住房空置率主要由投資驅(qū)動(dòng)
“2014年第二季度住房擁有率持續(xù)上升�！�6日下午，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁做客山東大學(xué)作題為“家庭住房空置率和住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”時(shí)表示。最新數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率已由3月份的89%上升至6月份的89.5%。
與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率顯著偏高。同時(shí)，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長(zhǎng)了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。最新數(shù)據(jù)顯示，二季度多套房比例已從21%到22.6%。
住房擁有率上升的同時(shí)，空置率有所上漲。甘犁表示，現(xiàn)在空置率已從2013年22%漲到23%，“空置住房是巨大的社會(huì)資源的浪費(fèi)，這主要是投資購(gòu)房需求驅(qū)動(dòng)�！�
投資購(gòu)房加重
高住房擁有率意味著剛性住房需求顯著降低。在剛性需求降低的情況下，也導(dǎo)致了首次購(gòu)房比例逐年下降。在2014年第一季度間購(gòu)房的家庭中，首次購(gòu)房家庭比例已顯著降低至19.7%。
有需求并不意味著有購(gòu)買能力，甘犁表示，在結(jié)合家庭收入以及家庭資產(chǎn)狀況進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)家庭中只有7%的家庭其剛性住房需求以及改善型住房需求有能力得到滿足。其中，城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求的為3.1%，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求的為3.9%。
“這表明，剛性需求家庭購(gòu)房意愿及購(gòu)買能力已經(jīng)非常有限，主要是由多套房投資需求驅(qū)動(dòng)。”甘犁說(shuō)。最新數(shù)據(jù)顯示，二季度投資型購(gòu)房增加，投資比例從一季度的10%漲到24.8%。
買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期呈現(xiàn)分化，二季度，10%的家庭預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)跌要出售，一季度這個(gè)比例只有3.8%。
目前中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬(wàn)套，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬(wàn)套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬(wàn)套，待售商品住宅約為350萬(wàn)套，總供給為5248萬(wàn)套，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足住房需求。
空置率將繼續(xù)上升
甘犁表示，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。
空置住房占用的銀行貸款降低了金融市場(chǎng)的效率。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，有43%（4.2萬(wàn)億） 的貸款沉淀在空置住房中。此外，空置住房的資產(chǎn)價(jià)值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%。
對(duì)于“丈母娘”需求推動(dòng)中國(guó)樓市剛需及部分造成空置的觀點(diǎn)，甘犁認(rèn)為，家中有適齡結(jié)婚男性在家庭空置住房原因中只占到2.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)家庭住房空置率影響并不是很大。
根據(jù)測(cè)算，我國(guó)住房空置率在一段時(shí)間內(nèi)還將繼續(xù)上升。
空置房更易資不抵債
近期，全國(guó)各地商品住宅銷售量普遍下跌，部分城市存量高企。甘犁稱：“房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易虧本；同時(shí)，房?jī)r(jià)一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。”
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有住房負(fù)債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。如果房?jī)r(jià)下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房?jī)H為3.3%。
“雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)空置住房沖擊不小，但從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大�！备世缪a(bǔ)充說(shuō)。
在中國(guó)住房存量已經(jīng)過(guò)剩，空置率高的現(xiàn)狀下，如何去調(diào)控？
甘犁表示，在住房市場(chǎng)調(diào)控中，應(yīng)注重盤活存量，減少浪費(fèi)。長(zhǎng)期來(lái)看，可通過(guò)對(duì)多套房征收房產(chǎn)稅，提高空置房持有成本。
中國(guó)的住房市場(chǎng)主要由投資需求驅(qū)動(dòng)。甘犁認(rèn)為正確引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，是住房市場(chǎng)調(diào)控的另一方面�！皯�(yīng)該通過(guò)收集并定期發(fā)布空置率等相關(guān)指標(biāo)，幫助投資者了解住房市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀并合理預(yù)期其發(fā)展趨勢(shì)，理性決策�！�
現(xiàn)有的保障房同時(shí)存在“錯(cuò)配”及高空置現(xiàn)象。甘犁建議通過(guò)對(duì)低收入家庭或農(nóng)村流動(dòng)家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，既能解決這部分家庭的住房問(wèn)題，也能活躍租房市場(chǎng)，有效利用閑置的社會(huì)資源。
作者：曹鳳芹
(經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))
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