陳海權(quán)：王健林和馬云之間沒有輸贏之分

面向大海

商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市，是否存在泡沫？在競爭越來越白熱化的現(xiàn)狀中，怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？電子商務(wù)勢如破竹，如何應(yīng)對電子商務(wù)的沖擊？

地產(chǎn)是手段，商業(yè)才是核心

在談到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式時，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員陳海權(quán)表示，這幾年時間，中國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了快速增長期，西方走了幾十年的路程我們幾年就走完了。而談模式根本不叫模式，購物中心是什么模式，或者所謂城市綜合體是什么模式，城市綜合體是用購物中心、酒店、住宅、寫字樓套上去而已，實際核心還是商業(yè)，不能忘記地產(chǎn)只是輔助性的，商業(yè)才是核心。就像電子商務(wù)的核心不是電子，電子只是手段，最重要的是商業(yè)。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員陳海權(quán)做客樓市會客廳，談商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對電商沖擊

所謂模式就是可以復(fù)制和成為標(biāo)桿的。以前我們對購物中心理解有誤區(qū)，認(rèn)為購物中心是業(yè)態(tài)，但這不是業(yè)態(tài)，而是商業(yè)設(shè)施，是一種商業(yè)組合的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施不同于業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)是可以復(fù)制的，而商業(yè)設(shè)施是不可以復(fù)制的，就像天河城不管搬去哪里，都不可能再出現(xiàn)一模一樣的，但OK便利店就可以。但商品結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行微調(diào)，這就是商業(yè)，而不是模式問題。

“不是投入多少的問題，而是需要了解做定位”

城市綜合體是什么？礙于開發(fā)商、政治家的面子，把我們的城市形象改觀一下。順德經(jīng)濟(jì)那么發(fā)達(dá)就沒有城市綜合體，領(lǐng)導(dǎo)就要搞一個，在整個珠三角乃至全中國都有這種理念，這種路子是走不遠(yuǎn)的。真正的商業(yè)地產(chǎn)如何做？不是投入多少的問題，而是需要了解做定位，做定位之前必須要有深入調(diào)研：消費人群、覆蓋范圍、居住人口數(shù)量、消費方式手段等。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都沒有做，有是假的。所謂的規(guī)劃，中國人覺得做多了沒用，他沒做，或做得不好，但真正的規(guī)劃是有用的。

至于開發(fā)模式，需求量大概多少，未來如何開發(fā)，引什么業(yè)態(tài)進(jìn)來，超市比例多少，都有計較。東莞第一國際第一期開發(fā)時沒有考慮，第二期引入吉之島、樂購，都有非常清晰的選擇。

為什么中國做商業(yè)地產(chǎn)不成功，因為在沒有做開發(fā)規(guī)劃之前已經(jīng)招商了，開業(yè)之后就不管了，不繳租就滾人，沒有一個命運共同體的概念。我們不要僅僅收租，還要提供多方面服務(wù)，這樣才能營造一種氛圍，正佳一直沒有被人看好，但管理層做出很重要的努力，不停的改變，所以今天我們看到正佳會有轉(zhuǎn)變，選址問題是一個重要因素，但這個商圈發(fā)生變化，更重要的是業(yè)態(tài)的調(diào)整，還有服務(wù)理念的新飛躍。

王健林和馬云之間沒有輸贏之分

商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對電商的沖擊，陳海權(quán)表示，購物中心有一個很重要功能就是體驗功能，這是我們的優(yōu)點所在，電子商務(wù)缺少體驗功能。王健林和馬云對賭，他們講的話都不對，未來電子商務(wù)發(fā)展趨勢就是線上線下融合發(fā)展，他們兩個人之間沒有輸贏之分。

前幾年電子商務(wù)發(fā)展的時候，我們以為電子商務(wù)就是純網(wǎng)上的東西，但這幾年的發(fā)展，慢慢我們會發(fā)現(xiàn)純電商的道路，特別是在廣東并不符合我們的實際，廣東發(fā)展電子商務(wù)有一個重要特色，就是跟實體經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合在一起。我們廣東是最大的產(chǎn)區(qū)，同時也是最大的消費市場，但就缺乏平臺，這種情況不會永遠(yuǎn)下去，我們也在改變。前幾年廣百也在電商上面有拓展，也在變革，變革的時候做什么？現(xiàn)在我們有一個非常重要的模式，前兩天跟天河城王總在討論，我說該做（電商）了。

以前我們在網(wǎng)上買的東西以為就是便宜的東西，但現(xiàn)在貴重物品也可以在網(wǎng)上買，只不過這個服務(wù)有所區(qū)別，我們買幾千塊錢的衣服可能送你一朵花，一張卡片，多了一些增值服務(wù)的感動。廣百可以做，高檔一點的，不是低檔，低檔的東西不需要太多體驗，直接送到家里。但高檔的東西，體驗功能，商業(yè)模式設(shè)計有待完善，如果我們不引入電子商務(wù)的概念，實體店走不遠(yuǎn)，這是明擺著的。電子商務(wù)對購物中心有一定沖擊，但購物中心有體驗功能，進(jìn)行有效商業(yè)模式設(shè)計之后，我想有一部分商業(yè)地產(chǎn)體驗中心和購物中心的融合度會非常高，前景只能說很好，但現(xiàn)在不能很清晰的把這個藍(lán)圖描繪給你。

廣州商業(yè)地產(chǎn) 服務(wù)、文化建設(shè)還需完善

陳海權(quán)還表示，廣州商業(yè)地產(chǎn)龍頭不在百貨、傳統(tǒng)零售業(yè)，而在專業(yè)市場，隨便舉一個例子，在十三行的中國城，一個10多平米的小鋪，可能都需要10~20萬的租金。在輕紡城里面，可能幾個攤位的利潤就頂一個創(chuàng)業(yè)板公司的利潤，廣州是經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)非�；钴S的地方，在這個地方藏龍臥虎，專業(yè)市場已經(jīng)往展貿(mào)方向轉(zhuǎn)變，這也是需要提供很多增值服務(wù)，實現(xiàn)虛擬市場、實體市場相結(jié)合。

傳統(tǒng)商業(yè)加住宅、寫字樓的地方，哪里做得最好？西塔目前是最好的，珠江新城寫字樓都不錯，相對。

商業(yè)地產(chǎn)誰做得好？天河城是最早的購物中心，也是城市綜合體的一個實踐者，它的成功應(yīng)該是代表我們中國過去的經(jīng)驗，這種模式是不是可以復(fù)制？正佳后來也有一點像大天河城的概念。

未來廣州地塊越來越少，可以拓展的空間越來越小，大家更多的會去做優(yōu)化。正佳，一開始對它期待不高，經(jīng)常批評，但它可以成長起來，在天河商圈逐漸成為領(lǐng)頭羊，靠的就是后期的運營管理。太古匯確實也不錯，但還沒有真正起到領(lǐng)頭羊的作用，還是正佳、天河城、廣百中怡店，這才是核心，這三家共存共榮，形成超規(guī)模購物中心，有幾個百貨都在這里。但很遺憾，現(xiàn)在這個商圈，相關(guān)服務(wù)、文化建設(shè)還需要完善，廣州可以樹立南中國第一商圈，在購物中心改造當(dāng)中形成一個標(biāo)桿，特別是在服務(wù)方面，文化建設(shè)上面。我想對中國商業(yè)地產(chǎn)的改造和發(fā)展，廣州會扮演非常重要的角色，因為最早的購物中心在廣州誕生。

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