房貸新政后一線樓市成交又現(xiàn)增長。 徐建軍作
房企加大去庫存化 調控逐步去行政化
樓市供需總體寬松局部過剩(熱點聚焦)
本報記者 羅 蘭
房地產市場經過前幾年火熱的開發(fā)之后，如今已呈現(xiàn)供應寬松的局面。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹日前介紹，2011年以后，中國樓市的供需關系已經發(fā)生改變，從此前的“總體偏緊，局部過緊”，已演變?yōu)椤翱傮w偏松，局部過�！�。業(yè)內人士指出，目前樓市正出現(xiàn)兩大趨勢，一是房企加大去庫存化，另一個是調控逐步去行政化。
市場供應大于銷售
前幾年各地熱衷于開發(fā)房地產，如今，樓市供應速度已快于銷售速度，而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示，過去，國內樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國內樓市的供應增速快于銷售的速度，局部地區(qū)確實已經供過于求。
統(tǒng)計顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬平方米，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，增幅達到86.4%。過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加了約190%。
根據上海易居房地產研究院的監(jiān)測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。
“近幾年來市場供應量迅速上升，主要由3個原因所致。首先，為應對金融危機，2008年國內釋放大量流動性，但由于實體經濟不振，大量的資金直接或間接地進入了房地產領域。”秦虹說。
秦虹分析，其次，2011年1月26日，我國推出了調控樓市的“新國八條”，祭出限購和限貸政策，并使得全國40多個城市開展限購。受此影響，投資房地產的形式也發(fā)生了變化，從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發(fā)投資領域，成為供給資金。第三，從2011年開始，地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長速度很快。
當前存在結構性問題
雖然市場供應充足，但仍存在結構性問題。“中國房地產市場結構問題未來會越來越明顯。以前是供給不足，現(xiàn)在是結構問題。”秦虹說。
秦虹表示，“結構性”體現(xiàn)在兩個方面，一是人群結構，房屋在不同人之間分布不均；二是城市結構，不同城市的市場形態(tài)差異較大。
一方面是供大于求，“整體市場供大于求的形勢已經確立。”中原地產首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地產市場的供需關系發(fā)生徹底逆轉。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。
他又指出，一線城市供不應求的基本面沒有改變；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢明顯。
另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據了解，目前中國房地產市場80%以上是自住型的需求，其中改善型需求占主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人，8000萬在城鎮(zhèn)，5000萬在城市。城鎮(zhèn)化率提高也會帶來新的住房需求。
未來調控去行政化
過去，為抑制房價飚升，各地曾出臺限購政策，現(xiàn)在，房地產市場趨冷，大多數城市調整了限購措施，此外，人民銀行[微博]和銀監(jiān)會也調整了限貸政策。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，過去十幾年樓市調控始終盯著房價，認為房價的調控可以用行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發(fā)揮了作用，但是往往使市場的信號扭曲了，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利于經濟的發(fā)展。
近來各地相繼松綁樓市限購政策，就是地方政府對樓市調控的“去行政化”，樓市調控正在從以政策為主導轉變?yōu)橐怨┬铻橹鲗�。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥說，近期的房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。
“用市場的手段調控市場的問題，將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少�！� 住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人倪虹表示。
有關專家建議，房地產市場在去行政化的過程中，應逐步完善相關的改革措施，建立房地產調控的長效機制。最終，通過市場規(guī)律的傳導，達到調整市場結構的目的。