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標(biāo)題: 美日房地產(chǎn)：是回暖？還是更大的泡沫？ [打印本頁(yè)]
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:29
標(biāo)題: 美日房地產(chǎn)：是回暖？還是更大的泡沫？
在東京都中央?yún)^(qū)新橋，1972年建成的中銀膠囊塔（Nakagin Capsule Tower）在2016年看上去依然有著濃濃未來主義的外形，140塊一模一樣的方塊整齊而錯(cuò)落地砌成了兩棟大廈。水泥方塊單位上都有著郵輪客房般的圓形玻璃窗，每一個(gè)小房間面積都約為10平方米，是名副其實(shí)的“鴿籠”建筑。
  中銀膠囊塔由“日本建筑界三杰”之一的黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)，它是現(xiàn)代建筑史上首座真正以膠囊般的建筑模塊興建的建筑，140塊方塊是預(yù)鑄建筑模塊，每一個(gè)獨(dú)立單位都可以獨(dú)立更換。它誕生的背景是1970年代日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及隨后的房?jī)r(jià)飆升。
  眾所周知的是，房地產(chǎn)泡沫在上世紀(jì)90年代破滅，東京房?jī)r(jià)跌幅超過70%。如今的膠囊塔年久失修，熱水系統(tǒng)全線癱瘓，近年更屢次被提議拆除。而它如今仍然破敗地屹立著，供遍布全世界的擁躉前來觀瞻，以及提醒著人們，這里發(fā)生過一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。
來源：時(shí)代周報(bào) 作者：馬歡
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:29
在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)接連攀升又遭到新一輪限購(gòu)，引發(fā)猜測(cè)連連時(shí)，兩個(gè)前車之鑒—美國(guó)和日本的房地產(chǎn)都出現(xiàn)了不同程度的回暖：美國(guó)房?jī)r(jià)在上漲，甚至興起了一股炒房熱；日本的房?jī)r(jià)也在漲，處于緩慢恢復(fù)之中。
  即便如此，一旦想起日本上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫，還有2008年美國(guó)的次貸危機(jī)，整個(gè)市場(chǎng)仍然心有余悸。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:29
美國(guó)樓市泡沫2.0？
  種種數(shù)據(jù)顯示，最近兩年，美國(guó)興起了一股炒房熱。
  據(jù)RealtyTrac統(tǒng)計(jì)，2016年第2季度有超過5.1萬套單戶住宅和公寓房被二次轉(zhuǎn)手，創(chuàng)下2010年以來的歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，在今年第2季度，將近4萬名投資者參與了炒房，這創(chuàng)下了6年來的最高紀(jì)錄，新房銷售同時(shí)創(chuàng)下次貸危機(jī)爆發(fā)以來的新高。
  與中國(guó)的樓市大熱明顯不同的是，在這一波炒房熱當(dāng)中，超過2/3的炒房者都采用了現(xiàn)金購(gòu)房的方式。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:29
 中國(guó)投資者是當(dāng)中最活躍的國(guó)際買家。截至2016年8月，中國(guó)投資者連續(xù)第二年成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大海外買家。中資企業(yè)在美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)交易達(dá)47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元）。
  然而，RealtyTrac分析顯示，在現(xiàn)在的美國(guó)，炒房并不賺錢。在扣除所有費(fèi)用之前，當(dāng)中12%的交易只是實(shí)現(xiàn)了收支平衡甚至虧損。在28%的交易中，毛利潤(rùn)不足購(gòu)房?jī)r(jià)格的20%。
  美國(guó)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，目前舊金山、西雅圖、波士頓、丹佛等城市房?jī)r(jià)，已經(jīng)超過2006/2007年美國(guó)樓市泡沫頂峰時(shí)水平。房?jī)r(jià)與收入差距最大的城市分布在西海岸，其中加州的3個(gè)中心—圣何塞（硅谷核心區(qū)）、舊金山和洛杉磯的差距最大。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
 美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫表示，目前美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)估值已經(jīng)較高，但仍未出現(xiàn)泡沫�！拔覀儺�(dāng)然會(huì)擔(dān)心形成泡沫。商業(yè)房地產(chǎn)估值較高，但銀行業(yè)穩(wěn)健性已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。我們將對(duì)一些大型銀行進(jìn)行壓力測(cè)試�！彼f道。
  “耶倫認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管價(jià)格高，但風(fēng)險(xiǎn)不大。但需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)受到了很多關(guān)注，表明此前價(jià)格上漲比較厲害�！泵绹�(guó)國(guó)際集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫恒勇表示。
  火熱了兩個(gè)季度后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近始稍微冷卻。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
9月22日，全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月成屋銷售下跌0.9%，而7月成屋銷售下滑3.4%。成屋銷售是對(duì)美國(guó)住宅市場(chǎng)的初步測(cè)算。數(shù)據(jù)包括全美以及四個(gè)地區(qū)的二手房屋銷售量和價(jià)格。
  對(duì)此，路透社表示，美國(guó)8月成屋銷售總數(shù)意外下滑，雖此前房產(chǎn)市場(chǎng)因就業(yè)逐步穩(wěn)健變得強(qiáng)勁，但近期因成屋庫(kù)存不足，且房?jī)r(jià)上漲速度快于薪資增速，8月成屋銷售表現(xiàn)不佳。
  觀察者中也不乏有悲觀者。財(cái)經(jīng)博客作者馬克·漢森認(rèn)為，目前美國(guó)樓市泡沫2.0甚至比當(dāng)年的1.0更可怕。因?yàn)樵?006/2007年美國(guó)失業(yè)率僅為4%，就業(yè)人數(shù)創(chuàng)歷史新高，工資水平上行，銀行不良貸款較低，居民房?jī)r(jià)收入比低于當(dāng)前水平。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
在馬克看來，相比較1.0時(shí)代的住戶買房，2.0時(shí)代是專業(yè)投資者/海外買家在買房。
  道瓊斯商業(yè)新聞網(wǎng)站報(bào)道，隨著美國(guó)房屋擁有率跌至20年來最低的63.7%。一家咨詢機(jī)構(gòu)城市研究所預(yù)測(cè)，有關(guān)數(shù)據(jù)將在至少未來15年繼續(xù)滑落。與此同時(shí)，由于很多家庭沒有能力購(gòu)房，造成租房需求激增和可負(fù)擔(dān)住房短缺。
  日本房?jī)r(jià)至今還在恢復(fù)
  日本房地產(chǎn)泡沫破滅已經(jīng)過去20多年，如今，整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)仍然以緩慢的速度在恢復(fù)。
  率先恢復(fù)的，是占全日本人口和GDP均為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）。三大都市圈的房?jī)r(jià)從2006年開始回升，2012-2014年東京和大阪兩個(gè)城市圈的平均房?jī)r(jià)上漲了30%。盡管如此，這三地的房?jī)r(jià)和泡沫時(shí)期相比，仍有不少差距。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
目前日本全國(guó)地價(jià)最高的是東京銀座的“明治屋銀座大廈”。該地區(qū)地價(jià)為每平方米3300萬日元（約合人民幣216萬元），這個(gè)價(jià)格超過了2008年次貸危機(jī)的3000萬日元，緊追泡沫時(shí)期的最高值3800萬日元。東京都江東區(qū)木場(chǎng)公園附近、由房地產(chǎn)巨頭住友不動(dòng)產(chǎn)和野村不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的公寓樓，房?jī)r(jià)大約是106萬日元/平方米，一些新興房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格會(huì)稍微便宜一些，75萬-900萬日元/平方米。
  整個(gè)東京都內(nèi)，高級(jí)住宅價(jià)格上升，但銷售低迷，由于市場(chǎng)實(shí)際需求還是抵不過房?jī)r(jià)的上漲速度，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商中已流露出“房?jī)r(jià)峰頂已過”的預(yù)示，部分大型房企也開始下調(diào)房?jī)r(jià)。
  放眼整個(gè)2015年，日本住宅用地地價(jià)恢復(fù)緩慢。三大城市圈（東京、大阪、名古屋）上升0.4%，這個(gè)增長(zhǎng)速度，與2015年持平。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
三大都市圈以外，地價(jià)則連續(xù)20多年下跌，完全是另外一番景象，即便政府采取了不少吸引外資的措施，也無法緩解這一局面。
  日本國(guó)土交通省9月20日公布了截至2016年7月1日的基準(zhǔn)地價(jià)，日本全國(guó)的住宅用地價(jià)格下滑0.8%，所有用途用地的價(jià)格下滑0.6%，均連續(xù)25年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅已連續(xù)7年縮小。
  相比之下，商業(yè)用地價(jià)格比上一年增長(zhǎng)0.005%。日本媒體認(rèn)為，由于訪日外國(guó)游客增加，店鋪及酒店的用地價(jià)格出現(xiàn)上漲。因日本實(shí)施負(fù)利率政策，閑置資金流向地方主要城市，札幌、仙臺(tái)、廣島和福岡4個(gè)城市的商業(yè)用地價(jià)格漲幅達(dá)到6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三大都市圈的2.9%。
作者: 樂居 時(shí)間: 2016-10-11 10:30
 抄底商業(yè)用地的不乏外國(guó)資本。2014年上半年，法國(guó)的保險(xiǎn)公司安盛集團(tuán)（AXA）收購(gòu)東京大型綜合大廈（Nakan Central Park）東樓；2014年12月，中國(guó)的復(fù)星集團(tuán)以近700億日元收購(gòu)了東京品川區(qū)“品川海邊森林”的3棟寫字樓；2014年10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購(gòu)了東京火車站前的寫字樓“太平洋(601099,股吧)世紀(jì)廣場(chǎng)丸之內(nèi)”的部分辦公室。
  外國(guó)投資者的抄底行為，勾起了日本房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)的“痛苦記憶”—不少日本房地產(chǎn)企業(yè)亦曾在2007年房地產(chǎn)迷你泡沫時(shí)期高價(jià)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，在那之后，卻蒙受了巨大的損失。
  另一值得注意的是，由于老齡化繼續(xù)加劇等原因，日本的空置房屋在增加。根據(jù)日本政府估計(jì)，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計(jì)，到2023年，日本20%的房屋將空置。
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