限購令下發(fā)第二天買豪宅 業(yè)主訴開發(fā)商退房退款

朦朧泡影

對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　國務(wù)院商品房限購令出臺(tái)的第二天，對此毫不知情的炒房客在重慶買了一套百萬豪宅。他交了近50萬元首付款后，銀行按照國務(wù)院限購令不給辦按揭。按揭沒辦成，炒房客起訴要求退房退款。近日，記者從渝中區(qū)法院獲悉，該院一審判決他敗訴，他已提起上訴。

　　炒房客買百萬豪宅

　　據(jù)了解，楊先生是浙江瑞安市人，平時(shí)并未在重慶工作和生活。

　　楊先生的律師、重慶合縱律師事務(wù)所律師王虹入稱，2010年4月9日，楊先生在渝中區(qū)高九路訂了一套豪宅，套內(nèi)120平方米，總房款155萬余元。他咨詢了置業(yè)顧問，說明自己是外地人，問能否辦理按揭貸款。置業(yè)顧問明確告知可以辦。

　　楊先生的另一位律師、合縱律師事務(wù)所律師韓龍濤稱，4月18日，楊先生就交了47萬余元首付款、大修基金等，并簽訂購房合同。

　　1個(gè)月后開發(fā)商告知，國務(wù)院出臺(tái)了限購令，他辦不了按揭貸款。

　　記者從市國土房管部門了解到，2010年4月17日，國務(wù)院出臺(tái)國發(fā)〔2010〕10號(hào)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。該通知被廣泛稱為“國十條”，對外地人異地購房有這樣的限制性條款：要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　起訴要求退房退款

　　“如果知道限購令，肯定不會(huì)往火坑里扔錢�！表n龍濤律師介紹，該限購令規(guī)定，外地戶籍人員在渝購買商品房，需要提供在渝的1年以上納稅證明，或者參加重慶當(dāng)?shù)厣绫５淖C明。而限購令是在楊先生簽訂合同的頭一天出臺(tái)的，楊本人并不知情。

　　他還認(rèn)為，作為開發(fā)商，應(yīng)該知道相關(guān)政策，并及時(shí)告知購房者，可開發(fā)商只字不提。

　　楊先生要求開發(fā)商退房退款無果，起訴到法院。

　　法庭上開發(fā)商辯稱，辦理銀行按揭貸款，是楊本人的義務(wù)，他們不可能承諾包辦銀行按揭貸款，也不存在委托辦理的關(guān)系。無法按揭貸款，是因?yàn)閲�十條限制以及楊先生自身?xiàng)l件受限制的原因引起。另外，商品房買賣合同合法有效，任何一方不得擅自變更或解除。

　　意外栽在解除期限

　　法院審理后認(rèn)為，相關(guān)司法解釋規(guī)定，如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，在對方當(dāng)事人催告后，行使解除權(quán)的合理期限是3個(gè)月。如果對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)的期限為1年。超過1年不要求解除，解除權(quán)消滅。

　　購房者楊先生陳述簽訂合同一個(gè)月左右就知道辦不了按揭貸款，就應(yīng)當(dāng)在2011年6月前告知要解除合同。但其發(fā)送律師函的時(shí)間是2011年9月27日，起訴是在同年11月，均已超過1年的解除期限。所以，法院對楊先生要求解除合同的請求不予支持。（首席記者 羅彬 實(shí)習(xí)生 劉珍珍）

　　記者了解到，在2011年6月的全國民事審判工作會(huì)上，涉及到國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響，各省(直轄市)高級法院相關(guān)負(fù)責(zé)人達(dá)成共識(shí)，雖不是司法解釋，但對各基層法院斷案有影響。渝中區(qū)法院相關(guān)人士對此進(jìn)行了解讀。

　　政策原因提高首付和貸款利率，可以解除合同

　　購房者有證據(jù)證明因?yàn)閲�家宏觀調(diào)控政策原因，使首付款比例提高、貸款利率提高，或者不能辦理按揭貸款，導(dǎo)致購房者無履約能力的，購房者請求解除合同并退房退款的，法院可以支持。

　　要特別提醒的是，這需要在1年內(nèi)行使解除權(quán)。

　　限購二套三套房的可以解除合同

　　合同簽訂后因限購令不能買二套房或三套房的，購房人以“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤�不能�?shí)現(xiàn)”的理由請求解除合同、退房退款的，法院可以支持。但原則上不主張賠償損失。

　　解除合同后開發(fā)商可以要求炒房客賠損失

　　法院對因國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致合同解除后的損失，應(yīng)當(dāng)區(qū)分剛需(基本住房)、改善型住房和炒房(投資性住房)。開發(fā)商對剛需和購買改善型住房要求賠償損失的，原則上不予支持。

　　但開發(fā)商對炒房客請求相應(yīng)補(bǔ)償?shù)�，法院根�?jù)公平原則處理。如合同約定定金的，補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限；沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%。

明明婉咿

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星夜的雨

唾沫是用來數(shù)鈔票的，而不是用來講道理的

海蛋哥哥

透過你深邃的文字，我仿佛看到了你鷹視狼顧，龍行虎步的偉岸英姿；仿佛看到了你手執(zhí)如椽大筆，寫天下文章的智慧神態(tài)；仿佛看見了你按劍四顧，江山無數(shù)的英武氣概！