與內(nèi)地房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，各地政府紛紛放開(kāi)限購(gòu)甚至“鼓勵(lì)”購(gòu)房不同，香港樓市在經(jīng)過(guò)短暫的休整后，價(jià)格再創(chuàng)新高，政府考慮的是要不要再“加辣”。

此次價(jià)格新高給市場(chǎng)帶來(lái)的變化，一是買(mǎi)家及潛在買(mǎi)家對(duì)后市走勢(shì)明顯偏向樂(lè)觀，入市更積極；二是不少過(guò)去數(shù)年高溢價(jià)買(mǎi)入的新盤(pán)樓花終于可以“脫困”出手，帶動(dòng)交易市場(chǎng)一片買(mǎi)賣(mài)興旺的景象。

不過(guò)，多位地產(chǎn)專(zhuān)家均表示并不看好后市，認(rèn)為隨著此前受調(diào)控“辣招”壓抑的需求不斷釋放，后續(xù)成交量將出現(xiàn)萎縮。而“占中”計(jì)劃帶來(lái)的政局不穩(wěn)定，以及美國(guó)加息時(shí)可能造成的熱錢(qián)流出，這些不確定的內(nèi)外部因素，都將影響未來(lái)香港樓市的走勢(shì)。

9月5日，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的最新數(shù)字顯示，7月整體私人住宅樓價(jià)指數(shù)再創(chuàng)新高至255.6，連升4個(gè)月，環(huán)比升幅達(dá)2.2%，且升幅加快。而反映香港樓價(jià)指數(shù)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL也創(chuàng)新高，最新報(bào)126.94點(diǎn)，周升0.58%。

香港中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升分析，8月在新界西及九龍的樓價(jià)指數(shù)創(chuàng)歷史新高后，隨后一周由新界東及港島樓價(jià)接力創(chuàng)新高，他相信這是近期樓市的第二輪升勢(shì)循環(huán)。

黃良升所說(shuō)的第二輪升勢(shì)是相較5月的第一輪升勢(shì)而言。5月，特區(qū)政府微調(diào)“辣招”，放寬換樓交易納稅期限。部分開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，推出新盤(pán)，并且定出基本與市價(jià)持平的“親民價(jià)格”，使換樓買(mǎi)家率先入市。

在一手樓成交趨熱帶動(dòng)下，二手房交易也開(kāi)始升溫。這其中，換樓買(mǎi)家出手推向市場(chǎng)的二手房多屬小面積、低總價(jià)的房源，這種房源多被香港人稱(chēng)為“細(xì)價(jià)樓”。

由于細(xì)價(jià)樓總價(jià)低，更適合首次置業(yè)（香港人稱(chēng)首次置業(yè)為“上車(chē)”）人群，因此是“上車(chē)盤(pán)”的首選。在房?jī)r(jià)高漲的香港，可供選擇的“上車(chē)盤(pán)”并不多，因此這部分房源一入市，立即引發(fā)搶購(gòu)，更加造成樓市升溫甚至熾熱的印象。

面對(duì)一手樓的持續(xù)熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商不但積極加快推盤(pán)速度，以求在市場(chǎng)好的時(shí)候盡快回籠資金，更不斷小幅提高新盤(pán)售價(jià)以試探市場(chǎng)反應(yīng)。截至9月11日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)推出的嵐山一期自7月入市已售出708套，回籠42億港元資金。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事劉啟文對(duì)媒體表示，正加緊趕制二期樓書(shū)，希望在兩星期內(nèi)能完成，趕在9月底前開(kāi)賣(mài)。同時(shí)他表示，二期的整體朝向及景觀較一期更好，“相信兩者的定價(jià)也有差別”。

相比長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的含蓄，位于何文田的新盤(pán)加多利峰新加推的30個(gè)房源，平均加價(jià)5%，而位于港島堅(jiān)尼地城的南里壹號(hào)則加價(jià)4%推出房源。從各開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為來(lái)看，加價(jià)已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

而自7月以來(lái)，香港金管局接連購(gòu)入美元向市場(chǎng)注資，反映香港持續(xù)有熱錢(qián)流入。熱錢(qián)一向利好樓市，刺激樓價(jià)上升，形成5月以來(lái)的第二輪升勢(shì)。中小型單位在這一輪升勢(shì)中升幅更快，也反映買(mǎi)家置業(yè)意欲強(qiáng)烈。多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)，中小型單位樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上升。

今年4月時(shí)，差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，住宅樓價(jià)指數(shù)回落到近8個(gè)月的最低位，3月份報(bào)244.1點(diǎn)。轉(zhuǎn)眼，樓價(jià)指數(shù)已經(jīng)連升4個(gè)月。而樓價(jià)新高帶來(lái)的另一個(gè)變化是，過(guò)去數(shù)年高溢價(jià)買(mǎi)入的新盤(pán)樓花終于可以“脫困”出手。

因?yàn)榻鼛啄晗愀蹣莾r(jià)持續(xù)上漲，造成買(mǎi)家敢于出手以高于同區(qū)域市價(jià)的價(jià)格買(mǎi)入新盤(pán)樓花。只是，自2012年推出調(diào)控“辣招”以來(lái)樓價(jià)一直持平或只是微升，再?zèng)]有此前的大幅上漲的情況，樓價(jià)無(wú)法追上高溢價(jià)。但豈料，僅僅經(jīng)過(guò)今年5月以來(lái)幾個(gè)月的升勢(shì)，情況已逆轉(zhuǎn)，樓價(jià)終于追上3年前的買(mǎi)入價(jià)，加上樓市轉(zhuǎn)熱，有買(mǎi)家接盤(pán)，才得以解困。

眼下，香港不少以大面積為主的二手房及豪宅新盤(pán)也在部署趁目前的交易熱度推出，因?yàn)橐越跇鞘袣夥諄?lái)看，熾熱的氣氛有望帶動(dòng)中大戶型及豪宅。

香港最大的地產(chǎn)中介之一利嘉閣總裁廖偉強(qiáng)認(rèn)為，發(fā)展商觀察到近期樓市有起色，市場(chǎng)需求增加，自然趁勢(shì)推出小面積細(xì)價(jià)樓盤(pán)入市，使一手樓交易轉(zhuǎn)好，也帶動(dòng)二手市場(chǎng)成交上升。另一方面，因?yàn)闃莾r(jià)重拾升勢(shì)，買(mǎi)家也對(duì)后市抱有較高期望，不惜以高于市價(jià)的價(jià)格搶購(gòu)細(xì)價(jià)樓盤(pán)，也在推動(dòng)市場(chǎng)升溫。

但他認(rèn)為，更多是香港本地媒體不斷報(bào)道個(gè)別樓盤(pán)成交再創(chuàng)新高，才讓人有當(dāng)下樓市熾熱的錯(cuò)覺(jué)。就現(xiàn)實(shí)而言，他認(rèn)為目前樓市與旺市相比仍差得很遠(yuǎn)。房源供應(yīng)此前是受制于“辣招”，即雙倍印花稅、買(mǎi)家印花稅及額外印花稅，使市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，供不應(yīng)求，細(xì)價(jià)樓房源也一向少之以少，才促使樓價(jià)連創(chuàng)新高。

但價(jià)格上漲的同時(shí)，交易量并沒(méi)有同步上漲。香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，8月份全港二手住宅買(mǎi)賣(mài)登記4840宗，較7月份的5590宗減少13%，該數(shù)字在連升5個(gè)月后首次下跌。

廖偉強(qiáng)認(rèn)為，旺市時(shí)成交宗數(shù)平均每月均以萬(wàn)宗計(jì)，現(xiàn)在不足5000宗的交易量，雖然較第一季度的月均3000宗有明顯上升，但仍不可能與真正的旺市相比，更談不上熾熱。此外，以往每年的二手住宅交易中，中小型細(xì)價(jià)樓平均一般也要占七八成的比重，因此細(xì)價(jià)樓備受追捧也并非一朝一夕的事。因此他判斷，樓價(jià)升幅還將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但不會(huì)很長(zhǎng)，直至購(gòu)買(mǎi)力消耗過(guò)大，買(mǎi)家感到不能負(fù)擔(dān)時(shí)，成交量和成交價(jià)都會(huì)再度放緩，正所謂“樓市有其自然調(diào)節(jié)機(jī)制”。

據(jù)香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，對(duì)于近期細(xì)價(jià)樓價(jià)格明顯急升，媒體提問(wèn)是否會(huì)再對(duì)樓市“加辣”時(shí)，有政府官員表示：“炒風(fēng)重現(xiàn)的話，政府一定出手”，以免樓價(jià)升得快，日后跌得更快。但該官員表示，美國(guó)量化寬松政策已臨近尾聲，現(xiàn)在中國(guó)香港樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)，比兩年前更加清晰。一旦美國(guó)選擇加息，或碰上中國(guó)香港經(jīng)濟(jì)周期向下，樓市勢(shì)必受到?jīng)_擊。目前還不到加辣的時(shí)機(jī)。地產(chǎn)代理行OKAY.COM總裁孫漢忠也表示，現(xiàn)在成交量太低，價(jià)格難以長(zhǎng)久維持在高位，政府不必再出招調(diào)控。

地產(chǎn)代理行港置8月下旬向過(guò)去一年曾到總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)港元的樓盤(pán)看樓而未入市的準(zhǔn)買(mǎi)家進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，受訪者對(duì)未來(lái)一年整體樓價(jià)走勢(shì)及豪宅樓價(jià)走勢(shì)的看法分歧很大，有40.4%認(rèn)為樓價(jià)會(huì)向下，認(rèn)為會(huì)上升的有32.6%，另有28.4%的人士認(rèn)為將持平。港置高級(jí)執(zhí)行董事伍創(chuàng)業(yè)認(rèn)為，目前香港豪宅行情穩(wěn)中偏淡。因?yàn)楹勒I(mǎi)家多數(shù)為換樓客，沒(méi)有迫切入市的需要，而近年政治因素、加息陰霾等都會(huì)影響買(mǎi)家入市的信心。

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