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標題: 馮侖：后開發(fā)時代房地產(chǎn)算賬模式發(fā)生變化 [打印本頁]

作者: New~Flyer 時間: 2019-7-22 10:34
標題: 馮侖：后開發(fā)時代房地產(chǎn)算賬模式發(fā)生變化
7月17日下午，“解碼城市賦能轉(zhuǎn)型”——中原視點新經(jīng)濟增長周期房地產(chǎn)趨勢高峰論壇在北京舉行，御風資本董事長、萬通控股創(chuàng)始人馮侖在會上表示，2016年以前，中國房地產(chǎn)處于開發(fā)時代，2016年之后則進入了后開發(fā)時代。
馮侖指出，在2016年之前，房地產(chǎn)的核心業(yè)務是住宅，開發(fā)模式是買地-蓋房-銷售，競爭的著力點是成本、規(guī)模與速度，這導致銷售越來越高，收入的模型圍繞銷售額、營業(yè)額來計算。
馮侖認為，2016年之后，5個指標決定中國房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，一是人均GDP從2016年的8000美元左右到目前的1萬美元左右，住的問題基本解決。二是所有的城市空間結(jié)構(gòu)包括高鐵、機場、公路、隧道、基礎設施等基本在2016年確定，從而確定了人的居住密集度、模式以及區(qū)域的價格和供求關(guān)系。三是人口發(fā)生變化，2016年之后，多數(shù)城市人口凈增長停了下來，人口增量減少，意味著住宅需求減弱。四是二手房與一手房交易規(guī)律發(fā)生變化，增量空間越來越少，存量交易越來越大。五是利息環(huán)境、制度約束等導致人們對住宅的快速增長預期發(fā)生改變。
馮侖表示，后開發(fā)時代有幾大特點，全產(chǎn)品線、全價值鏈、全面競爭。在他看來，算賬模式將會發(fā)生變化，從銷售額、價格向租金、租金回報轉(zhuǎn)變。馮侖認為，后開發(fā)時代，地產(chǎn)商不再是有錢人，通過凈負債率、資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流來看，都是缺錢的，地產(chǎn)商要變成手藝人，提高管理技能，否則吃不到飯。
來源：新京報
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