2017年房地產(chǎn)七大預(yù)測：2017年上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢。
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  出于對利潤率的保護(hù)，2016 年昂貴的土地成本和顯著的溢價(jià)將激發(fā)開發(fā)商的提價(jià)意愿，在2016 年拿地過于激進(jìn)的開發(fā)商壓力尤甚。
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  中金認(rèn)為二手房銷售均價(jià)會(huì)出現(xiàn)合理的小幅調(diào)整（約5~10%），原因有兩點(diǎn)：
  1、短期內(nèi)掛牌價(jià)和成交價(jià)均增長過快，增幅過高。一些城市（如北京、廣州）二手房成交價(jià)格增速甚至超過新房，這在我們看來是不合理的，考慮到新房普遍有品質(zhì)的改善或提升。
  2、二手房市場是C2C 而非B2C，因此與新房相比，二手房市場價(jià)格更加靈活，議價(jià)空間更大。
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  由于政策擾動(dòng)，短期內(nèi)銷量將會(huì)出現(xiàn)顯著同比下滑，但將會(huì)在2017下半年重拾上升趨勢。長期來看，中金對于中國新房銷售量并不悲觀。
  1、2016 年四季度和2017 年一季度：參考2010和2013 年政策收緊時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)，近期銷售面積同比下降30~40%是在預(yù)期范圍內(nèi)的。
  2、2017 年二季度：銷售面積下滑幅度預(yù)計(jì)將收窄到10~20%。
  3、2017 年下半年：銷售面積再次回到同比正增長。
  長期來看：預(yù)計(jì)中國新房銷量將在未來三年將維持目前每年11~12億平米的水平，之后將緩慢下行，進(jìn)入21 世紀(jì)30 年代和40 年代后將降至每年7~8億平米。2016 年四季度和2017 年一季度：銷售面積同比下降30~40%
  受調(diào)控政策影響，銷售面積將在2016 年四季度呈弱勢，并將持續(xù)到2017 年一季度。
  2010 和2013 年調(diào)控政策實(shí)施后，銷量同比下降20~30%。此輪調(diào)控還額外引入行政措施，在過熱城市（超過20個(gè)一、二線城市及部分三、四線城市）重建房地產(chǎn)市場秩序，帶來更加顯著的影響。
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  中金預(yù)計(jì)一、二線城市銷量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%，2017 年下半年重回增長態(tài)勢。
  進(jìn)入2017 年二季度，當(dāng)調(diào)控措施在價(jià)格控制方面逐漸取得成效，政府對一、二線城市地產(chǎn)市場的態(tài)度不會(huì)再像現(xiàn)在這樣嚴(yán)厲，這將有助于改善市場情緒。同時(shí)可售資源的補(bǔ)充也將從2017 年二季度起幫助緩解下滑局面。
  新增房貸將阻止銷售額的大幅下滑。我們將在后面的章節(jié)具體討論。
  可售資源的及時(shí)補(bǔ)充（主要來自2016 年新增土儲(chǔ)）將有效緩解銷量的萎縮。2012和2013 年的市場表現(xiàn)印證了這點(diǎn)
  長期來看：新房銷量在未來三年將維持在每年約11 億平米。
  我們預(yù)計(jì)2016~2020 年間新房銷量將保持在11~12 億平米，之后將開始減速下降，在21 世紀(jì)30 年代、40 年代穩(wěn)定在每年7~8 億平米。
  由于中央政府“因城施策”框架的指引，我們認(rèn)為城市層面的供求關(guān)系短期內(nèi)會(huì)得到一定程度的改善，但不會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)，這意味著：1）此次政策收緊的熱點(diǎn)城市供應(yīng)缺口將持續(xù)存在；2）三、四線城市供應(yīng)過剩的問題難以根本解決。
  我們對此次受到調(diào)控的一線和核心二線城市需求/供應(yīng)比率（“需供比”）進(jìn)行了情景分析。
  一線城市：供應(yīng)缺口難以解決：1）這四個(gè)城市的需供比在每種情景中都超過1；2）深圳面臨的供應(yīng)短缺問題最為嚴(yán)重。
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  21 個(gè)政策收緊的城市（包括一線城市）：在個(gè)別情況下總需求可以被滿足（當(dāng)供應(yīng)擴(kuò)大超過15%；需求縮小超過15%），但供應(yīng)過剩的程度非常低。
  雖然2016 年中國居民房貸大大增加，但整體杠桿水平（從貸款總余額來看）仍未超過全球其他國家，尚處“合理范圍”內(nèi)。
  我們不否認(rèn)，2016 年新增住房貸款的增速或許超過了合理水平，并有可能帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)，但我們不能夸大邊際影響，因?yàn)橹袊用衲壳暗母軛U水平仍然是在可承受范圍內(nèi)的。
  中國房貸存量（住房貸款余額占GDP 比重）仍然相對較低：截至16 年9 月底住房貸款余額為17.93 萬億元，占過去一年年化GDP 的25%（日本1996/2014 年為32%/41%，美國2007/2015 年為73%/53%；圖表27）。
  全年房貸支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中國居民償還房貸的平均久期遠(yuǎn)低于其他國家，但不論是否將久期調(diào)整為其他國家的水平，每年房貸支出占全部居民可支配收入的比例都在可承擔(dān)范圍內(nèi)（圖表28）。
  中國居民房貸存量占居民總資產(chǎn)的比例均未超過日美可比指標(biāo)。截至2016 年前9月末，房貸存量/居民總儲(chǔ)蓄（31%）、房貸存量/居民金融資產(chǎn)（17%）以及房貸存量/居民總房產(chǎn)價(jià)值（10%）三項(xiàng)比率與日本大致相當(dāng)，但大幅低于美國（圖表29）。
  即使以現(xiàn)價(jià)計(jì)算，近年中國房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)能力總體而言也并未下降。
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