施永青：“新批土地定向建首次置業(yè)樓宇”

shufeng

政策派

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●政府宜把施政的重點(diǎn)放在新增房的市場(chǎng)，在每年的新批土地中，規(guī)定其中相當(dāng)一部分所興建的樓宇，將來必須售予當(dāng)?shù)氐氖状沃脴I(yè)人士。

●政府應(yīng)盡量利用新房市場(chǎng)去解決房屋的使用需要，而把樓宇的投資功能，留待存量房市場(chǎng)去反映，投資者風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)2013年寄望很大。大家都認(rèn)為：房?jī)r(jià)將在2013年重拾上升軌，交易亦會(huì)比前兩年暢旺，整個(gè)行業(yè)的日子都會(huì)比較好過。

然而，行內(nèi)仍擔(dān)心政府的政策會(huì)有改變，力度雖一次比一次嚴(yán)厲，但成效卻不太明顯。這是因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)正處于百年一遇的高速增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)隨經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，乃正常不過的事。政府要房?jī)r(jià)逆經(jīng)濟(jì)的大方向而行，自然事倍功半。

現(xiàn)時(shí)政策的盲點(diǎn)，是只注重房地產(chǎn)的使用需要，而不顧房地產(chǎn)的投資功能�，F(xiàn)實(shí)是投資功能仍主導(dǎo)著市場(chǎng)的行為，令政府的政策沒法真正照顧到使用的需要。結(jié)果，未能置業(yè)的人，依然買不到樓。歷次的調(diào)控都顯示：房?jī)r(jià)即使在政策推出后出現(xiàn)一定的調(diào)整，但幅度不大，達(dá)不到政策的原定目標(biāo)。

然而，在政策推行期間，不但行業(yè)的運(yùn)作大受折騰，連整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)亦受拖累，民眾付出的代價(jià)很大。

事實(shí)證明，政府企圖遏抑整個(gè)存量房的市場(chǎng)，去適合初次置業(yè)者的需要是不切實(shí)際的。存量房的市場(chǎng)太大，涉及千百萬小業(yè)主的心態(tài)，要改變并不容易。即使真的成功把樓價(jià)壓到一般人都買得起的水平，也會(huì)因?yàn)榇驌裘嫣��?有八成城市住戶是業(yè)主)，而在政治上得不償失。

因此，政府宜把施政的重點(diǎn)放在新增房的市場(chǎng)。只要政府在每年的新批土地中，規(guī)定其中相當(dāng)一部分所興建的樓宇，將來必須售予當(dāng)?shù)氐氖状沃脴I(yè)人士。那將來開發(fā)商賣樓時(shí)，就必須按首次置業(yè)人士的負(fù)擔(dān)能力來定價(jià)。這樣尚未買樓的人心中就會(huì)比較踏實(shí)，知道每年皆有一定的樓宇是為他們而建的，而且定價(jià)都是他們負(fù)擔(dān)得起的。他們一定會(huì)認(rèn)為，這種方法比以前的措施更靠譜。

當(dāng)然，這類有限制的土地賣不到好價(jià)錢，開發(fā)商會(huì)按將來銷售對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力來出價(jià)，政府可能少了一筆財(cái)政收入。但這總好過制訂一些令整個(gè)市場(chǎng)都會(huì)受沖擊的政策，受害者眾，卻沒有真正的得益者。

在新增房的市場(chǎng)，政府有較大的主導(dǎo)權(quán)，要調(diào)校比較方便。政府應(yīng)盡量利用這個(gè)市場(chǎng)去解決房屋的使用需要，而把樓宇的投資功能，留待存量房市場(chǎng)去反映。后者政府應(yīng)盡量不去干預(yù)，投資者風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，政府可以不用負(fù)責(zé)。

只要政府定位清晰，以后的政策就會(huì)更為一貫，行業(yè)就容易適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)亦可以發(fā)展得更好。這是我對(duì)2013年的希望。

寫信人：中原集團(tuán)董事兼AM730主席施永青

南方都市報(bào)

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shufeng

魯?shù)?發(fā)表于 2013-2-25 10:55

謝謝你的關(guān)注！