此外，廣州限購大家就買佛山，這是政策導(dǎo)向的原因，周邊憑借廣州客的佛山盤很滋潤。臨廣房源如果有貨量，預(yù)計前三季度還是有搶客趨勢。

廣州限購有可能放開嗎？

  余英的觀點是：相信廣州不可能解除限購，因為輿論壓力大。實際上放不放開，一線都是要漲的，遲早的事情。北上深，沒有放開也一樣漲，廣州房價正常上漲是對的。

  花都南沙蘿崗可以放開限購，因為這是廣州城市發(fā)展非常重要的區(qū)，本來房價低，放開也不可能瘋漲。

  怎么看待廣佛樓市走向？

  余英的表態(tài)是：廣州是開展房地產(chǎn)最早的城市，估計下一批改善換房的人會很快出現(xiàn)。但是限購限貸政策壓抑了需求，如果政策能有所支持，會出現(xiàn)新的一批換房客，從而拉高廣州房價。

  今年來說，6月30日之前是買房時機，目前漲價任務(wù)跟走量任務(wù)之間，開發(fā)商還是會選擇以走量為主。預(yù)計三季度不少樓盤會漲價。

 怎么看待未來的行業(yè)市場？

  余英的說法是：大城市漲幅要回到應(yīng)有的曲線上。從長遠看，房價漲多漲少不是開發(fā)商說了算，如果老百姓不認可，那就是有價無市。如果一個城市的成交量還在，那就說明這個城市的房價還是合理的。

  今年是兼并重組年，保利地產(chǎn)也有很多動作正在進行，目前還沒有具體進展可以透露。但是我要說的是，大戲還在后頭。

行業(yè)

  反對瘋漲的說法 廣州不可能解除限購

  作為一名深諳房地產(chǎn)市場的老兵，政策行業(yè)自然是繞不開的話題。

  怎么解決三四線去庫存？

  余英的藥方是：不能頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。因為一二線城市的影響力大，大家只有在一二線城市看到樓市希望，才會有可能解決掉三四線的庫存。因此，一線城市房價上漲是好事。

  但是，我反對瘋漲的說法。因為二手房價格很任性，卻不能代表市場。一手房價格確實有漲，但不是瘋漲，開發(fā)商不能任性，一個盤要賣兩年。因此，瘋漲兩個字是錯誤的。

 余英笑稱，“地塊周邊配套確實不行，賣給廣州人自然是不可取的。但是保利地產(chǎn)的定位瞄準(zhǔn)了20分鐘車程以外的市橋人，市橋目前是兩萬，星海小鎮(zhèn)地價只有兩千。同時，保利地產(chǎn)對項目產(chǎn)品的規(guī)劃有非常多的亮點，相信亮相后會驚艷市場。”

  除此之外，余英說，他們更講情懷。據(jù)悉，目前廣東保利的人才團隊平均年齡只有31歲，實現(xiàn)每個人的職場增值是余英經(jīng)常掛在嘴邊的話題。

  余英的表態(tài)是，保利地產(chǎn)要有外企所有的優(yōu)點+杜絕央企所有的缺點。

秘訣

  外企所有的優(yōu)點+杜絕央企所有的缺點

  穩(wěn)坐廣東市場的冠軍寶座并非一日功底。在余英的帶領(lǐng)下，產(chǎn)品設(shè)計、拿地規(guī)劃、互聯(lián)網(wǎng)營銷、團隊合作是每個保利人成長的必修課。

  余英坦承，沒有一個公司在一個區(qū)域能達到20%的市場份額，保利這幾年表現(xiàn)可圈可點。

  項目前期，保利地產(chǎn)拿地是看準(zhǔn)地段資源價值，以及未來發(fā)展潮流方向；產(chǎn)品設(shè)計，保利地產(chǎn)貼近市場，永遠做市場客戶最需要的產(chǎn)品；營銷之道，廣東保利成為房企中公認最會“玩”的企業(yè)。

  以星海小鎮(zhèn)為例，這宗南沙巨無霸地塊最終是保利地產(chǎn)以底價收入囊中。為什么沒人要？

值得關(guān)注的是，這一點在今年4月份舉辦的首屆當(dāng)代生活方式展上也有更多的體現(xiàn)。從尊重需求出發(fā)，升級本屆房展會，將更多與業(yè)主互動，并展現(xiàn)最新的產(chǎn)品。

  按余英的思路是，首屆當(dāng)代生活方式展將成為引領(lǐng)生活方式的具體展示。加強了前瞻性，將更貼心的服務(wù)、更方便的設(shè)計面向市場，帶動新一輪的潮流。

 此外，在余英看來，保利地產(chǎn)的核心競爭力就是產(chǎn)品創(chuàng)新。只有完整操盤從前期室內(nèi)設(shè)計圖紙到后期定價的全過程，決策才會精準(zhǔn)。

  實際上，一系列精準(zhǔn)的決策有賴于開放的思維。余英強調(diào)，不能以老眼光看待別人，要懂得與90后思維想法接軌，做生意的人，就要學(xué)會了解每一個想買房子的人。

建筑科班出身的余英，既是廣東保利的掌舵者，也是引領(lǐng)公司一路前進的護航者。他說，每個產(chǎn)品設(shè)計，他都會親自參與每個過程環(huán)節(jié)，一個個把關(guān)。

  據(jù)余英透露，今年保利地產(chǎn)的主題是抓好品質(zhì)建設(shè)，研發(fā)出關(guān)愛業(yè)主生活品質(zhì)，特別是針對90后需求的房子。堅持抓微笑曲線理論，將營銷與產(chǎn)品技術(shù)相結(jié)合。產(chǎn)品怎么設(shè)計，營銷說了算。

精品

  滿足90后需求 核心競爭力是產(chǎn)品創(chuàng)新

  2015年保利地產(chǎn)調(diào)整區(qū)域化管理模式，以片區(qū)內(nèi)核心區(qū)域公司帶動周邊區(qū)域公司。作為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長，余英同時負責(zé)保利地產(chǎn)廣東福建及湖北河南等區(qū)域。

 “定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品，去庫存在廣東保利已經(jīng)成為歷史”。余英擲地有聲的表態(tài)仍然歷歷在目。話題之余，余英也分享了他對決策的心得。

  “英明的決策是別人還在一片反對聲中，我們已經(jīng)開始了。在一片質(zhì)疑聲中，我們正在進行。別人都來學(xué)的時候，我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型了�！�

 談及于此，余英坦率地說，“去庫存對廣東保利來說，去年已經(jīng)劃上了句號。因為早就從前年開始，公司就時刻監(jiān)控賣的較差的樓盤、戶型、車位等并適時作出引導(dǎo)改變。同時，嚴(yán)抓產(chǎn)品定位，從源頭上保證不生產(chǎn)出不符合市場的產(chǎn)品�！�

前瞻

  零庫存 定位準(zhǔn)確就沒有滯銷產(chǎn)品

  中央定調(diào)去庫存以來，一系列樓市新政頻出。改善性需求大量釋放，一線及重點二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。

  對于保利地產(chǎn)來說，怎么看待“去庫存”這個命題？

在這樣的基調(diào)下，余英透露，未來廣東保利的目標(biāo)是600億元，廣州、粵西、粵東分別是200億的銷售任務(wù)。還將進入潮汕梅州河源等地開拓市場。

 不過，在余英看來，“以保利地產(chǎn)的產(chǎn)品能力，有信心生產(chǎn)出適合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。保利地產(chǎn)不怕別人以為是紅海的市場，因為我們有可能成為藍海�！�

  據(jù)其表示，保利地產(chǎn)作為城市運營商，具有品牌號召力、產(chǎn)品吸引力、參與城市建設(shè)能力，以此來吸引更多購房者。不能盲目，認證調(diào)研后創(chuàng)造市場，而不是一味懼怕市場。做產(chǎn)品要謹(jǐn)慎，對市場要有敬畏。

目標(biāo)

  創(chuàng)造市場 未來廣東保利要達到600億元

  除了廣佛，保利地產(chǎn)也將觸角伸向廣東其他三四線有獨特資源的區(qū)域，比如位于廣東惠州南昆山旅游度假區(qū)的“保利錦里”。

  然而，對于目前三四線庫存壓力的問題，余英也沒有回避。他認為，“三四線庫存確實大，一個原因是對企業(yè)對市場了解不夠，另一個是企業(yè)自身戶型或定位出問題。”

  余英表示，保利地產(chǎn)不追高地王，因為地永遠比錢多。“這塊地拿不到不影響公司今年計劃，3月可以拿，9月也可以拿，沒有必要在某一時段一定要高價拿某塊地。”

  對此，余英強調(diào)，保利地產(chǎn)理性拿地是基于現(xiàn)有的土地儲備，而不僅僅是口頭，可以看到公司在去年前年很多底價拿地的情況。