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汕尾市民網(wǎng)

標(biāo)題: 如果房價還漲,那會是什么原因? [打印本頁]

作者: zs123    時間: 2016-5-30 11:29
標(biāo)題: 如果房價還漲,那會是什么原因?

“房價是貨幣現(xiàn)象”這出戲,在國外已經(jīng)落幕,在中國正唱至酣處。


  一
  中國房地產(chǎn)的荒誕之處在于,泡沫論與房價共同成長。前者如愚人節(jié)的道具,后者是被化成鳳姐妝的范 冰冰。
  樹不會長到天上去。權(quán)威人士這樣說,或許是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)牛市的兩大基石,一曰人,二曰錢,已經(jīng)因?yàn)橹袊丝诮Y(jié)構(gòu)劣化(買房適齡人口比例降低)、資金供給層面又強(qiáng)調(diào)去杠桿,出現(xiàn)了一手軟,另一手亦不硬的困頓狀況。
  但對房企和購房者來說,只要樹接著長,長得比他們預(yù)期的高,游戲就可以接著玩。況且,萬一情況沒有那么糟呢?

來源:豪言



作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:29
 二

  國內(nèi)一知名券商在進(jìn)行了一項(xiàng)國際比較研究之后,得出一個相當(dāng)震撼的結(jié)論:中國房地產(chǎn)的大周期沒有結(jié)束,至少一、二線城市的房價還會上漲,且漲幅會超越我們的預(yù)期。

  原因很簡單:一、人口因素(包括年齡結(jié)構(gòu)、人均居住面積以及房價收入比)不是房價變化的主因,資金供給才是,房地產(chǎn)的本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象;二、中國的銀行一定會為房地產(chǎn)加杠桿,而加杠桿的周期可能剛剛開始。
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:29


  在研究了美國、日本、荷蘭、澳大利亞、加拿大和馬來西亞的完整地產(chǎn)周期之后,該券商發(fā)現(xiàn),這些國家在最佳購房人口占比下降之后,房價依然較快增長,甚至出現(xiàn)大牛市。

  美國25到44歲最佳購房人口在1991年達(dá)到最高點(diǎn)32%,此后就一路下滑,2006年降至28%左右,但房價從1991年到2006年上漲了121%。其它國家類似人口指標(biāo)下降后,房價上漲的幅度分別為:日本46%,荷181%,澳大利113%,加拿大59%。作為新興國家的馬來西亞稍有不同,它在1996-2014年間25-44歲人口比重從29.2%輕微上升到31.5%,同期房價上漲102%。(如圖示)
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:29
 為什么這些數(shù)據(jù)對比,離我們想當(dāng)然的結(jié)論南轅北轍?原因就是錢多了!

  美國1981-2006年期間,總按揭貸款余額由1.6萬億美元上升到13.5萬億美元,MBS(押貸款證券化)余額占總按揭貸款余額比重由12%上升到73%,商業(yè)銀行按揭貸款余額占總貸款余額比重從28%上升到55%,同期房價上漲246%。其它樣本國家亦類似,隨著住房按揭貸款余額占銀行總貸款余額比重的快速上升,房價均出現(xiàn)較快上漲。
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:30


  各國銀行業(yè)狂加按揭,拜兩大時代潮流所迫:利率市場化和金融自由化。

  1992年美國政府出臺鼓勵次貸政策的同時,利率市場化和金融自由化也愈演愈烈。前者使銀行息差大幅縮窄,為了增加收入,就要增加貸款規(guī)模。后者使大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)向直接融資,B2B的生意難做,銀行不得不在B2C的按揭貸款上加大投入,致使按揭貸款余額占總貸款余額比重從20%升到56%。

  在上述其它樣本國家,情況大同小異,不贅。
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:30


  他山之石,可以攻錯。進(jìn)行國際研究的最大成果,就是明白,國情打不過規(guī)律。

  當(dāng)前,中國的商業(yè)銀行也面臨著利率市場化和金融自由化導(dǎo)致的金融脫媒大潮,而且這一趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

  在巨大壓力之下,按揭實(shí)際上已經(jīng)成為并將持續(xù)成為商業(yè)銀行的優(yōu)良資產(chǎn)配置。中國按揭余額在2009年占比只有9%,2016年一季度上升為15.3%。但仍然遠(yuǎn)低于國外的平均水平。

  不止銀行本身有增加按揭的內(nèi)在意愿,長期來看,政府的態(tài)度也是以鼓勵為主,在今年一季度按揭大幅上漲的情況下,央行行長周小川數(shù)次表態(tài)按揭空間仍然很大。雖然,迫于壓力,后來改過口風(fēng)。

  只不過,考慮到風(fēng)控,銀行為房地產(chǎn)加杠桿,一二線城市仍是最大受益者。北京的按揭利率優(yōu)惠達(dá)到8折,而去庫存任務(wù)最重的三四線城市只有95折。
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:30
 六

  如果你足夠細(xì)心,就可以發(fā)現(xiàn)到處都是錢,錢的氣味和影子,從臺前到幕后。

  由于貨幣寬松,從去年到今年三、四月份,房價的行情火爆。但近兩個月來,比房價更火的是地價。地王頻出,房企狂熱。2016年有望成為史上出現(xiàn)地王最多的年份。此輪搶地,地?zé)o分一線二線,企不分央企民企,大家同此涼熱。

  所以如此,是因?yàn)殂y行的加杠桿已然升級。原來,銀行主要是需求端加杠桿,也就是按揭貸。給供給端加杠桿,也就是開發(fā)貸,銀行非常小心,主要集中于央企和大型企業(yè)。

  但現(xiàn)在,銀行不僅在放按揭貸,還要放開發(fā)貸,甚至以表外融資進(jìn)入開發(fā)商的買地環(huán)節(jié)。不僅放給央企,也向民企開門。不僅普惠眾生,而且融資成本相當(dāng)之親民。一粵系大企的銀行貸款占債務(wù)比重超過一半,而整體平均融資成本為5.32%,另一中型閩系房企的債務(wù)加權(quán)平均成本為7.2%?紤]到債務(wù)結(jié)構(gòu)因素,銀行貸款部分的成本還不到前述水平。

  而從銀行的攬儲成本上看,中小型銀行的理財產(chǎn)品收益率高于4.5%。而銀行的LPR(貸款基礎(chǔ)利率)、即對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率,已低到4.3%。賠本賺吆喝的嫌疑有木有?

  銀行如此給力,如此普惠眾生,所以,現(xiàn)在土地市場上,不僅有保利萬科信達(dá),一向進(jìn)取但時常有心無力的閩系規(guī)模房企,亦重出江湖。
作者: zsf33    時間: 2016-5-30 11:30


  房價地價躁熱,輿情波動。于是政府又把胡蘿卜后面的大棒拿出來晃。比如限購、限地價、配建保障房、一定比例的自持,等等。但都是大進(jìn)小出,大升小降,長期結(jié)果不脫打醬油和做樣子的本色。

  大棒晃過,市場行情有所反應(yīng)。但這些變化,主要是漲幅的放緩,不是上漲基調(diào)的逆轉(zhuǎn),而且有著明顯的區(qū)域差異。據(jù)一大型央企的研究報告,由去年啟動的這輪行情至少會持續(xù)到2016年底。

  的確,現(xiàn)在的行情與以往的行情不同。如果以坊間“黃金”與“白銀”喻之,以往的房價增長模式是經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動型,今后則是資本泡沫推動型。

  比如,就在前天,廣州建行剛剛推出房貸新政,二手房貸款期限+房齡由原來的30年放寬到50年。

  不管讓不讓買房子,錢還在那里,錢還在增多,近乎無限的貨幣追逐有限的房子。這會是飲鴆止渴嗎?




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