最近，廣州市房管局出臺新規(guī)范，針對樓市“雙合同”較多的現(xiàn)象，要求開發(fā)商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不采用“雙合同”進行銷售，并接受價格指導，才能獲得預售資格，否則開發(fā)商面臨違規(guī)行政處罰。這就是大家議論的所謂“叫停雙合同”。

  商品房銷售本來一房一價，為什么開發(fā)商要搞雙份合同(一份是正式的《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”，將房屋總價分開成兩塊)？

  原因在于去年4月，政府對全市即將預售上市的樓盤實行限價，由主管部門來規(guī)定樓盤的批準預售價格。而開發(fā)商為了能夠獲得上市資格，只能申報政府限制的價格。當政府限定的樓盤價格與市場可以接受的價格出現(xiàn)落差時，“雙合同”出現(xiàn)了：以《商品房買賣合同》來滿足政府定價，以“裝修合同”來實現(xiàn)市場價值兌現(xiàn)。

  政府為什么要對樓盤的預售價格進行限定？根源還是去年的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)于“房價調(diào)控年度目標”以及政府問責的規(guī)定。

  本人不是法律專家，先撇開“雙合同”是否合法的爭議不論，我認為應該從房地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)健康發(fā)展這兩大維度來認真探討“雙合同”現(xiàn)象、背后的原因以及解決的途徑。

  從房地產(chǎn)調(diào)控角度看，十三屆三中全會確立了中國經(jīng)濟體制改革市場化的大方向。全會《決定》中指出，“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革”，“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。《決定》明確提出，全面深化經(jīng)濟體制改革，“核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系”，“必須積極穩(wěn)妥從廣度和深度上推進市場化改革，大幅度減少政府對資源的直接配置，推動資源配置依據(jù)市場規(guī)則、市場價格、市場競爭實現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。政府的職責和作用主要是保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，加強和優(yōu)化公共服務(wù)，保障公平競爭，加強市場監(jiān)管，維護市場秩序，推動可持續(xù)發(fā)展，促進共同富裕，彌補市場失靈。”

  政府過分干預市場，特別是政府直接干預微觀商品經(jīng)濟活動的價格，與三中全會的市場化改革大方向背道而馳。從這樣的高度來評價去年廣州以及其他城市實行的商品房“限價”規(guī)定，我們會看到，由政府部門來確定一個樓盤的銷售價格，而不是由企業(yè)主體來依據(jù)市場定價，本身就是極大的角色錯位，政府干了不該干的事，管了不該管的事，過多地干預，會導致市場出現(xiàn)很多扭曲的行為。雙合同就是政府不當干預具體樓盤市場定價的市場扭曲。

  實際上，去年政府直接限價的緣由在于一年一度的房價控制目標。房價控制目標政策本身的科學性存在相當大的問題，它是政府有形之手伸得過長的典型，今年國家已經(jīng)不再提這個目標，說明新一屆政府意識到，房地產(chǎn)調(diào)控及其政策需要重新思考和定位。

  去年政治局第10次集體學習會上，總書記在報告中提出，“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題”，“解決群眾住房問題是一項長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”，提出要加快推進住房保障和供應體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。決策的焦點不再是房價。

  在今年兩會上，建立房地產(chǎn)的長效機制擺到重要位置�？偫硪浴胺康禺a(chǎn)是個大問題”來概括其復雜性，提出政府要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題，加快住房保障建設(shè)，同時，“對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進行調(diào)控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。很顯然，新的調(diào)控思路不是直接去頻繁干預商品房價格，更不是進行價格管制。

  可以說，本屆政府與過去十年政府不斷地強化直接干預房地產(chǎn)市場需求、價格的調(diào)控思路和做法有實質(zhì)性不同。商品住宅有民生屬性，這是毫無疑問的，政府需要從供應、需求、市場秩序展等多方面發(fā)揮其作用，但畢竟房價是供求關(guān)系的反映，是市場的價格，是配置資源的工具，而非政府部門的價格。也就是說，政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管完全必要，有規(guī)范市場的職責，但是，政府部門直接對一個住宅具體項目、地段、某一類產(chǎn)品來定價，則完全是錯誤的，越界了，把自己當成資源配置的決定方了。政府責任和市場定價完全是兩回事，不能等同。

  所以，雙合同的問題，解決的方法就不是簡單叫停、簽訂承諾書或者處罰，而是政府要認真思考怎么有序地退出具體的微觀經(jīng)濟活動干預，逐漸退出政府定價，這才是根本解決雙合同現(xiàn)象的方向。也就是說，當政府停止為樓盤直接定價的時候，市場主體開發(fā)商憑空再多弄出一份合同就完全是多余的了。

  自從限價以來，我們看到房地產(chǎn)市場信息開始混亂。政府限價還有一個直接動機，就是讓價格低的房子更多進入網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，以便拉低市場交易的平均價格，以求滿足媒體“均價平穩(wěn)”的報道要求，所以，在選擇性網(wǎng)簽的條件下，在房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息里，我們看不出市場供應、需求的真實結(jié)構(gòu)，也看不清市場價格走向。雙合同更是加劇了房地產(chǎn)價格信息的失真度，市場真實的房價變得模模糊糊。

  長期限價還會帶來房屋市場與土地市場的不銜接。在商品房這個環(huán)節(jié)限價，但是土地市場不限價，企業(yè)需要競投土地、競投配建，這就意味著，企業(yè)在拿地階段是市場定價，但到了房屋銷售階段卻是政府部門定價，房屋市場和土地市場游戲規(guī)則完全相反，脫節(jié)，時間久了，這個游戲就有可能沒法玩了。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展可能受到影響。

  目前廣州多個區(qū)域的土地市場競拍價接近房價，這是基于企業(yè)對于廣州市場未來樂觀的預期，但是，如果政府部門一直堅持限價，那么，企業(yè)可能無法判斷等到兩年后，它的產(chǎn)品價格究竟是市場說了算，還是政府部門說了算。當房地產(chǎn)市場機制無法良好運作的時候，不僅企業(yè)的投資決策受到影響，而且很可能直接影響廣州的房地產(chǎn)的營商環(huán)境。

  總之，我相信，政府也應該很清楚地看到，雙合同現(xiàn)象只是末不是本，是限價政策的副產(chǎn)品，真正從健全房地產(chǎn)長效機制、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展計議，需要盡快妥善安排限價政策的退出。

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