué)校，底層商鋪也如第一代合作建房一樣完全由社區(qū)居民所擁有。對(duì)于底商租金收入的分配，于凌罡也分配得非常好，每季度預(yù)計(jì)可以獲得22.5萬(wàn)元的租金，刨去中介費(fèi)和空置期，每季度底商可以獲得18萬(wàn)元，分給樓上100戶業(yè)主，每戶每季度可獲得1800元，每月600元收入。但在業(yè)主公約會(huì)訂明，50%的費(fèi)用會(huì)留存作為未來(lái)的房產(chǎn)稅支出，50%歸業(yè)主所有。在他的設(shè)計(jì)中，這類型的房屋建筑質(zhì)量比普通商品房要高，以一套市值200萬(wàn)元的房子為例，業(yè)主實(shí)際支出大約只需要120萬(wàn)元。對(duì)于這些新城小區(qū)的辦證，他認(rèn)為可以根據(jù)業(yè)主的具體情況具體處理，每棟樓可以只出一個(gè)證，由公司持有，每個(gè)出資的人只需要以股權(quán)投入的方式來(lái)投資，以后轉(zhuǎn)讓單位也可以轉(zhuǎn)讓公司股份的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，可以規(guī)避20%的“重稅”，也可以應(yīng)對(duì)未來(lái)即將產(chǎn)生的房產(chǎn)稅。

　　比起這個(gè)有個(gè)虛無(wú)縹緲的新城小區(qū)計(jì)劃，于凌罡倒是去年底實(shí)實(shí)在在地投入到樓梯樓改造電梯樓的計(jì)劃當(dāng)中去。一位朋友找到他，愿意投40萬(wàn)元推動(dòng)這個(gè)事情。于是，于凌罡在地壇北里小區(qū)附近租下一個(gè)地鐵口附近的商鋪，并與隔壁的鏈家商定，由鏈家找北里小區(qū)765戶人家簽改造協(xié)議，每戶成功給鏈家500元�？上Ш髞�(lái)他的朋友因?yàn)橘Y金緣故而未能兌現(xiàn)承諾，于凌罡白白花去幾個(gè)月的商鋪?zhàn)饨�，最近他也把門店給關(guān)了。說(shuō)起這個(gè)暫時(shí)失敗的改造計(jì)劃，于凌罡覺(jué)得這個(gè)事情的確非�？尚校瑢�(duì)居民來(lái)說(shuō)，該地段樓價(jià)已過(guò)6萬(wàn)元/m2，100平方米的房屋以極少的改造成本就可以增加40平方米，白得240萬(wàn)元；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)可以獲得1000平方米的額外面積，他計(jì)劃改造成50套20平方米的小單間，再以每套50萬(wàn)元的價(jià)格售出，投資者套現(xiàn)獲利離場(chǎng)。

(廣州日?qǐng)?bào))

我以為

現(xiàn)在越來(lái)越多的人在投資房產(chǎn)，，房?jī)r(jià)能不高嗎