  近期杭州、常州等地傳來的樓市降價消息，疊加銀行收緊房貸、QE退出、人民幣貶值等外圍因素，令長久累積的對于中國房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂集中爆發(fā)。

  無論房價上升還是下跌，信貸與房地產(chǎn)走勢高度正相關(guān)。自去年下半年以來，商業(yè)銀行便開始壓縮涉房信貸。今年隨著QE3逐漸退出，海外融資成本也步入上升通道，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨于全面緊縮。

  “相比政府的行政調(diào)控，銀行信貸調(diào)控對開發(fā)商的影響更大�！比珖䥇f(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長黃文仔說。

  “信貸是影響房價走勢最關(guān)鍵的因素�！北本┲性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說，多年樓市歷史表明，信貸收緊的年份房價一律下調(diào)，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

  萬科董秘譚華杰指出，開發(fā)貸、個貸加起來，是開發(fā)商整個資金來源中占比最多的；而購房者首付款和個人按揭貸款，是開發(fā)商近兩年最為倚重的現(xiàn)金流。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)貸款余額同比增長19.1%，占貸款總量比重達(dá)到20.33%。

  多家中介、代理、研究機(jī)構(gòu)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者證實，商業(yè)銀行對個人按揭貸款的收緊從去年四季度就已經(jīng)開始。

  近期，克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳等一線城市進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果顯示，各城市主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊。工農(nóng)中建交等五大行首套利率基本維持基準(zhǔn)利率，廣州農(nóng)行甚至上浮5%，僅北京中行有條件地可以9折優(yōu)惠；招商、浦發(fā)、興業(yè)、中信、華夏等股份銀行在個別城市如廣州的首套房貸利率分別上浮5%-20%不等。

  從放款時間上來看，去年四季度就已開始的放款延遲，仍在繼續(xù)。國有大行普遍在10個工作日到20個工作日，股份制銀行和一些城商行普遍在1-2個月甚至更久；此外，廣發(fā)、平安、民生等去年暫停辦理個人房貸業(yè)務(wù)的銀行，新年仍未重啟。

  據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)金融事業(yè)部介紹，現(xiàn)在一些商業(yè)銀行的分行都失去了房貸的審批權(quán)限，在放貸額度上也被監(jiān)管，審批的流程更加嚴(yán)格，排期有序的放款拉長了尾款到達(dá)期限，放款速度放慢，由節(jié)前的25個工作日左右延長到目前的2個月左右。

  分城市來看，商業(yè)銀行放貸傾向于一二線城市寬松，三四線城市收縮�！昂颖惫贪病⒂狼宀簧巽y行已經(jīng)暫停對外地人房貸發(fā)放。”在河北買房的張燕說。

  更令三四線城市中小開發(fā)商焦灼的是，商業(yè)銀行的信貸支持力度在減小，甚至放棄。

  安信證券分析師萬知直言，銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發(fā)貸。因為整個2014年尤其是上半年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面處于下滑通道，成為高風(fēng)險行業(yè)，銀行收縮符合自身利益；另外，2013年銀行對地產(chǎn)行業(yè)的投放達(dá)到空前規(guī)模，今年有必要降低房地產(chǎn)占比。

  萬知指出，2014年開發(fā)商融資會很困難，房地產(chǎn)進(jìn)入資金成本拐點，包括購房者和開發(fā)商的資金成本都進(jìn)入了趨勢性的上升通道。資金成本的上升，將吞噬開發(fā)商利潤，行業(yè)進(jìn)入大調(diào)整周期。

  “政府收緊對房地產(chǎn)市場的借貸已不是新政策，3年前已開始實施，這才導(dǎo)致影子銀行的出現(xiàn)�！毕愀壑性禺a(chǎn)集團(tuán)主席施永青說，地產(chǎn)商沒法從銀行系統(tǒng)得到所需資金，唯有透過私募基金發(fā)行信托產(chǎn)品，向民間集資。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，除了萬科、保利等極少數(shù)房企外，其他房企很難獲得低成本的銀行貸款，因此夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等通道，在2013年被廣泛使用。

  以興業(yè)銀行(行情，問診)叫停的夾層融資為例，即多為銀行委托信托公司，向項目公司進(jìn)行“明股實債”的投資，這種模式在國內(nèi)地產(chǎn)融資鏈條中應(yīng)用十分廣泛，融資主體不僅包括中小型開發(fā)商，也包括部分上市房企。

  “絕大部分進(jìn)入房地產(chǎn)的信托、券商資管、私募基金的錢都是由銀行資金池而來，它們只是充當(dāng)了通道；如果銀行收縮表內(nèi)、表外融資，房地產(chǎn)信托、私募等通道都會受到影響�！币晃凰侥既耸空f。

  平安證券報告指出，除了房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商資金來源中自籌資金占38.8%，其中相當(dāng)部分來自于信托及銀行表外融資，如果銀行表外和表內(nèi)同時收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對開發(fā)商一半的融資能力產(chǎn)生打擊。

  施永青指出，地產(chǎn)商向民間大量集資，實際上抵銷了中央的(信貸)收緊政策，釀成更大的風(fēng)險。中央現(xiàn)正著手對這類繞過銀行系統(tǒng)向民間集資的方式進(jìn)行梳理。

  記者多方了解發(fā)現(xiàn)，目前所有與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)都在評估和防范風(fēng)險，業(yè)內(nèi)預(yù)計房地產(chǎn)信托等通道類業(yè)務(wù)今年規(guī)模將會大減。

  以一二線城市和三四線城市作為“風(fēng)險劃線”方式，在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部開始廣泛運用。其認(rèn)為一二線城市房地產(chǎn)市場仍將火爆，投融資業(yè)務(wù)受影響較��；三四線城市房地產(chǎn)漸至拐點，風(fēng)險值得警惕。

  另一個風(fēng)險評估方式，則基于抵押品和資金流的計算。深圳房地產(chǎn)私募基金德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，有足值的資產(chǎn)作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。

  施永青認(rèn)為，目前受壓較大的是銀行業(yè)與實力不足的小型地產(chǎn)商，尤其是項目過多集中于二三線城市的地產(chǎn)商。有些二三線城市供應(yīng)過多，樓價無可避免需要調(diào)整。

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