同一家銀行貸款，為何不能直接辦理“商轉公”？“商轉公”為何仍需從商業(yè)銀行贖回房產證？提前償還部分商業(yè)貸款算不算違約？《深圳市商業(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款實施辦法》（征求意見稿）“出爐”后，引起市民熱議。
“‘商轉公’政策本來是一項惠民政策，如果辦理‘商轉公’存在諸多門檻，那這項惠民政策就會被大打折扣�！边B日來，眾多繳存職工致電本報，建議住房公積金中心能與受托銀行之間達成協(xié)議，以方便該政策正式推出后能夠真正讓繳存職工得到“實惠”。
“已與七家受托銀行進行過多次協(xié)商，銀行都表示支持‘商轉公’政策的實施，也有銀行表示會出臺相關的配套政策，但截至目前，仍無一家銀行將配套政策落地�！惫e金中心的相關負責人坦言。
期房難以申請“商轉公”
“近來咨詢了公積金中心，他們明確表示需要提供房產證才能進行‘商轉公’，如果沒有房產證，無法進行‘商轉公’�！痹谀呈聵I(yè)單位工作的魏先生去年買了一套新房，開發(fā)商承諾明年交房，其商業(yè)貸款銀行為公積金中心的受托銀行之一。令魏先生不解的是，既然商貸銀行也是公積金受托銀行，“商轉公”為何還需要提供房產證，期房為何不能申請“商轉公”？
市住房公積金中心的相關負責人表示，按照相關規(guī)定，商品房必須提供房產證才能辦理抵押登記。現在市場上的期房由于正在建設過程中，如果符合相關條件也可以申請公積金貸款。
“期房只有買賣合同，沒有產權證，屬于‘預抵押登記’。申請公積金貸款時，開發(fā)商還須向公積金中心提供階段性擔保證明，辦理房產證后，將以房產證進行抵押。如果是組合貸款，那么公積金中心和商業(yè)銀行均為第一順位債權人�！边@位負責人解釋說。
這位負責人稱，期房可以申請公積金貸款，但無法申請“商轉公”。根據國家相關政策規(guī)定，公積金貸款必須提供擔保，擔保分為抵押和質押擔保，抵押為產權抵押，而質押一般為銀行出具的存款證明。目前，公積金貸款以抵押擔保為主。期房無法進行“商轉公”的主要原因是已經申請商業(yè)貸款的期房無法辦理二次抵押，開發(fā)商也不會提供階段性擔保，期房“商轉公”無法落實擔保手續(xù)，公積金中心不能發(fā)放公積金貸款，因此期房無法申請“商轉公”。
何小姐目前為單身，住房商業(yè)貸款為150萬元，每月還款壓力非常大。“商轉公”政策出臺后，讓她松了一口氣，因為其父母可以作為“商轉公”的共同申請人�！叭绻暾垺剔D公’，可將90萬元的商貸轉為公積金貸款，那么就需要提前換掉90萬元商業(yè)貸款，剩余的60萬元商業(yè)貸款繼續(xù)還貸�！焙涡〗阒码姳緢笤儐柸绻且驗樯暾垺吧剔D公”而提前還部分貸款是否違約？
市住房公積金中心的相關負責人稱，提前還掉部分商業(yè)貸款也算違約。是否需要繳納罰息，要根據簽訂的借款合同而定。同時，銀行也有權拒絕提前還貸。根據相關規(guī)定，商業(yè)銀行有權利收取違約金，但銀行是否會放棄收取違約金的權力，各家商業(yè)銀行也同樣有裁量權。
重新貸款有利于職工選擇更適合自己的產品
“如果辦理商業(yè)貸款的是公積金中心的受托銀行之一，為何結清商業(yè)貸款余額才可進行‘商轉公’，為什么不能直接將商業(yè)貸款轉為公積金貸款？”這也是“商轉公”政策公布后，引發(fā)公眾吐槽的最集中的問題。
公積金中心的相關負責人解釋，根據深圳的“商轉公”政策，需要提前還清商業(yè)貸款余額，才可將部分或全部貸款余額轉為公積金貸款，而申請人也只需要提交銀行提前還貸的相關證明，即可辦理“商轉公”業(yè)務。
“假如將房產抵押給中行，那么，中行就是第一債權人。按照相關規(guī)定，如果將部分商業(yè)貸款或全部貸款直接轉為公積金貸款，那公積金中心就是第二債權人。如果出現斷供或相關糾紛，法律規(guī)定，應首先向第一債權人償還債務，那么公積金中心所承擔的風險較大�！边@位負責人稱，如果結清商貸后再重新進行貸款，公積金中心與商業(yè)銀行就同時為第一債權人，這也能有效控制公積金貸款風險。
“重新貸款后，如果還進行組合貸款，那么之前貸款的房產就屬于第二次商業(yè)貸款，是否還能享受商業(yè)銀行給予的優(yōu)惠政策？”針對大家普遍關注的問題，公積金中心的相關負責人介紹，一般情況下，銀行會在“商轉公”政策出臺后，制訂相應的配套政策。
對職工而言，重新貸款并非是壞事。這位負責人稱，公積金中心從制訂“商轉公”政策起，就開始與七家受托銀行協(xié)調政策銜接的相關事宜，銀行也表示會推出相關的配套政策。但每家銀行所推出的產品結構會存在差異，職工“商轉公”結清商貸余額在重新選擇受托銀行時，可選擇適合自己的相關產品。
市民建議
將更多商業(yè)銀行納入公積金受托銀行
很多市民建議公積金中心重新啟動受托銀行的招標工作，將其他商業(yè)銀行納入受托銀行之列。還有市民建議公積金中心出臺“商轉公”的細則，明確辦理“商轉公”減免商業(yè)貸款罰息。
“需要提前償還部分或者全部原商業(yè)性住房按揭貸款，須取得原貸款銀行同意。如果銀行不同意提前還貸，‘商轉公’的意義何在？貫徹落實惠民政策也體現了企業(yè)的社會責任，如果七家受托銀行不配合惠民政策的實施，那么公積金中心是否可以重新啟動受托銀行的招標程序，將愿意配合政策實施的商業(yè)銀行納入受托銀行之列？”市民劉先生昨日向記者表達了自己的想法。
“商轉公”政策出臺后，自認為是房奴的黃小姐總算松了一口氣，她準備將90萬元的商業(yè)貸款轉為公積金貸款，但令她始料不及的是，為她提供貸款的銀行表示將按照雙方簽訂的借款合同中條款辦事，那就意味著罰息一分也不會少。
銀行的回復讓黃小姐非常無奈，“既然‘商轉公’是政府出臺的政策，那么商業(yè)銀行應該適應這種大環(huán)境，配合政府將惠民政策落實好。市民辦理‘商轉公’本來就是在盡繳存公積金義務的同時，享受公積金貸款的優(yōu)惠政策，這是繳存職工的權利，一旦需要繳納罰息，那么就會增加成本，使這項優(yōu)惠政策大打折扣�！�
公積金中心的相關負責人稱，“商轉公”政策在制訂時，是遵循了市場規(guī)律的，同時也不能違背合同約定。銀行的確有權拒絕提前還款，也有權收取借款合同中規(guī)定的罰息。住房商業(yè)貸款是商業(yè)銀行穩(wěn)定的收入來源，“商轉公”的出臺的確會影響到銀行的業(yè)績，從法律的角度而言，銀行也的確有權嚴格按照合同規(guī)定收取罰息，或拒絕提前還貸。
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