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標(biāo)題: YY小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的人可以洗洗睡了 [打印本頁(yè)]
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:34
標(biāo)題: YY小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的人可以洗洗睡了
 建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)微妙的角色。從法律上說(shuō)，它并不合法；從現(xiàn)實(shí)看，它規(guī)模巨大。多年來(lái)，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的消息，傳了一次又一次。
  新一輪農(nóng)村土地管理制度改革試點(diǎn)，臨近2017收官之年，又有人YY起小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”之夢(mèng)。
  2014年，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)在33個(gè)地區(qū)暫停有關(guān)法律法規(guī)相關(guān)條款的執(zhí)行，開(kāi)展土地管理制度改革試點(diǎn)。試點(diǎn)包含三項(xiàng)，一是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市；二是縮小征地范圍；三是農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)。
  正是第三項(xiàng)——“農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)”，讓YY小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的人們找到了新的論據(jù)，因?yàn)椴簧傩‘a(chǎn)權(quán)房，相當(dāng)比例是農(nóng)村的宅基地。
  讓我們從兩個(gè)方面來(lái)分析這項(xiàng)試點(diǎn)工作的成果：第一，宅基地改革的試點(diǎn)情況如何；第二，2017的收官之年就要到來(lái)，決策層怎么看待改革試點(diǎn)，特別是宅基地改革試點(diǎn)？
  先說(shuō)第一個(gè)。根據(jù)攸克君掌握的情況，絕大部分受命試點(diǎn)“農(nóng)村宅基地改革”的地區(qū)，采用的方式，都嚴(yán)格限定農(nóng)村宅基的騰退、流轉(zhuǎn)范圍。這個(gè)范圍，多是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。也就是說(shuō)，外村都沒(méi)份，城里人就更別想了。
來(lái)源：攸克地產(chǎn) 作者：攸克
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:34
舉例來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)中可以流轉(zhuǎn)的宅基地，所謂的“買家”只能是村集體的內(nèi)部成員。比例，A村張家的宅基地騰退出來(lái)了，能有所謂“購(gòu)買資格”的，只有A村的村民，B村不可以，作為城鎮(zhèn)居民的你，自然更不可以。
  所謂試點(diǎn)改革，試什么呢？絕大部分地區(qū)的試點(diǎn)，嘗試的方向都是有償騰退等等。因?yàn)樵诂F(xiàn)有土地管理制度下，宅基地是無(wú)償分配的。很多地區(qū)試點(diǎn)的意義就在于，宅基地“明碼標(biāo)價(jià)”這件事怎么做。但在范圍上，沒(méi)有更大的突破。
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:34
小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)正，尤其是那些建在農(nóng)村宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，試點(diǎn)“范圍”是核心問(wèn)題。很多試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)，范圍連村集體都不愿突破，你還能指望試點(diǎn)結(jié)束后范圍“突破”農(nóng)村？
  再說(shuō)第二個(gè)，決策層怎么看宅基地改革試點(diǎn)的問(wèn)題。全國(guó)人大給出的改革授權(quán)期限是三年。因此，當(dāng)三年期滿，就要評(píng)估，是繼續(xù)試點(diǎn)，還是擴(kuò)大范圍、全面推開(kāi)，抑或就此終了。
  那么，試點(diǎn)期滿，有沒(méi)有可能擴(kuò)大范圍呢？
  前面說(shuō)了，此次農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)有三個(gè)方向，第一，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)試點(diǎn)；第二，征地制度改革試點(diǎn)；第三，宅基地改革試點(diǎn)。
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:34
國(guó)土資源系統(tǒng)是按照一個(gè)試點(diǎn)市縣試點(diǎn)一個(gè)改革項(xiàng)目的方式進(jìn)行的。直白點(diǎn)說(shuō)，就是A縣只試點(diǎn)征地制度改革；B縣只試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)；C縣只試點(diǎn)宅基地改革。每個(gè)區(qū)縣試點(diǎn)改革的內(nèi)容，不交叉，封閉運(yùn)行。
  按照這個(gè)工作方式，33個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣中，有15個(gè)區(qū)縣試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；15個(gè)區(qū)縣試點(diǎn)宅基地改革；3個(gè)區(qū)縣試點(diǎn)征地制度改革。
  從近兩年看，效果還不錯(cuò)。臨近2017年收官之年，國(guó)土系統(tǒng)推動(dòng)了一件事：“聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)”，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地改革、征地改革，這三項(xiàng)內(nèi)容聯(lián)動(dòng)操作。即一個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣，除已經(jīng)確定的本地的試點(diǎn)內(nèi)容外，還可以試點(diǎn)其他試點(diǎn)改革內(nèi)容。
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:34
舉例來(lái)說(shuō)，A縣原來(lái)的試點(diǎn)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市，現(xiàn)在試點(diǎn)的內(nèi)容，還包括征地制度改革；B縣原來(lái)試點(diǎn)的是征地制度改革，現(xiàn)在，也可以試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地入市。
  按照“試點(diǎn)聯(lián)動(dòng)”的工作方式，15個(gè)經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地試點(diǎn)的區(qū)縣，加入了征地制度改革試點(diǎn)；3個(gè)征地制度改革的試點(diǎn)區(qū)縣，加入了經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地試點(diǎn)。另外15個(gè)宅基地改革試點(diǎn)區(qū)縣，則加入征地制度改革、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地改革兩項(xiàng)試點(diǎn)內(nèi)容。
  與小產(chǎn)權(quán)房密切相關(guān)的重要信號(hào)來(lái)了——原來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)和征地制度改革試點(diǎn)的18個(gè)區(qū)縣，新加入的試點(diǎn)內(nèi)容，并不包含農(nóng)村宅基地改革；而原有15個(gè)農(nóng)村宅基改革試點(diǎn)區(qū)縣，則加入了另外兩項(xiàng)試點(diǎn)內(nèi)容。
作者: teng08 時(shí)間: 2016-12-1 09:35
這意味著，試點(diǎn)農(nóng)村宅基地改革的數(shù)量，仍然是15個(gè)地區(qū)，沒(méi)有增加；而其他兩項(xiàng)改革試點(diǎn)，則是擴(kuò)大到了所有試點(diǎn)區(qū)縣。不擴(kuò)大試點(diǎn)農(nóng)村宅基改革區(qū)縣的數(shù)量，表明政府部門對(duì)于宅基地改革試點(diǎn)持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。由此推導(dǎo)，大范圍推廣改革試點(diǎn)的模式，概率不高。
  如果是這樣，大量建在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，就更沒(méi)了政策空間。涉及土地制度重大改革尤其是農(nóng)村土地制度重大改革的問(wèn)題，一般都是試點(diǎn)先行，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正短期內(nèi)連試點(diǎn)的機(jī)會(huì)都不給，更別說(shuō)大規(guī)模推開(kāi)了。
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