  往年“3·15”，報(bào)紙電臺(tái)電視都是充滿消費(fèi)者誤墮消費(fèi)“陷阱”的各種案例與提示，讓人不禁感嘆，租售房屋仿佛是“一個(gè)人在戰(zhàn)斗”，付錢(qián)一方就是“冤大頭”，碰到種種麻煩都不知怎樣解決，若是能投訴到相關(guān)部門(mén)或借助媒體曝光成功解決問(wèn)題就覺(jué)得萬(wàn)幸，相當(dāng)一部分的消費(fèi)者或房東為怕麻煩而吃“啞巴虧”。其實(shí)，遇到購(gòu)房麻煩或糾紛并非完全沒(méi)有出路，即使是買(mǎi)到被查封的房屋，只要沉著冷靜，最終也是有解決辦法。在本期“3·15”專(zhuān)題，記者采寫(xiě)了兩個(gè)精明消費(fèi)者的個(gè)案，一個(gè)是買(mǎi)到被查封房屋的首次置業(yè)者“85后女漢子”，一個(gè)是精心布置房屋一心想自行出租的房東。這兩個(gè)買(mǎi)房和出租房屋的故事，過(guò)程曲折但最終迎來(lái)美好的結(jié)局，相信會(huì)給廣大讀者帶來(lái)消費(fèi)正能量。記者李鳳荷

  名為“Lucky Lucy”的網(wǎng)友號(hào)稱(chēng)自己是“85后女漢子”，去年畢業(yè)時(shí)，家里覺(jué)得廣州房?jī)r(jià)飛漲，催著她買(mǎi)房。去年10月開(kāi)始看房，最終在一個(gè)她頗為中意的小區(qū)(此小區(qū)離地鐵步行2分鐘，左右兩個(gè)BRT站)看中一套西向房源，她覺(jué)得看房過(guò)程太折磨人，且該小區(qū)地段非常優(yōu)越，就決定買(mǎi)這套西向的房源。她雖說(shuō)是第一次買(mǎi)房，但決定置業(yè)后一直堅(jiān)持以下原則：同一天先查冊(cè)，再簽三方約，交定金，網(wǎng)簽。但當(dāng)天因業(yè)主到中介門(mén)店很晚，中介怕業(yè)主反價(jià)，業(yè)主又堅(jiān)持不簽好三方約不去查冊(cè)，還一直說(shuō)別的買(mǎi)家還等著呢，不簽約就走了，網(wǎng)友“Lucky Lucy”腦子一熱就先簽好了三方約，然后去房管局查冊(cè)。

  不料，一查冊(cè)讓她嚇一跳，業(yè)主的房子被幾家法院輪候查封，當(dāng)時(shí)她心里涼了半截。不過(guò)后來(lái)房管局的人說(shuō)是查封兩年就自動(dòng)解封了，可以遞件�！癓ucky Lucy”算了下，按輪候查封算，也超過(guò)3年了，所以應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。于是，她還是交了定金，簽了網(wǎng)簽。隨后，她在網(wǎng)上用業(yè)主的姓名查詢發(fā)現(xiàn)該房屋被查封前涉及一單買(mǎi)賣(mài)糾紛，業(yè)主房屋當(dāng)時(shí)已被查封，上手買(mǎi)家告上法庭�！癓ucky Lucy”對(duì)業(yè)主的信任已降到最低點(diǎn)，在后面的步驟中加了300%的小心。

  接下來(lái)就是辦貸款，業(yè)主去贖契。年后，“Lucky Lucy”的同貸書(shū)下來(lái)了，但業(yè)主贖契還未完成。最終，雙方在2月要遞件了，可到房地產(chǎn)交易中心時(shí)，她才發(fā)現(xiàn)又出新?tīng)顩r了——業(yè)主用房子的房產(chǎn)證在民間借貸公司借了款，民間借貸公司的員工貼身跟隨業(yè)主不讓遞件。后來(lái)由于民間借貸公司看到唯有業(yè)主賣(mài)房，他們才可收回借款，最終也讓業(yè)主賣(mài)房，但整個(gè)交易過(guò)程如影隨形。

  鑒于業(yè)主的誠(chéng)信記錄，“Lucky Lucy”早就跟業(yè)主約定好了要去資金托管，出新證劃首付。在做資金托管時(shí)，她堅(jiān)持劃款的條件是：雙方持新房產(chǎn)證和各自身份證原件同時(shí)到場(chǎng)。最終，她這宗難度極大的“奇葩”交易終于走完遞件、完稅、拿回執(zhí)、出新證、歸檔、入押的過(guò)程，現(xiàn)在就等收樓了。

  2.首付款最好做資金托管，出新證雙方到場(chǎng)劃款。如果不做資金托管，那么遞件后就要給賣(mài)方首付了，如果在遞件到出新證期間房子被查封，你的首付就打水漂了。因?yàn)榉孔颖徊榉饬�，你再去�?bào)警也不過(guò)是輪候查封，如果賣(mài)家欠款多于房子能拍賣(mài)到的價(jià)格，那么你就只能守著法院的判決書(shū)，追著賣(mài)家要錢(qián)了。

  3.打房管局咨詢電話了解。這次沒(méi)查冊(cè)就簽三方約，中介和我都有責(zé)任。我這次買(mǎi)房的中介就兩個(gè)“90后”小姑娘，還算靠譜。當(dāng)然，我們也不能將所有的事情都托給中介，還是要自己多留心，多給房管局打咨詢電話了解流程，了解交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，自己能夠心里有數(shù)，然后就是多給中介打電話，多催促。

  4.明確交樓時(shí)間和違約責(zé)任。我和業(yè)主約定的是出同貸交樓，但沒(méi)有明確違約責(zé)任，業(yè)主現(xiàn)在還沒(méi)交樓，應(yīng)該是打算放款之后，或者至少確認(rèn)何時(shí)放款才交樓，我也能理解，由于我不著急住，就沒(méi)有據(jù)理力爭(zhēng)，但他確實(shí)違約。提醒打算買(mǎi)房的人，如果你們急需用樓，最好約定好交樓時(shí)間，然后明確違約責(zé)任。

  5.房子解封日算清楚。按有關(guān)法律，查封兩年自動(dòng)解封，不過(guò)有一年的恢復(fù)期，所以自查封時(shí)間起過(guò)3年后，這個(gè)查封才是完全解除了。而所謂輪候查封就是，比如2006年1月10日法院A查封了這個(gè)房子，在2007年1月10日法院B輪候查封了這個(gè)房子，那么如果法院A一直沒(méi)有解封，法院B的查封日期起點(diǎn)會(huì)延遲到2008年1月10日，也就是說(shuō)這個(gè)房子的自動(dòng)解封日為2010年1月10日。如果法院A有發(fā)解封函，那么就從解封日起計(jì)法院B的查封日。作者：Lucky Lucy

  “紅孩兒爸”第一次做房東，他在光大花園有一個(gè)精裝單間，決定自行通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和微信進(jìn)行放租。等待了一段時(shí)間后，他的房屋還是通過(guò)中介出租成功。光大花園單間租金一般在3000元左右，“紅孩兒爸”用名牌家電和家私裝修房屋，喊出“3500元”的高價(jià)，最終還是出租成功，為此他非常滿意自己的定價(jià)策略。

  “紅孩兒爸”回憶剛開(kāi)始自行放租的情形：自己的房子裝修和配套都非常好，所以剛開(kāi)始放租時(shí)感覺(jué)很新鮮也很興奮，每次有人找過(guò)來(lái)我就主動(dòng)搭訕、講解、發(fā)圖等，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)這樣做很累而且沒(méi)有成效。于是，他漸漸改變了策略，變主動(dòng)為被動(dòng)：

  1.直接問(wèn)前來(lái)咨詢的人是否了解光大花園，因?yàn)楣獯蠡▓@的租金比較高，不了解的話就讓他自己去做功課，不要問(wèn)我。這樣就省掉他很多口水，也過(guò)濾掉很多沒(méi)有誠(chéng)意的租客。

  2.直接告訴他先去中介看同等戶型的房子，了解市場(chǎng)價(jià)后再來(lái)看房，這樣就省得討價(jià)還價(jià)�！凹t孩兒爸”的朋友也以租客的身份去中介看過(guò)同等戶型的房子，算是知己知彼。

  3.微信渠道來(lái)的租客，他會(huì)先把對(duì)租客要求發(fā)過(guò)去(不接受寵物等等)，只有對(duì)方接受才發(fā)圖片。發(fā)完圖片，如果有興趣并且可接受價(jià)錢(qián)的才預(yù)約看房。

  4.簽約前溫馨提醒：如果簽約就不要嫌貴，簽完就不要后悔�！凹t孩兒爸”說(shuō)，房子一分錢(qián)一分貨，過(guò)幾天如果租客后悔了，房東和租客也就不好相處了。

  對(duì)于“紅孩兒爸”的出租攻略，網(wǎng)友提出不少建設(shè)性的意見(jiàn)，一些網(wǎng)友提示他自行出租應(yīng)注意安全，因?yàn)橹耙寻l(fā)生過(guò)不少網(wǎng)上渠道的租客假借看房之名搶劫的事件。不少網(wǎng)友忠告他：“你這個(gè)屬于相對(duì)高檔的房子，高端一點(diǎn)的，最好放中介，中介有各種層次的客源。而在各大網(wǎng)站自己找房的，一般都是要求價(jià)格相對(duì)便宜、實(shí)用、實(shí)惠的租客。”一位網(wǎng)友用自己的經(jīng)歷告訴“紅孩兒爸”別歧視中介：“我也有一套小兩房放租，第一次當(dāng)‘包租婆’，房子收拾得非常干凈，能扔的都扔了，家具、家電全部都配齊了，天河北電梯樓，我開(kāi)價(jià)3000元，這要是放在中介，早就租出去了吧，但我掛在網(wǎng)上，聯(lián)系我的挺少。下次我是不會(huì)自己折騰自己了，直接丟給中介吧�！�

  3.最安全的方法是通過(guò)中介放租。之前曾經(jīng)出現(xiàn)租客修改租賃合同，惡意延長(zhǎng)租期。如果由業(yè)主自行放租，沒(méi)有第三方佐證就麻煩一點(diǎn)。有中介留底的合同作為證據(jù)，業(yè) 主打官司也容易一些。

  4.房東“處女租”的情結(jié)要適當(dāng)調(diào)整�！安锁B(niǎo)”房東第一次放租，不舍得房屋由他人住。其實(shí)名牌家私家電對(duì)租客來(lái)說(shuō)意義不大，房東既然決定出租房屋，就應(yīng)該割舍對(duì)屋內(nèi)陳設(shè)的感情，盡量找一個(gè)愛(ài)護(hù)房屋的租客就可以。

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