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標題: 溫州房產市場交易小幅回升 [打印本頁]

作者: 海豐燒餅 時間: 2011-12-25 16:45
標題: 溫州房產市場交易小幅回升
交易回升了，京都城四期90平方米戶型售罄，鳳凰城售樓處開放吸引了1600組客戶，君庭領墅體驗館開放現場人頭攢動……“市場從膠著向持幣觀望轉變，部分特剛需購房者開始介入市場，交易開始小幅回升。”平安易居姜毅表示。天浩置業(yè)王珍楠也透露，近期成交的二手房源中，因結婚等原因必須出手的客戶群已成為成交主力軍，他們將這批客戶稱之為“特剛需”。而這一市場需求成了冷市中的熱點，時時牽動著房地產市場的神經。  三角洲房產吳慧芬表示，樓市調控加上時值年末，眾多大型開發(fā)商紛紛加入降價“跑量”陣營。京都城四期、甌江公館、中瑞星河灣、中梁橡樹灣等樓盤報價明顯低于前期市場預測，引起了市場關注，進而拉動了市場交易量。
  限購令和限貸令已經執(zhí)行了將近一年的時間了，買房投資的熱潮在宏觀調控的嚴格調度下已經褪去，市場交易進入買方市場，但是“該不該買房”這是現階段人們最關心的話題，從膠著的市場氛圍到持幣觀望，到交易量小幅回升，市場力量在微妙地變化著�！蹶愋佬�
  首次置業(yè)
  影響相對較小
  很明顯，無論調控如何推進，但是對于首次置業(yè)還是支持的。所以采訪過程中，首次置業(yè)的購房者表示，該買的時候還是要買的。
  “歷次調控表明，不管樓市發(fā)展及政策如何，剛性需求都是受調控影響最小的一個群體，首次置業(yè)人群也將成為樓市購房主力軍�！逼桨惨拙拥南嚓P負責人告訴記者。
  事實上，在目前這樣的冷淡時期，這類樓盤還是賣得很好。比較典型的例子就是日前開盤銷售的京都城四期，90平方米的房源已經銷售一空，147平方米的房源也銷售了50%，而266平方米的房源由于受調控影響，尚未見動作。如此的銷售成績，除了價值潛力的地段、90平方米以下可做三房的緊湊戶型、低總價以及品牌開發(fā)商的品質保證等諸多優(yōu)勢，也跟滿足首次剛需要求有關。
  單身的劉女士在剛剛開盤的橡樹灣買了一套100來平方米的小戶型，準備跟女兒兩個人住。據介紹，劉女士自2007年離婚后就一個人帶著女兒跟父母一起住，一直籌劃著買套新的房子，換個居所。由于自己工作與女兒的學校都在新城，就想著在新城找一個環(huán)境好點的小戶型。無奈房價一直走高，幾番買房都沒成，“我的購房計劃大概在三百萬元左右，而且買了就自己住的，只要戶型好，環(huán)境舒適，我看好了就買，新城一帶還是有潛力的，至于短期的漲跌，我如果不賣房子的話，應該影響不大。”
  當然，也并不是所有小戶型的主力購房人群，是自住型的剛性需求。一位開發(fā)商坦言，其實90平方米左右的房源，也是非常受寵的投資品。因為它的投資成本不高，同時轉手也相對容易。所以對于一些地段比較偏遠、生活不是特別便利、價格又沒有競爭優(yōu)勢的小戶型房源來說，還是會受到一定的沖擊。
  改善需求
  觀望氣氛比較濃厚
  對于許多買房改善的人來說，他們因為手頭上已經有一套房或者幾套房，雖然可能比較小比較老，但至少已經解決了最基本的居住需求，所以不會像首次置業(yè)者那么心急。新政出臺后，短時間內觀望的情緒也會比較濃重。
  當然，層出不窮的新產品不斷刺激著他們，但最終是不是能夠促使他們下單，還要看多方面因素。比如，他們換房的迫切性是不是很強烈，資金實力是否雄厚，能夠換得起怎么樣的房子，手頭是不是已經沒有購房名額，現在又能不能把貨出掉等等。
  業(yè)內人士表示，對于那些針對自住性改善樓盤來說，今后還是會受到市場的追捧。這些房源一般有這些特點：戶型集中在三房或四房，位于主城區(qū)范圍內，配套各方面比較成熟，生活便利，價格則還在一定合理范圍內，適合要改善的購房者自住需求。
  雖然說高端物業(yè)總價較高，并沒有那么多人有能力投資，但是目前市場走向對這類房源的沖擊還是比
  較大。因為他們的意向客戶大多手頭上已經擁有多套住房。事實上，目前一些高端物業(yè)動輒上千萬元，其價格已經不是一般的工薪階層所能承受，而這些購房者還能夠接受，很大程度上是他們的收益，都來自房產。
  這些身家不菲的購房者再買套房固然不成問題，關鍵是他們很多都已經沒有購房資格。那么，把手頭上的房子賣掉呢？就如一位開發(fā)商所說，“那也要能夠賣掉”，因為這些房子往往也是高端房源，加上稅費高昂，接手的人不多。
  王先生估計是這個市場氛圍中的另類。王先生是土生土長的溫州人，自己經營著一家與鋼鐵行業(yè)相關的公司，公司經營穩(wěn)定，每年盈利豐厚；家庭和睦，正在讀小學三年級的獨子聰明伶俐，妻子也十分賢惠。王先生自小在郊區(qū)長大，在他的印象中，獨門獨棟的大房子是生活的必需，再好的公寓房也始終有些壓抑。于是，在積累了一定財富之后，原本居住在公寓樓的王先生決定首次購買別墅�！柏敻坏谋憩F方式有很多種，有若干股票，若干基金，若干房產，房子的表現除了廠房、店面、商品房，還應該有一套別墅�！� 王先生對于理財投資有自己獨到的理念。
  這樣的念頭一起，王先生就行動起來。在多處看房幾番比較之后，王先生終于購買了一套別墅，屬于新城板塊，周邊有新世紀、雅典、銀都等等中高檔別墅樓盤，別墅居住氛圍濃郁，板塊優(yōu)勢明顯。
  站在新家中的那一刻，王先生終于覺得生活完美了。從公寓升級至聯排別墅，王先生完成了人生首次購買別墅的置換。而有朋友提起樓市后市走向的時候，王先生則付之一笑：自己在之前的買房過程中，已經經歷了樓市兩
  輪的漲跌，相比樓市的變化，還是一個良好的居住環(huán)境來得更加重要些。
  行業(yè)人士表示，樓市走弱，房價高企，受到影響最大的其實就是改善型的購房者。此時，能夠保持原先購房計劃的就是資金實力雄厚且具有一定魄力的購房者了。
  據分析，這類富足型購房者的特征十分鮮明，有半數以上都是私營企業(yè)主或者公司高級管理人員，年齡在40歲上下。他們絕大多數由一般商品房客戶升級而來，且是首次購買豪宅，購買意愿強烈，以自住為主兼帶保值。
  為何會選擇在這個時候購房？一方面這類人群具有足夠的經濟實力，另一方面也和他們的經歷有關。他們大多在外打拼多年，見慣了大風大浪，對市場具有一定的判斷力。對于樓市，他們都起碼經歷了兩輪以上的起伏，自有一套獨到的見解。相信自己對于后市的判斷，追求具有品質的生活環(huán)境，促使他們在需求來臨之時立即入市。
  不過，平安易居總經理姜毅表示，現下交易的重點是交易的安全，特別是二手房交易，房源的產證一定齊全，交易手續(xù)完備，不能因為任何原因的影響，去簡化手續(xù)，忽視交易的安全。
  另類現象：
  抄底
  趙先生從事房產投資十多年了，他一直活躍在溫州、上海、杭州等地的樓市，多年的地產沉浮練就了他敏銳的市場眼光。“今年4月份的時候，我就已經將手上所有的房子都低價放盤了”趙先生氣定神閑地說。趙先生表示，現在部分優(yōu)質房源的價格已經達到了一定的底部，具有比較高的性價比，如果手頭自己寬裕的話，還是可以出手。
  兩個禮拜前趙先生剛剛在杭州以17000元/平方米的價格買下一套房源，而該區(qū)域樓盤二手房市場價格25000元/平方米~28000元/平方米�！芭c現行的市場價格相比，這套房源已經有了30%左右的優(yōu)勢。我支付了50%的首付，剩下的50%進行按揭貸款，準備好五年的投資期�！壁w先生對于現行的市場投資有著清醒的認識，爆發(fā)式的漲價年代已經過去了，“現在的樓市只能保值，只要跑得過CPI就可以了�！壁w先生心平氣和地表示。
  此外，“溫州人不缺房子，溫州人缺的是好房子，隨著城市框架的拉開，新興的城市區(qū)域還是存在很大的發(fā)展空間�！壁w先生還相當看好溫州樓市，“我的銀行信貸都已經批下來了，等市場氛圍一轉暖，就可以直接入市抄底�！�
  對此，有專家表示，現在樓市的投資已經不同于以往，區(qū)域發(fā)展的投資機會還是存在的，投資者只要保證自己的資金運轉18個月沒有問題，一般情況下的市場波段影響都是能消化掉的。

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