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標題: 買房前的心理準備 [打印本頁]

作者: 愛樓者 時間: 2011-12-21 16:28
標題: 買房前的心理準備
1、對樓盤價格作好心理準備。
　　目前武漢樓市價格處于不斷的波動過程中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產生相應的組合方式。例如：您能承受的總價是40萬，那么您可以購買均價4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于武漢市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價通常在800—1000元/平方米以上。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。
　　其次，對房價的上升或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希望房產能在今后升值。這也要從兩個方面來進行判斷。(1)如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設施、區(qū)域未來發(fā)展遠景等影響房價升值的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型)。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項成本計算在內，主要為如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業(yè)稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。
　　另外，武漢市對購買高檔房做出規(guī)定：購買房屋為別墅或房價在5500元/平方米以上或總價超過70萬將在辦證時征收4個點的契稅(比非高檔房多征收2個點)。
　　最后，樓盤價格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房價呈上漲態(tài)勢，但也不排除個別樓盤會有下跌的情況出現(xiàn)。因此，消費者購房前一定要端正心態(tài)。
　　2、對購房區(qū)域作好心理準備。
　　通過第一步的價格準備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。據武漢市情，購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現(xiàn)太大的改變，應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設施也應該考慮到位。
　　3、對自己的償貸能力做好心理準備。
　　如果您準備一次性付款，那么最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務計劃產生影響，因此，在購置房屋前應做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產生影響。
　　據財務專家建議，住房貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質。
　　4、對購房風險做好心理準備
　　由于目前的法制尚不健全，房產市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔一定的風險，而這種購房風險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為目前開發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設計圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。
5.買房前應該充分考慮辦理武漢城市戶口的問題
　　(1)相關政策
　　根據武漢市公安局2003年5月26日發(fā)布的《關于外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口的實施辦法》有關規(guī)定，從2003年6月1日起，凡戶籍不在在武漢市江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山七個中心城區(qū)及東西湖常青花園、武漢經濟技術開發(fā)區(qū)神龍、漢強、東荊派出所轄區(qū)和東湖新技術開發(fā)區(qū)(不含托管的江夏區(qū)五村一委)范圍內，具有合法身份證明、年齡在16周歲以上的中國公民，在上述區(qū)域范圍內購買商品住宅總價在30萬元以上，或者購房總建筑面積在120平方米以上的，可申辦包括購房者本人、配偶、子女共3人以內的武漢市城區(qū)常住戶口。購房者申辦入戶后，可以依法轉讓或者出賣商品住宅，外地承購者不再享受購房申辦武漢市常住戶口的待遇。本辦法所稱商品住宅是指購房者1996年10月7日以后簽訂合同購買的房地產開發(fā)企業(yè)在本市城區(qū)開發(fā)建設的商品住宅，不包括經濟實用房、安居工程住宅、辦公及經營性用房。
　　在這條規(guī)定出臺后的相當長的時間內，一直未曾作過改動，2003年后，武漢房價一路飆升，到了2008年，一套面積90平方米的商品房，總價很容易就超過了30萬。舊的規(guī)定已經不再適合于市場形勢。
　　武漢市最新的外地人員購房入戶條件為：
　　凡在市中心城區(qū)購買住房面積超過100平方米(含100平方米)和總價超過50萬元(含50萬元);遠城區(qū)購買住房面積超過80平方米(含80平方米)和總價超過20萬元(含20萬元)，可按有關規(guī)定在項目所在地辦理本市入戶手續(xù)。在武漢購買二手房不能辦理武漢城市戶口。

　　根據最新的細則，新政實施的時間以購房合同時間為準。
　　(2)辦理戶口所需材料和流程
　　所需材料：1、本人書面申請;
　　2、由物業(yè)管理部門出具實際入住證明;
　　3、身份證、戶口簿及原戶籍地派出所戶籍證明;
　　4、《房屋所有權證》、《土地使用權證》;
　　5、購房合同及全額發(fā)票;
　　6、申請人身份證及婚姻證明。
　　以上第1、2、3項由戶政管理處收存原件，第4、5、6項審核原件，收存復印件。
　　辦理流程
　　1、購房申辦戶口人員從戶政管理處領取或從武漢市人民政府公眾門戶網站下載《外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口申請表》后，按要求如實填寫。
　　2、戶政管理處窗口受理。
　　3、內部審批：戶政管理處戶口審批科審核→分管處長審批(不屬公示內容)
　　4、在7個工作日內簽發(fā)戶口《準予遷入證明》，申辦人員憑戶口《準予遷入證明》辦理戶口遷移手續(xù)。

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