2017 年核心城市仍面臨住房供應(yīng)短缺

  中金認(rèn)為一、二線(xiàn)城市供不應(yīng)求的情況會(huì)在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。目前數(shù)據(jù)顯示截至9月底，一、二線(xiàn)城市的庫(kù)存去化月數(shù)分別為9.3、9.4 個(gè)月，情景分析顯示2017 年供需關(guān)系不會(huì)有太大改觀。

  基本情景：可售資源增長(zhǎng)15%，地產(chǎn)銷(xiāo)售下降15%。該情況下一、二線(xiàn)城市庫(kù)存去化月數(shù)將提高到12.6、12.7 個(gè)月，但仍處于10~14 個(gè)月的健康區(qū)間內(nèi)。

  悲觀情景：可售資源增長(zhǎng)30%，地產(chǎn)銷(xiāo)售下降30%（可能性極低）。該情況下一、二線(xiàn)城市庫(kù)存去化月數(shù)將提高到17.3、17.5 個(gè)月，仍低于一、二線(xiàn)城市的歷史高位（分別為18.5、30.4 個(gè)月）。

房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？不會(huì)

  整體態(tài)勢(shì)：預(yù)計(jì)2017 年上半年銷(xiāo)售均價(jià)將持平，下半年重回上升趨勢(shì)。但對(duì)于二手房市場(chǎng)，成交價(jià)可能會(huì)有5~10%的調(diào)整。

  新房推動(dòng)因素：1）開(kāi)發(fā)商資金充裕；2）一線(xiàn)城市與核心二線(xiàn)城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；3）高地價(jià)。

  趨勢(shì)結(jié)論：雖然在行政措施干預(yù)下，2016 年四季度和2017年一季度新房銷(xiāo)售均價(jià)表現(xiàn)將持平，但我們預(yù)計(jì)會(huì)有三大推動(dòng)因素支撐其在下半年重回上升趨勢(shì)。

  銀行理財(cái)資金將繼續(xù)為開(kāi)發(fā)商提供充足支持

  2016 年，中金預(yù)計(jì)約5.5 萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，用于開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)等活動(dòng)，適時(shí)滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商規(guī)模擴(kuò)張的需求。在這5.5 萬(wàn)億元的外部資金中，來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4 萬(wàn)億（占比超70%），成為開(kāi)發(fā)商外部資金的重要來(lái)源。

  預(yù)計(jì)2016 年土地出讓金總額約為4萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商在手資金綽綽有余。

  未來(lái)，如果銀行理財(cái)資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)未受調(diào)整，2017 年開(kāi)發(fā)商的外部資金大概率仍將保持充裕。通過(guò)情景分析得知，資金缺口僅會(huì)在開(kāi)發(fā)商外部資金縮小超過(guò)15%而拿地所需資金增長(zhǎng)超過(guò)10%時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。