房產交易糾紛 涉二手房最“火”

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隨著房價節(jié)節(jié)攀升，房地產市場不斷升溫，由此引發(fā)的房產交易糾紛也接連浮出水面，成為當下的“熱門官司”，這其中又數(shù)二手房買賣糾紛案件最“火”。以河東區(qū)法院為例，該院2009年受理此類案件62件，2010年受理183件，增幅達195%。今年僅1月至4月就受理了75件。

房價上漲是“禍首”

據(jù)統(tǒng)計，因賣方違約導致的房產訴訟占河東法院二手房糾紛案件總數(shù)的60%以上。而賣方違約的主要原因就是房價上漲。由于二手房買賣的手續(xù)較多，雙方履行合同的時間周期較長，而在此期間房價不斷上漲，導致賣方反悔。賣方違約主要表現(xiàn)為不及時清貸、不配合過戶、拒不騰房等。其次，房屋權屬登記不規(guī)范或房屋權屬存在瑕疵也是引發(fā)訴訟的重要原因。如共有房屋出賣時未經(jīng)其他權利人同意；夫妻單方處分共有房屋；共同繼承人之一未征得他人同意單方處分房產等。此外，“新國十條”對貸款政策進行了空前緊縮，其中二套房首付比例提至50%、三套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對購房者影響較大，使得部分購房者預期的銀行貸款額度不能足額獲得，而自身又不能補足差額，遂以新政策變化為由，提出解除合同，導致糾紛發(fā)生。

守約方利益有保障

在審理二手房買賣糾紛案件中，法院更側重于保護守約一方的合法權益。據(jù)法官介紹，在二手房買賣合同中，當事人既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時，守約方既可主張定金罰則，又可請求賠償損失。當事人只約定定金，沒有約定賠償損失的，當定金不足以彌補實際損失時，應當判決違約方賠償守約方的實際損失，以保護守約方的合法權益。

關于共有人處分共有房屋的效力認定問題。如果當做為夫妻共有財產的房屋產權僅登記了一方的名字時，一方做出出售行為，一般應當認定為有效，除非有證據(jù)能夠證明出售方確屬存在惡意買賣；如果權利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效。但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

在具備能夠繼續(xù)履行的條件下，督促雙方當事人繼續(xù)履行合同，即使調解不成，也應當判決繼續(xù)履行。在繼續(xù)履行的同時，如果違約方給守約方造成損失的還應當依法予以賠償。對于確實不具備繼續(xù)履行可能性的，應當對守約方賠償?shù)闹鲝堄枰灾С�，損失的主張應當包括直接損失和預期可得利益的間接損失。

減少糾紛三大對策

結合當下的二手房買賣糾紛，法官提出了三點對策，一是買賣雙方在簽訂合同前應對合同進行全面審查，對不合理的格式條款及時予以變更，同時對合同內容的約定應當明確具體，便于實際履行，避免因約定不明導致履行不能而引發(fā)糾紛；二是完善房屋權屬公示制度。建議房屋產權管理部門對房屋權屬情況予以公示，便于當事人查詢房屋權屬情況，查明是否有查封、抵押等、共有人是否同意出售、交易房屋內是否有承租人或其他人居住、承租人及其他人是否有優(yōu)先購買權等情形。三是制定對毀約方的懲罰性賠償條款，加大毀約方的賠償力度，保護守約方的合法利益。

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