進(jìn)入6月份以來(lái)，傳統(tǒng)淡季再加上市場(chǎng)未見(jiàn)回暖，越來(lái)越多的樓盤開(kāi)始跟風(fēng)降價(jià)，降幅高達(dá)10%以上。不少業(yè)內(nèi)專家指出，對(duì)住房剛性需求者而言，現(xiàn)在是購(gòu)房抄底的好時(shí)機(jī)。
多盤掀降價(jià)潮
據(jù)廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)15767元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。為何網(wǎng)簽均價(jià)上升，各大樓盤降價(jià)促銷的消息卻不絕于耳呢？
據(jù)寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同分析，5月的網(wǎng)簽均價(jià)被拉高與高價(jià)樓盤集中網(wǎng)簽有關(guān)。如越秀區(qū)梅花村街上月一手房均價(jià)由35771元/平方米漲至47294元/平方米，就是因?yàn)?套商品住宅均來(lái)自定價(jià)較高的富力東山新天地 (詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng)) 。另?yè)?jù)廣州市社科院研究員彭澎補(bǔ)充，增城從化5月開(kāi)始放開(kāi)限價(jià)，無(wú)需使用雙合同，全市的網(wǎng)簽均價(jià)也因此拉高。
事實(shí)上，近期各大樓盤推出優(yōu)惠降價(jià)攬客的不在少數(shù)。據(jù)房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，本月廣州市98個(gè)主要成交項(xiàng)目與標(biāo)桿樓盤，有56個(gè)樓盤網(wǎng)簽價(jià)格環(huán)比下跌，42個(gè)樓盤網(wǎng)簽價(jià)格環(huán)比上漲。
其中，番禺降價(jià)盤最多，達(dá)15個(gè)，其次是增城和南沙，分別有9個(gè)盤報(bào)價(jià)下跌。值得注意的是，南沙4、5月份同期在售樓盤僅20個(gè)，報(bào)價(jià)持平樓盤10個(gè)，跌價(jià)盤9個(gè)占比接近一半。報(bào)價(jià)下調(diào)幅度最大的前十個(gè)樓盤集中在番禺和花都。
番禺大盤萬(wàn)科歐泊 (詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng))目前主推兩到三房的剛需戶型，面積在80到95平米之間，平均價(jià)格在16000元/平方米上下，與此前21000元/平方米的報(bào)價(jià)相比顯然優(yōu)惠不少。
售價(jià)16000元至21000元/平方米的亞運(yùn)城山海灣項(xiàng)目在5月30日突然降價(jià)銷售，只售9800元至12500元/平方米。繼亞運(yùn)城大幅降價(jià)促銷后，雅居樂(lè)劍橋郡 (詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng)) 也加入降價(jià)促銷大軍，近期新推的E3棟單位，一次性付款折后售價(jià)為12000元/平方米左右，比前期單位的售價(jià)低了不少。
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，樓市現(xiàn)在逐步進(jìn)入買方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)不如往日。開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，房子必須盡快賣出去，于是就用降價(jià)吸引客戶。不過(guò)，也有多個(gè)降價(jià)樓盤在特價(jià)房源售罄后立即取消優(yōu)惠，報(bào)價(jià)恢復(fù)之前水平。
之前售價(jià)達(dá)到18000元/平方米的深業(yè)江悅灣 (詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng)) ，現(xiàn)在打出了14000元/平方米的價(jià)格。而據(jù)曾經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)看樓的網(wǎng)友陳先生表示，雖然推出了一萬(wàn)四的特價(jià)單位，但是數(shù)量很少，而且樓層較低，朝向也不太好。
而在番禺的另外一處樓盤祈福名都 (詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng))，因?yàn)橥瑯有Q降價(jià)促銷，人氣也非常旺。但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)接待人員介紹，均價(jià)在14800元/平方米左右的現(xiàn)金一口價(jià)單位僅限一周內(nèi)少量推出。
整體成交量下滑
盡管開(kāi)發(fā)商降價(jià)頻頻，但整體成交量環(huán)比呈下滑態(tài)勢(shì)。據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月廣州郊區(qū)新建商品住宅僅成交了3298套，環(huán)比大跌25%，是今年以來(lái)的最低峰值。
另?yè)?jù)合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，1至4月全國(guó)主要城市商品住宅成交幾乎都出現(xiàn)不同程度的下滑，個(gè)別城市下降幅度超過(guò)40%。在廣州，1至5月原十區(qū)成交同比下滑35 .6%，原十區(qū)庫(kù)存量需要23個(gè)月才能消化完，是北上廣深四大一線城市中最久的。其中南沙消化完庫(kù)存量需要31.4個(gè)月、花都29 .9個(gè)月、番禺26 .4個(gè)月、天河22 .8個(gè)月、海珠21 .1個(gè)月。存量多、消化慢的南沙、花都、番禺壓力最大。
南沙一手樓市在進(jìn)入2014年后表現(xiàn)不如預(yù)期，今年前5月一手房網(wǎng)簽量?jī)H為2032套，創(chuàng)下近4年同期成交量新低。5月初，曾傳出南沙限購(gòu)或松綁的傳言，但并未對(duì)南沙一手房網(wǎng)簽量起到促進(jìn)作用。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，傳言傳出后的幾周，南沙一手房網(wǎng)簽量持續(xù)走低。6月初，由于端午節(jié)前期推出了不少優(yōu)惠政策，其一手房網(wǎng)簽才有所回升，隨后又出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
“南沙一手市場(chǎng)成交差不是最近一兩周才發(fā)生的�！狈綀A地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，“大部分買家在南沙買樓都是為了投資。”彭澎直言：“南沙大部分樓盤入住率不到30%，南沙的購(gòu)房者顯然以投資居多�！�
據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，今年廣州約有127個(gè)樓盤開(kāi)盤或推新。其中花都單區(qū)預(yù)計(jì)將有14個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或推新，與2013年的37個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或推新相比大大縮水。在不久前的端午假期也少有全新盤入市，多個(gè)在售樓盤均以推售存貨為主，小長(zhǎng)假期間也并無(wú)明顯降價(jià)促銷優(yōu)惠，成交價(jià)和成交量趨于平穩(wěn)，表現(xiàn)平淡。
韓世同分析，由于花都的市政建設(shè)仍在進(jìn)行當(dāng)中，交通配套進(jìn)展比較緩慢，所以造成了成交方面比較緩和的局面。交通不便，購(gòu)房者看樓受影響，自然不會(huì)把花都納為購(gòu)房的首選。此外，對(duì)購(gòu)房者而言，花都的地理距離和心理距離都比較遙遠(yuǎn)，彭澎認(rèn)為，這也是消費(fèi)者選擇番禺而不選花都的其中一個(gè)理由。
房企迫切回籠資金
截至6月17日，全國(guó)35個(gè)上市房企發(fā)布了前5個(gè)月銷售數(shù)據(jù)，前5個(gè)月合計(jì)銷售5606億元，除了恒大、萬(wàn)科等數(shù)據(jù)較好，房企業(yè)績(jī)普遍低于預(yù)期。其中公開(kāi)銷售目標(biāo)的23家房企的平均完成前5月銷售目標(biāo)率僅為33.4%。
對(duì)此，合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，房企的降價(jià)促銷不一定是資金鏈緊張，而是與銷售目標(biāo)完成度不高有關(guān)。他指出，今年第一波降價(jià)集中在三四月份，以時(shí)代、敏捷、富力為代表；第二波降價(jià)在6月份端午小長(zhǎng)假前后，以萬(wàn)科歐泊、亞運(yùn)城、雅居樂(lè)為代表，5月份還不是降價(jià)促銷集中出現(xiàn)的時(shí)段。上市公司的業(yè)績(jī)對(duì)公司的股票有一定的影響，房企在6月份降價(jià)促銷多是為了以價(jià)換量，拼業(yè)績(jī)。
有評(píng)論認(rèn)為，根據(jù)上市房企前五個(gè)月的銷售狀況，房企可能會(huì)急于降價(jià)拋房，以完成全年銷售目標(biāo)。對(duì)此，韓世同直言：“銷售目標(biāo)不是上級(jí)給的，是企業(yè)自己定的，調(diào)整銷售目標(biāo)才是勢(shì)在必行的�！庇捎陂_(kāi)發(fā)商在年初參照了去年的銷售狀況，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，所以定下高目標(biāo)。相比業(yè)績(jī)，企業(yè)的生存才是第一位的，開(kāi)發(fā)商要在完成業(yè)績(jī)和取得效益之間尋找平衡，或許會(huì)將銷售目標(biāo)調(diào)整到合理水平。
考慮到目前在售項(xiàng)目的土地和資金成本，房企的利潤(rùn)率被進(jìn)一步擠壓。房企的銷售資金和預(yù)期利潤(rùn)是整個(gè)資金鏈的核心，對(duì)于一些杠桿過(guò)高、過(guò)于依賴民間借貸等高成本資金的中小房企，在市場(chǎng)預(yù)期低迷、周轉(zhuǎn)不暢的情況下，資金風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)急劇增加。韓世同也指出，目前已經(jīng)有一些中小房企出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。
剛需買房時(shí)機(jī)已到？
針對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的原因，雖然業(yè)內(nèi)專家說(shuō)法不一，但大部分專家都認(rèn)為，目前的樓市正處于下行階段，對(duì)于真正的剛需買家而言，入市時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。
黃韜表示：“目前是好的入市時(shí)機(jī)�！痹谒�
來(lái)，目前樓市并非迎來(lái)拐點(diǎn)，而是處于調(diào)整階段，這個(gè)調(diào)整期是由市場(chǎng)環(huán)境、信貸政策共同造成的；目前樓盤價(jià)格確實(shí)有優(yōu)惠，這種優(yōu)惠可能會(huì)持續(xù)到8月份。在6月到8月期間，會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商陸續(xù)加入到減價(jià)促銷行列，但并非所有開(kāi)發(fā)商都面臨資金緊張的困境，資金緊張也有得到緩解的時(shí)候，所以黃韜認(rèn)為6至8月是比較不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。
黎文江認(rèn)為，樓市目前所處的位置是“U形”的底部，屬于比較平穩(wěn)的底部，估計(jì)到9月份才會(huì)上行。他也認(rèn)為，9月份前是較好的入市時(shí)機(jī)，不過(guò)買方市場(chǎng)趨勢(shì)卻還沒(méi)有形成。之所以這么說(shuō)，是因?yàn)槟壳般y行信貸政策依然緊縮，買家貸款難，想買房卻“貸不了款只能干瞪眼”；而且目前中心城區(qū)的價(jià)格還是比較穩(wěn)健，降價(jià)促銷的樓盤主要集中在郊區(qū)，并沒(méi)有形成全部開(kāi)發(fā)商都參與的全面降價(jià)，開(kāi)發(fā)商在觀望降價(jià)的效果，故黎文江認(rèn)為，買方市場(chǎng)趨勢(shì)還沒(méi)有形成。
鑒于樓市目前的狀況，彭澎建議，真正的剛需族，現(xiàn)在已可以選購(gòu)心儀的房屋了，非剛需族還可以再繼續(xù)觀望。韓世同也持此觀點(diǎn)，對(duì)有能力而又急需買房的人而言，目前已經(jīng)是比較適宜的時(shí)候。
據(jù)韓世同介紹，雖然現(xiàn)在是進(jìn)入降價(jià)的初始階段，但是降價(jià)的態(tài)勢(shì)基本形成，在經(jīng)歷了三、四月和6月這兩波降價(jià)風(fēng)潮之后，第三波降價(jià)只有加大力度才會(huì)更具吸引力。那么目前對(duì)換房要求不那么迫切的改善型買家，在9月之前還可以再觀望一段時(shí)間，但最好不要超過(guò)9月份才入手。
房企的降價(jià)促銷不一定是資金鏈緊張，而是與銷售目標(biāo)完成度不高有關(guān)。
———合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江
目前是好的入市時(shí)機(jī)。當(dāng)前樓市并非迎來(lái)拐點(diǎn)，而是處于調(diào)整階段，這個(gè)調(diào)整期是由市場(chǎng)環(huán)境、信貸政策共同造成的。
———廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜
（南方都市報(bào)）
| 歡迎光臨 汕尾市民網(wǎng) (http://www.gzylkswx.com/) | Powered by Discuz! X3.4 |