在目前“剛需”主導的市場環(huán)境下，年輕買家對利率下行更為敏感，有助刺激需求。
  根據(jù)近幾年的經(jīng)驗，降息6個月左右樓市均實現(xiàn)觸底回升
  央行自5月11日起下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。此前，央行已分別于2014年11月22日和2015年3月1日兩度降息，這次也是近半年來的第三次降息。調(diào)整后，存貸款的基準利率分別下降為2.25%和5.10%。
  早在4月20日央行降準之后，市場關于降息的傳聞就一直未中斷，尤其在宏觀經(jīng)濟的提振速度沒有預期快的大背景下，對于此次降息，市場分析人士普遍認為是如期而至的利好。由于消息出來當天恰逢“母親節(jié)”，因此，有網(wǎng)友調(diào)侃稱這是“央媽”趁“母親節(jié)”送來了大禮。
  目前商業(yè)貸款（5年以上期限）的基準利率為5.65，公積金貸款的基準利率為3.75。從最近20次房貸利率調(diào)整變化看，現(xiàn)在已經(jīng)跌破了2009年歷史最寬松時期所執(zhí)行的5.94與3.87基準利率的最低歷史紀錄。如果再不出手買房，恐怕會再次踏空，錯失行情。
  漲不漲？觸底反彈幾無懸念
  業(yè)界普遍認為，“央媽”此次降息既利好股市也利好樓市。世聯(lián)行的分析報告指出，在目前“剛需”主導市場，以及“80后”客戶占比高達六成以上的購房群體年輕化趨勢之下，客戶對利率下行更為敏感，降息有助于刺激需求。
  回顧近幾年以來的走勢可發(fā)現(xiàn)，降息6個月左右，商品住房銷售量均可實現(xiàn)觸底回升——2008年9月開啟降息周期，2009年2月商品住宅銷量累計同比增長1.1%、由負轉正；2012年6月開啟降息周期，同年11月商品住宅銷量累計同比增2.3%，實現(xiàn)正增長。本輪降息從2014年11月底開始，疊加今年3月、5月連續(xù)降息的影響，預計5月銷售量的累計同比將觸底回升。
  樓價看漲呼聲再起
  易居研究院副院長楊紅旭表示，2014年11月的一次降息，讓大城市的住宅成交量“飛”了起來；今年3月的二次降息，一線城市房價加速反彈，深圳房價已漲得紅了眼�，F(xiàn)在第三次降息之后，一線城市房價估計反彈更明顯。預計今年年底相比年初，一線城市的房價將至少平均上漲兩成，其中深圳將至少上漲三成。另外，絕大部分二線城市和部分三線城市，房價也將上漲，總體看漲一成左右。
  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，本次降息之后，樓市會出現(xiàn)一波入市的行情，市場信心將進一步提升，尤其是那些已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復蘇態(tài)勢的城市，如北上廣深四大一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個月成交量短期反彈是“板上釘釘”的事，價格有可能會逐漸堅挺。而對于庫存量偏大的二線城市和大部分三四線城市而言，也將加速去庫存，預期去化周期將回落至15個月以下，短期市場基本面將回歸合理。
  買不買？趁全面回暖前入市
  就廣州市場而言，合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江的意見顯得謹慎，他認為，降息不會對廣州樓市成交量有太大的影響，也不會對房價有太大影響。因為央行降息但沒有降準，銀行貸款額度沒有增加，即便市場的購房需求增加，消費者也不一定能夠向銀行申請到貸款，樓市成交量不會擴大。同時，廣州目前限購沒有放松，成交量難以有明顯擴大。此外，“3·30”新政的二套房首付四成的規(guī)定，在廣州市各銀行都尚未實施，這也導致成交量難以擴大。但無可否認，在后市成交看好的趨勢下，樓市必有價格上漲沖動，能否具備價格上漲條件，庫存量與消化速度是關鍵參考指標。
  有中介人士建議想入市的市民，應該把握好市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趁當下市場在回暖，但短期還沒有全面復蘇的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張、購房性價比仍然較高的時機入市，這樣即便沒抄到底，但也避免了未來或?qū)⒃凇吧巾敗鄙先胧械陌没凇?
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，看信貸寬松的幅度選擇入市時機不會錯，只要看到信貸全面松綁，買房就是對的。信用消費時代，人可以提前安排自己未來的收入，今天的你月收入5000元不代表明天你還這樣。買房一定要努力一把，否則肯定后悔。
  半年三次降息
  貸100萬可省12萬利息
  對于購房者來說，這次降息主要是利好個人房貸。降息等于降低了房貸成本，比如30年期的房貸，降息25個基點可節(jié)省總還款額2.5%左右。
  對按揭購房者而言，最實惠的顯然就是月供的減少。按照商業(yè)房貸100萬元、20年等額本息還款計算，以降息前的基準利率，月供為7106.74元；此次降息后，月供將降至6963.87元，減少月供142.87元，全年可減少支出1714.47元，20年整體可減少支出34289.35元。需要特別指出的是，在連續(xù)三次降息后，貸款100萬元、20年將減少利息總支出超過12.5萬元，這確實是一筆大數(shù)目！
  郊區(qū)雖旺
  價格卻難漲
  從近期的簽約面積看，南沙、增城、花都位居前三，郊區(qū)成交面積占了全市總成交面積的90%以上，這顯示低總價的住宅成為市場消費的主力。合富輝煌首席市場分析師黎文江對各區(qū)的樓價走勢作了分析：南沙整體價穩(wěn)走量，部分項目或會上調(diào)價格；番禺好地段的小戶型項目或漲價；蘿崗因后續(xù)供應大，價格或會平穩(wěn)；中心區(qū)的中小戶型供應不足，大戶型會消化得比較慢；花都的去庫存壓力最大，價格難漲。記者王荔玨
  買樓金句
  塞錢入你袋
  金句1：只要看到信貸全面松綁，買房就是對的。
  金句2：打算換房的人，千萬別總以為自己的房子最好，遲遲不賣，最后可能多賣了10萬元，卻要多花20萬元來買新房子。
  金句3：戰(zhàn)略上城市包圍農(nóng)村，戰(zhàn)術上農(nóng)村包圍城市。買得起大城市的不買小城市，買得起中心城區(qū)的不買郊區(qū)，任何時候位置決定一切。
  節(jié)后首周網(wǎng)簽大漲超四成
  南沙四盤躋身前十
  “五一”樓市回暖開始在簽約數(shù)字上得到體現(xiàn)，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，上周（05.04~05.10）廣州全市網(wǎng)簽2377套，環(huán)比前一周的1665套上漲43%；但成交均價則從前一周的14377元/m2下跌至13858元/m2，環(huán)比跌4%，顯示出絕大部分開發(fā)商在近期仍未敢提價，部分樓盤在“五一”期間還推出了特惠或者一口價單位。
  從區(qū)域看，不管是中心六區(qū)還是外圍五郊區(qū)，上周簽約量均有上漲，其中南沙是上漲幅度最大的區(qū)域，環(huán)比上漲85%至501套。在上周網(wǎng)簽套數(shù)TOP10中，僅南沙就占了四席。簽約均價方面，中心六區(qū)和外圍五區(qū)環(huán)比分別下跌4%和3%。
  推新貨后繼乏力
  新增住宅預售大減
  在經(jīng)歷了前一周（4.27~5.3）4158套新房源“搶灘”紅五月的盛況之后，上周廣州新批上市房源量出現(xiàn)環(huán)比大幅度回落。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，5月4~10日，廣州十一區(qū)共發(fā)放7張住宅預售證，新增住宅房源894套，環(huán)比下跌78.5%，為近四周最低值。商業(yè)房源共獲批4證，新獲預售房源936套，環(huán)比前一周上漲6%。
  住宅新房源主要集中在61~120平方米的中小戶型，共610套，占總獲批套數(shù)的68%，可見目前市場推出的單位仍然以中小戶型為主。戶型最豐富的新項目為黃埔區(qū)的騰飛園·中新里，有90~132平方米兩房和三房。
  政策疊加再疊加
  樓市質(zhì)變差小小
  母親節(jié)“央媽”也沒歇著，和市場預期一致，降息的靴子又落地一只。央行在半年內(nèi)第三次降息，分別下調(diào)人民幣貸款和存款基準利率25個基點。據(jù)測算，三次降息的效果疊加相當于房價下調(diào)了5.6%。
  業(yè)內(nèi)人士認為此次降息并無神秘感，預計后續(xù)還會推出降息、降準等政策。對房地產(chǎn)市場而言，降息能夠直接帶來按揭貸款成本的降低，加快購房者的積極入市，進一步推動“3·30新政”以來的成果。在4月份全國市場逐步升溫的情況下，樓市會繼續(xù)明顯回暖。事實上，從去年“9·30”新政出臺后，回暖一直是樓市主旋律，但高庫存壓頂，樓市升溫的速度顯然不如預期，政策在不斷加碼，但始終未見樓市進入大熱狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，上市房企一季度業(yè)績整體走弱，業(yè)績前20名的企業(yè)中僅有6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑。同時，一季度GDP實際增速已降至2009年以來的新低、GDP平減指數(shù)同比下跌了1.1%。4月份CPI通脹率徘徊在低位，而PPI繼續(xù)大幅下跌。這些都是促使央行降息的主要原因。
  有機構預測，經(jīng)濟增長低于預期，通脹偏低，此次降息非常溫和，只有0.25個百分點，央行可能很快不得不再次降息。央行未來將繼續(xù)使用現(xiàn)有工具放松貨幣政策，年內(nèi)（可能在三季度）至少再降息25個基點，以將實際利率拉回至2014年的平均水平。此外，央行將再降準至少100個基點，以抵消資本外流、將貨幣市場利率維持在低位。降息將對房價再次構成支撐，目前整體房地產(chǎn)市場的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了�？梢钥吹�，政策的疊加作用在慢慢發(fā)揮作用，逐漸改變?nèi)藗儗鞘械念A期。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，樓市升溫還有一個過程，就像燒開一壺水，從量變到質(zhì)變還需要持續(xù)的供熱。
大洋網(wǎng)-廣州日報作者：王荔玨 陳白帆 劉麗琴
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