綠地集團超高層地標運作模式：高處不勝寒？

你去哪我就去哪

　綠地又刷新了成都天際線的高度。高達468米的成都綠地中心（項目招商信息），將成為“成都第一、西部第一、中國第四、世界第七”，現今已進入施工階段。

　　而成都綠地中心從拿地到動工，綠地僅花了不到半個月的時間。

　　7月19日，綠地集團以底價14.8億拿下成都錦江區(qū)糧豐村447.69畝地塊。12天后，綠地隨即宣布成都綠地中心正式動工。

　　對綠地而言，這只是以綠地命名的又一座超高層建筑而已。近年來，綠地已在南京、南昌、大連、武漢、濟南、鄭州等六地陸續(xù)打造一批超高層區(qū)域地標性建筑，并統一冠名為“綠地中心”。

　　截至目前，綠地在建的超高層建筑已經超過16棟，建筑規(guī)模量亦是中國地產企業(yè)中最大的。

　　隨著一座座綠地中心迅速在全國各地落樁，綠地的發(fā)展重心也開始逐步向商業(yè)地產傾斜。

　　超高層專業(yè)戶

　　綠地在商業(yè)地產方面有相當大的想象。

　　綠地董事長張玉良日前透露，目前綠地已經把40%的開發(fā)量都放在商業(yè)地產上，其中在建面積4500萬平方米，已建面積達到3000萬平方米。

　　“這兩年房地產調整的比值很大，之前商業(yè)地產占我們整個地產的比重當中的10%到20%，今年商業(yè)地產開發(fā)量占到整個集團的40%，這種業(yè)務結構調整極大地推進了我們的發(fā)展�！睆堄窳挤Q。

　　不僅如此，張玉良還透露，2011年綠地商業(yè)地產銷售額增長100億元，而在今年上半年，商業(yè)地產相比同期亦增長100億元，預計今年全年綠地商業(yè)地產銷售額會增長200億元。

　　而這一切，隨著各地超高層建筑的逐一落成而實現。綠地儼然已成為國內超高層建筑的專業(yè)戶。

　　“做地標性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們是中國超高層專業(yè)戶，他們都想我們去做超高層。我們想進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事，政府想要做，我們就做。我們不會隨便跑到一個城市去建超高層，因為超高層投資額度大，建設周期長建設難度大�！本G地相關人士曾無奈表示。

　　亦曾有人士如此直言，多數超高層項目的立項不是因為經濟技術原因，而是因為政府原因，政府想要出政績。不過，這恰恰是綠地快速擴張的捷徑。

　　相關分析人士直指，綠地這一看似是一種市場經濟條件下的盈利模式，本質是土地尋租為主導的偽市場模式。

　　業(yè)內喜歡把張玉良稱為“紅頂商人”，緣因綠地一直“做政府想做的事”，將“紅頂”的積極一面充分發(fā)揮，使之成為綠地實現快速發(fā)展的獨特模式。

　　張玉良曾表示：“綠地集團做的是當地政府想做，而當地企業(yè)又做不了或者不容易做的事。在服務全國的同時發(fā)展和壯大自己，我們是最懂政府的開發(fā)商�！�

　　地標運作模式

　　商業(yè)地產資深人士指出，在當今社會，開發(fā)超高層的技術已經不是問題，所以綠地做超高層的核心目的，就是意欲借此獲得更多的土地。

　　“現在政府要我們拿地，不是我們想去，政府想建超高層建筑，不是我們主動想做。如果他們給我其它的地，不要我建超高層，我何樂而不為呢？”綠地相關人士曾稱。

　　行業(yè)人士透露，綠地已經把為地方政府建設超高層建筑作為重要的戰(zhàn)略，因為超高層拿地便宜，還能得到地方政府的其他支持。

　　有一則業(yè)內流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟南考察，當地官員建超高層地標欲望強烈，綠地決定接標。

　　不過在與官員商談超高層項目時，張玉良就提出將11億元地價降到8億元。幾經商討，結果地價不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。

　　通過上述方式，綠地這幾年以低價吸入大量土地儲備，每年的土儲量都能保持5000萬至6000萬平方米左右。據張玉良保守測算，綠地項目獲得的方式，在各地通過邀標、協議方式獲得土地的比例在一半以上。

　　相關人士指出，這樣前期開發(fā)成本的降低，讓綠地可以利用較大的杠桿布局全國數十個城市，并保證穩(wěn)妥的資金匹配，最終也令綠地項目實現高溢價。

　　不僅如此，盡管綠地至今未上市融資，卻在各地不斷擴容動輒上百億的大型項目。據了解，單成都綠地中心（項目招商信息）的投資額就達到120億元。

　　張玉良更透露，今年二季度綠地集團在全國各地已上馬超過1000億元的項目，預計今年的總額會達到2000億元，

　　然而至目前為止，尚未看到綠地資金受困的跡象。

　　不難發(fā)現，綠地每每有重要項目上馬，背后總是會出現由多家銀行組成的強大銀團。

　　以大連綠地中心為例，在項目開工典禮上，綠地與國家開發(fā)銀行上海分行、中國銀行遼寧省分行、中國工商銀行大連分行、中國農業(yè)銀行大連分行簽署了銀企合作協議，四家銀行總計為大連綠地項目的工程建設提供45億元的資金支持。

　　當然，由于目前銀行對地產項目的信貸已經全面收緊，綠地也開始尋求更多產業(yè)如能源的拓展，以支持地產開發(fā)需要。

　　高處不勝寒？

　　不過，“做政府想做的事”的綠地，雖然經常得到地方政府的大力支持，但可能面對的風險及難題也不少。

　　2010年上海嘉定地王由綠地以近20億的底價獲得，折合樓面價僅9774元/平方米。然而，擺在綠地面前的，還有更苛刻的出讓條件，不是一般企業(yè)愿意碰的。

　　據悉，上述地塊保證金高達出讓總價的30%，6個月內動工，且有5%的保障房配建要求(定價僅為該地塊開發(fā)的商品住宅售價的60%，房型和建筑面積則需與住房保障事務中心協商)。

　　此外，分析指出，由于多數項目為政治性工程，因此可能存在時間短、論證少的特征，這對后期的設計、實施產生不利影響。

　　據了解，綠地濟南普利中心項目高260米，為濟南第一高樓。普利中心在設計過程中就遇到了兩大難點--地下泉水的保護及地下電纜的維護。

　　前者在設計階段才開始重視，進而影響了設計進度；后者在規(guī)劃要點出臺之后才擺出來，最終影響了裙房的布置。

　　同時，相關分析人士亦指出，國內超高層建筑的建安成本為3000-5000元/平方米，在定價上，綠地可獲得較高的溢價，但這對綠地的資金實力和整體營銷能力也將帶來一個不小的考驗。