案例：市民李女士在越秀區(qū)中國大酒店附近的象崗山上有一套五樓房改房，房產(chǎn)證面積顯示為106平方米，其中套內(nèi)面積為96平方米，并帶一大平臺，樓齡為30年，框架結(jié)構(gòu)，無電梯南向。她想知道，該套房是出租劃算還是出售劃算？
本期專家：市場專家崔志新、滿堂紅市場部研究員劉鏡棠
分析：近十年來，房價一直在突飛猛進，即使在去年樓市喊冷的情況下，房價也出現(xiàn)了小幅上漲，這使得很多人都覺得房子是個保值品甚至增值品，其實保值或增值的并不是房子本身，房子作為一件商品，買下來之后就存在著折舊，因此它也是貶值的，真正升值的是房子所擁有的土地，土地是在不斷升值。所以在考慮出售還是出租時，先要比較一下是房子折舊率高，還是土地升值快。市場專家崔志新認(rèn)為，如果是5年以內(nèi)的次新房，土地升值遠遠超過房子折舊，而對于那些比較老舊的房子，即使整體房價在大漲，這些房源的升值空間都會比較有限，尤其是混合結(jié)構(gòu)的老房子。
對于李女士的房產(chǎn)，滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，象崗山小區(qū)位于省一級名校東風(fēng)西路小學(xué)入學(xué)路段，目前市面上放售和放租均十分少，放盤均價為2.3萬-2.7萬元/平方米，106平方米單位月租為4500-5500元。該單位放盤價可以定在2.5萬元/平方米左右。
劉鏡棠表示，李女士的房子該賣還是該租則要視乎業(yè)主將來的打算和經(jīng)濟環(huán)境。如果打算該物業(yè)以后都不會作居住之用，而物業(yè)售價亦符合心理預(yù)期的話可以選擇賣，因為目前租金回報率相對較低，在2%左右，且隨著樓齡不斷增加，租金上漲會相對乏力。另外，近期廣州市教育部門消息顯示，未來廣州市將有可能實行學(xué)區(qū)化教學(xué)，該單位的學(xué)位房價值存在一定下降的風(fēng)險。
房管家支招：目前賣家通常以實收掛牌，按李女士物業(yè)當(dāng)前的市場價格來算，其凈到手為265萬元。如果260萬元存一年，按銀行一年非保證金存款利息3.3%來計算，可以拿到8.75萬元的利息。而如果出租，年租金收益為5.4萬至6.6萬元，相差3.35萬至2.15萬元。
“其實，最好的方式是，房子賣掉后所取得的資金，李女士可以做一個穩(wěn)健的投資組合，以規(guī)避流動性和投資風(fēng)險�！迸d業(yè)銀行一支行的理財師陳小姐建議說。
“按照5：3：2的比例分別投資于債券基金、銀行保本理財產(chǎn)品（或定期存款）和股票型基金，這樣一是兼顧了投資的收益性、安全性和流動性，二是可以根據(jù)投資者具體風(fēng)險偏好來確定具體的理財方案�！标愋〗阏f，目前一些銀行發(fā)行的信托類理財產(chǎn)品，可以在獲得收益的同時，保證良好的流動性，很多理財產(chǎn)品也有比較好的收益，建議投資者短期、中期、長期分開買，這樣風(fēng)險分散，機會成本低。另外投資者本身若對股票知識有一定了解的話，也可以拿出一定比例分批介入一些股票，以提高投資組合的總體收益。
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