鄧浩志：穗提升首付可能大 成效或漸微

樂居

北京房貸政策進一步收緊。繼京版國五條落地后，北京二套房商業(yè)和公積金貸款均調(diào)整至首付7成，貸款利率上浮1.1倍。其中關(guān)于公積金“對于名下對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有1筆住房貸款記錄或1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策”，“人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%”的兩條新政更是一石激起千層浪。

“認房又認貸”增加換房者負擔 三倍工資差異化還款政策欠合理

此次政策的落地，首付比例的提高、貸款利率的上浮已在市場預期當中，對市場會造成一定影響但影響不大。重點應(yīng)在公積金政策方面。一方面將以往政策調(diào)整至“認房又認貸”的標準，無疑會誤傷改善性需求，尤其對首改型客戶有重大的影響。在以往，“賣一買一”的客戶在出售了原有的房屋后再置業(yè)，仍然按照首套房的貸款政策執(zhí)行，即首付三成，基準利率85折的方式。而現(xiàn)在新標準執(zhí)行后，對于“賣一買一”客戶，則從原來的三成首付變?yōu)榱�成首付，基準利率�?.1倍來計算，這無疑增加了購房者的負擔。

另一方面，以工資標準來劃分還款多少的所謂差別化政策實則上也有很多不合理的地方。首先，以職工平均標準三倍來規(guī)定月還款額不低于月收入的50%，會另一個相當大的群體受到影響，而該群體之中亦不乏很多剛需客戶，月收入的50%還款額難以負擔。根據(jù)北京市人力社保局和統(tǒng)計局資料顯示，2011年北京職工月平均工資為4672元，若以三倍計算也只為14016元，而這個工資水平在北京也并不算很高。其次，應(yīng)以家庭收入代替?zhèn)�人收入衡量還款額度。若家庭只有一人有收入來源，那以人均收入來衡量那么整個家庭的還款壓力相當大；而有的家庭三個人均有收入，則相對還款壓力會輕松些。因此，以個人收入衡量還款額并不合理，家庭收入才能真正反映收入水平。

總的來說，北京相對嚴厲的公積金政策調(diào)整有失偏頗。信貸政策的調(diào)整本質(zhì)上應(yīng)該是以抑制投資性需求為出發(fā)點，而投資客主要運用的信貸手段也僅集中于商業(yè)貸款，住房公積金作為政府保障居民住房需求的政策，很少為投資客所利用。因此，政府調(diào)整的信貸政策是放錯了重點，剛需置業(yè)者和首改型置業(yè)者影響較大。

廣州提升首付和利率可能性大 成效或漸微

而針對廣州而言，公積金方面目前仍沿用舊有政策，具體還是要看政府未來如何調(diào)整。而二套房信貸政策雖尚未出臺，但預計提升首付比例和利率的可能性相當大。不過，由于經(jīng)歷多番市場調(diào)控，其實際影響已經(jīng)不如預期。因為在嚴格執(zhí)行限購政策，二套房首付6成和現(xiàn)有利率的情況下，因難以獲得購房資格、投資成本暴漲，機構(gòu)投資者已經(jīng)撤離住宅市場。目前的家庭投資者使用財務(wù)杠桿的力度不大，即使提高首付至7成和利率上浮1.1倍對家庭投資者造成的影響亦有限。

（原標題：北京房貸收緊 公積金成嚴調(diào)“炮灰”）

（鄧浩志）

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