中國是否存在房地產(chǎn)泡沫,是否會像日本和美國那樣破裂?
高盛(Goldman Sachs)最新發(fā)布的報告稱,中國房地產(chǎn)業(yè)情況非常不妙。但即便房地產(chǎn)市場崩盤,結(jié)果也可能不會像美國和日本房地產(chǎn)市場崩潰那樣糟糕。
全球金融危機(jī)之后中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個繁榮期,2005年至2013年間,房價上漲了三倍多。但近年來房地產(chǎn)開發(fā)熱導(dǎo)致杠桿率上升,庫存增加,許多地方都出現(xiàn)了“鬼城”。
高盛表示,即使不是泡沫,中國房地產(chǎn)市場也存在明顯的“泡沫跡象”,很像上個世紀(jì)九十年代初日本的房地產(chǎn)泡沫以及2006年至2010年美國的房地產(chǎn)危機(jī),不過中國的結(jié)局可能會有所不同。
高盛的報告稱,房地產(chǎn)泡沫通常有四個共同點。首先,相對于基本面,房價出現(xiàn)驚人的上漲。第二,對未來房價的預(yù)期變得不現(xiàn)實。第三,受寬松貨幣政策及監(jiān)管缺口影響,信貸大幅增長。最后,到后期階段,房地產(chǎn)供應(yīng)量大增。
這份報告稱,但中國的房地產(chǎn)市場的幾個特點可以減輕沖擊。
與1990年的日本和2006年的美國相比,中國城鎮(zhèn)化建設(shè)所處的階段要初級得多。中國的城鎮(zhèn)化率在2012年突破了50%關(guān)口。正在縮小的家庭規(guī)模以及棚戶區(qū)改造的持久需要可能會繼續(xù)拉動住房需求。
與美國和日本一樣,中國的信貸增長一直較為迅速。但面臨債務(wù)水平上升的是建筑商和地方政府,而不是購房者。美國住房市場危機(jī)是以面向消費者的寬松信貸標(biāo)準(zhǔn)為特征,許多不合格的借款者舉借了過多的債務(wù),并借助了利率誘人的住房抵押貸款產(chǎn)品。
該報告稱,中國住房抵押貸款市場的情況完全不同。
事實上,中國的住房所有者在這其中有更多自身利益。在中國,首套房的購房者必須支付最低30%的首付款。二套房的購房者則要支付最低60%的首付。另外,該報告稱,中國家庭的債務(wù)水平要低于美國家庭,18%的中國家庭舉借了抵押貸款,而美國的這一比例是49%。
報告稱,中國家庭的低債務(wù)負(fù)擔(dān)預(yù)示著決策者可在必要時通過信貸投放來提振住房需求,不過這可能會遏制未來幾年的需求。
報告稱,短期內(nèi),處于高位且不斷增加的庫存可能會繼續(xù)拖累建筑活動放緩。中國央行近來為放寬房貸規(guī)定所出臺的相關(guān)措施(允許更多購房者享受更低的首付比例)將帶來助益,而且決策者還可以使用更多政策工具來扭轉(zhuǎn)樓市滑坡勢頭。
中國領(lǐng)導(dǎo)層可進(jìn)一步放松房貸政策,并延后出臺那些可能會抑制投資需求的規(guī)定(例如房產(chǎn)稅)。領(lǐng)導(dǎo)層還可通過基建支出促進(jìn)建筑業(yè)活動。如果房地產(chǎn)商的違約風(fēng)險過快升高,政府可以向它們提供流動性以便將溢出效應(yīng)最小化。
但報告指出,就實際情況而言,北京在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸的過程中面臨更多的限制性因素。政府希望繼續(xù)抑制中國龐大的影子銀行系統(tǒng)以遏制建筑業(yè)未來出現(xiàn)供給過剩情況。而與此同時,隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩,中國政府也希望支撐需求。
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