總理的話可能真的不只是一句寒暄。今年全國(guó)兩會(huì)，李克強(qiáng)總理表態(tài)“歡迎外國(guó)人來(lái)中國(guó)買(mǎi)房”后，3月通過(guò)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015年修訂)》中也刪除了對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制。5月，著名僑鄉(xiāng)江門(mén)宣布取消限外政策。近日，不少傳聞稱目前監(jiān)管層正考慮全面取消樓市“限外令”。業(yè)內(nèi)人士指出，目前外國(guó)人在廣州購(gòu)買(mǎi)住宅本來(lái)就有著超過(guò)外地人的待遇，在目前買(mǎi)房投資回報(bào)率收窄的情況下，即便“限外令”取消，頂多只能拉動(dòng)廣州樓市5%的銷(xiāo)量。

  自今年3月全國(guó)兩會(huì)上國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)表示“歡迎外國(guó)人來(lái)中國(guó)買(mǎi)房”之后，有關(guān)解除限外令的猜測(cè)就層出不窮。近日又有消息透露，目前監(jiān)管層正考慮取消樓市“限外令”，最快可能在7月放開(kāi)外資購(gòu)房。

  放松“限外令”一事并非空穴來(lái)風(fēng)，事實(shí)上目前已有城市開(kāi)始放松對(duì)外籍人士購(gòu)房的限制。5月6日，著名僑鄉(xiāng)江門(mén)市住建局召開(kāi)會(huì)議，取消了2011年8月開(kāi)始執(zhí)行的限外政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前祖籍江門(mén)的華僑、華人和港澳臺(tái)同胞近400萬(wàn)，放開(kāi)限外政策將會(huì)吸引更多僑胞回鄉(xiāng)置業(yè)，對(duì)改善性住房市場(chǎng)將有更大的推動(dòng)作用，預(yù)計(jì)這個(gè)群體的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)提升5%至6%。

  與此同時(shí)，深圳目前對(duì)于外籍個(gè)人購(gòu)房開(kāi)始在操作層面有所放松，過(guò)去港澳臺(tái)和華僑于內(nèi)地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結(jié)婚證明或單身證明，內(nèi)地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)。但目前不再需要提供證明，只需購(gòu)房者在深圳無(wú)房則可，無(wú)需再證明配偶是否有房。今年以來(lái)北京不少高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)也都瞄上了外資購(gòu)房者這一客群，除了給予部分優(yōu)惠，在購(gòu)買(mǎi)限制上也盡量簡(jiǎn)化手續(xù)、解決一部分受限條件。

  對(duì)于“限外令”全面放開(kāi)的傳聞，知名房地產(chǎn)專(zhuān)家趙卓文表示，目前雖然有部分城市已經(jīng)放開(kāi)限外，但是全面放開(kāi)的時(shí)機(jī)還沒(méi)有到。比如像北上廣深，這些城市限購(gòu)還在持續(xù)，對(duì)本地人購(gòu)房都還有限制，對(duì)外籍人士是否能全面放開(kāi)，還存在變數(shù)。

  南都記者了解到，目前在廣州至少在購(gòu)買(mǎi)住宅方面，外國(guó)人的“待遇”甚至要遠(yuǎn)好過(guò)外地人。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前境外人士購(gòu)買(mǎi)房屋需要提供的是在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明以及個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其它住房的書(shū)面承諾。但是來(lái)自外地的中國(guó)人在廣州購(gòu)房需要滿足穗六條中所要求的“5年內(nèi)連續(xù)3年繳存社�；騻€(gè)稅的證明”等條件，相比之下，同為“老外”，外國(guó)人購(gòu)房條件較為寬松。

  因此不少專(zhuān)家認(rèn)為，這仍然執(zhí)行限購(gòu)政策的城市，即便要放開(kāi)外資購(gòu)房，可能會(huì)先從商鋪、公寓等商用物業(yè)著手，不排除外資購(gòu)買(mǎi)普通住宅仍然限購(gòu)的可能性。

  最早的“限外令”可以追溯到2006年，據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年廣州市投資房地產(chǎn)行業(yè)的合同外資金額達(dá)到11.06億美元，較上年增長(zhǎng)174 .04%。同年7月，國(guó)家建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)表《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì)外籍人口購(gòu)房進(jìn)行了規(guī)范。

  意見(jiàn)顯示，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人都不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。不過(guò)，該意見(jiàn)并沒(méi)有規(guī)定購(gòu)買(mǎi)自住商品房的數(shù)量，境外個(gè)人滿足“境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)一年以上”的條件，就可以持有效證明進(jìn)行登記。

  業(yè)內(nèi)人士分析指出，最早開(kāi)始實(shí)行“限外令”是由于國(guó)際看好人民幣升值，不少外資通過(guò)投資房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，為避免外資炒房，政府才頒布了一系列限購(gòu)政策。不過(guò)，該意見(jiàn)在廣州并沒(méi)有得到嚴(yán)格實(shí)施，商鋪購(gòu)買(mǎi)并沒(méi)有限外。而且外籍人士仍可以以中國(guó)親戚的名義代為購(gòu)房，或者以公司購(gòu)房的形式、通過(guò)在中國(guó)注冊(cè)的分公司購(gòu)買(mǎi)，繞過(guò)政策限制。

  到了2010年11月，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》，對(duì)購(gòu)房數(shù)量也進(jìn)行了限制，明確提出境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。

  2012年，廣州市房屋管理局再次發(fā)文，指出在境外人士購(gòu)房方面，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定。意見(jiàn)出臺(tái)后，境外人士不再能以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)廣州各區(qū)域的寫(xiě)字樓和商鋪。此外，當(dāng)年度國(guó)家發(fā)改委也發(fā)布通知，對(duì)于提供給外籍人士的個(gè)人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長(zhǎng)期外債額度，對(duì)外籍人士貸款買(mǎi)房也進(jìn)行了限制。

  在今年3月通過(guò)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2015年修訂)》中，2007年以來(lái)有關(guān)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的所有限制，包括土地成片開(kāi)發(fā)、高檔賓館、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等限制全部刪除。不過(guò)目前按照規(guī)定，境外個(gè)人仍然不能在廣州購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓及商鋪。

  有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在廣州居住的外籍人士中，買(mǎi)房的人不足10%。由于外國(guó)人貸款較為困難，其中又有九成以上為一次性付款，大多數(shù)外國(guó)人選擇租賃作為自己的居住方式。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，外國(guó)人不愿在廣州置業(yè)主要有三方面的原因：首先買(mǎi)房總價(jià)較高，其次，選擇貸款購(gòu)房方式的話難度又比較大。另外，很多老外并沒(méi)有永久在廣州生活的打算，買(mǎi)了房反而是累贅。因此也有不少外國(guó)人寧愿出較高的價(jià)格租豪宅也不愿買(mǎi)房置業(yè)。

  上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾表示，在20 10年前后深圳的境外購(gòu)房者占比較高，但最高也不會(huì)超過(guò)5%，而廣州的比例大概只是1%。

  珠江新城某高端樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者，該盤(pán)開(kāi)盤(pán)之初本來(lái)將港澳買(mǎi)家視為主力，但是這兩年實(shí)際操作下來(lái)并非如此，現(xiàn)在樓盤(pán)已經(jīng)鮮有境外買(mǎi)家，但是外國(guó)人在社區(qū)租房的倒是不少。采寫(xiě)：南都記者　林廣

  盡管近期有關(guān)限外政策放松的各種猜測(cè)不斷出現(xiàn)，取消或放松樓市“限外令”已是大勢(shì)所趨，不過(guò)，也有專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)廣州能否放開(kāi)外籍人士購(gòu)房還不能斷言，此外，放開(kāi)后對(duì)廣州樓市的影響也十分有限。

  中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜在接受采訪時(shí)表示，目前廣州外籍人士中購(gòu)買(mǎi)住宅的比例并不大，還不到10%，大多數(shù)樓盤(pán)可能只有2%- 3%的房子是外籍人士購(gòu)買(mǎi)的。如果政策放開(kāi)，對(duì)廣州樓市銷(xiāo)量頂多有5%左右的推動(dòng)作用。因此，相較于放開(kāi)外地人購(gòu)房限制而言，如果放開(kāi)外籍人士購(gòu)房應(yīng)該不會(huì)引起樓市過(guò)熱。“正因?yàn)椴粫?huì)引起樓市過(guò)熱，不會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)造成干擾，我認(rèn)為取消限外還是有可能的。”

  方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出，未來(lái)是否會(huì)真正放開(kāi)限外，仍存在不確定因素。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的住房更多是來(lái)自內(nèi)在剛需，很多二三四線城市大量庫(kù)存都要消化，如果放開(kāi)對(duì)外購(gòu)房的話，外來(lái)投資者更多購(gòu)買(mǎi)的是一線城市、沿海地區(qū)的住房，所以對(duì)拉動(dòng)中小城市庫(kù)存消化幫助不是很大，這一政策的作用有限。

  “不過(guò)，對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，取消限外可能會(huì)推動(dòng)廣州部分區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲速度進(jìn)一步提升，廣州樓市庫(kù)存的消化速度也會(huì)加快，尤其是像珠江新城、淘金等一些外國(guó)人比較集中的區(qū)域，另外，自貿(mào)區(qū)內(nèi)從事國(guó)際貿(mào)易的外國(guó)企業(yè)員工也會(huì)有一定的購(gòu)房需求�！彼硎�。

  至于“限外令”中關(guān)于外資購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓及商鋪的限制，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為現(xiàn)在一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，購(gòu)買(mǎi)商用物業(yè)的投資回報(bào)率在逐年降低，即便放松外國(guó)人投資寫(xiě)字樓及商鋪，也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的外資購(gòu)房。

  全面放開(kāi)的時(shí)機(jī)還沒(méi)有到。比如像北上廣深，這些城市限購(gòu)還在持續(xù)，對(duì)本地人購(gòu)房都還有限制，對(duì)外籍人士是否能全面放開(kāi)，還存在變數(shù)。

  如果政策放開(kāi)，對(duì)廣州樓市銷(xiāo)量頂多有5%左右的推動(dòng)作用……正因?yàn)椴粫?huì)引起樓市過(guò)熱，不會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)造成干擾，我認(rèn)為取消限外還是有可能的。

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