我入房產(chǎn)代理這行有十二年， 2004年底被派到鄭州來，拓展河南這片市場。最近我越來越覺得，二三線城市的房地產(chǎn)市場是中國未來十年房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個縮影。其中，鄭州又會成為一個非常典型的案例。樂居一線匯總報道》

因為近幾年，鄭州搭上了國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的順風(fēng)車，有很多發(fā)展機遇。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，鄭州的城市框架被進一步拉大，2009年的很多基建項目都陸續(xù)會在這兩年交付，包括鄭州地鐵、高速路的貫通。還有一些大型企業(yè)如富士康等去年也過來了。這里人均GDP指數(shù)在不斷往上提升，這些利好賦予了它向上的空間。

現(xiàn)在鄭州市區(qū)平均房價已接近8000元/平米，我覺得它還會往上漲，這是供求關(guān)系決定的。河南省有近1億人口，是全國人口最多的省份，鄭州又是省會，有人口紅利。由于地處京廣鐵路和隴海鐵路交匯處，是全國交通大動脈，鄭州每年幾乎都有100萬人口的新遷入量，首置、首改的剛性需求非常大，在這里，最受歡迎的，還是80平米的兩房，110平米的小三房這類經(jīng)濟型的房子。鄭州的投資需求只在20%以內(nèi)，我認為，這個比例也處于一個比較安全的黃金分割點。

所以，單從這一點，就能看出鄭州的房地產(chǎn)市場并沒有太多泡沫成分，它在朝一個良性的方向發(fā)展。就算有一點空置率，也是正常的。現(xiàn)在外界都說，著名的鄭東新區(qū)空置率高，有泡沫風(fēng)險。但實際上，據(jù)我觀察，在那買里房的多是省內(nèi)市外的人，有投資性需求，但也有很多是改善型剛需。這些人的生活半徑比較大，只是一個月中有幾天在鄭州，不是天天來住罷了。鄭州的投資需求還是處在合理狀態(tài)內(nèi)的。

其實，鄭州本地人也想在鄭東新區(qū)買房子，只是無奈房價太高，新區(qū)房價是市區(qū)的2到3倍，這里有賣到超過20000元/平方米的。在鄭州，如今賣的最貴的就是新區(qū)低密度產(chǎn)品項目，售價都在每平米3萬5左右，是由建業(yè)和綠城開發(fā)的。

不過，總體來看，市場上主力成交的房源差價并不是特別大。房價還很有上升勢頭。作為省會城市，鄭州以市外省內(nèi)客戶的購買為主導(dǎo)，這里50%的物業(yè)以鄭州客戶為主， 45%物業(yè)來自省內(nèi)其他需求。

據(jù)我所知，在2007年以前，鄭州有很多公務(wù)員集資建房的現(xiàn)象，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)很少，因為政府不允許，也想把購房需求推向市場化。但在其他地級市，公務(wù)員集資建房還是比較多的，比如河南新鄉(xiāng)，基本所有事業(yè)單位，包括政府的一、二級單位，都有這類情況。

除了公務(wù)員群體，一些壟斷行業(yè)的職工，公積金較高的人，他們現(xiàn)在也開始向外釋放改善型需求，成了鄭州一些高端物業(yè)的簇擁者。像普羅旺世項目，類型豐富，開發(fā)的也不錯，就很受歡迎，算是鄭州代表性住宅大盤了。

這里面也隱藏了一個置業(yè)邏輯，就是官到商，商到民。像有的樓盤銷售，我們會去做官的文章，如果官簇擁，商就會被帶動起來，商簇擁以后，民也會跟隨。這種現(xiàn)象在鄭州很普遍。

現(xiàn)在炒的很熱的“新國五條”，對鄭州影響算得上兩級分化。對那些高總價的投資型和享受型物業(yè)影響會比較大，但對大部分的剛需市場其實并沒有什么影響。我現(xiàn)在看到的情況是，需求依然旺盛，購房者都想著能買就買，對價格上漲的預(yù)期比較強。

再往前看，鄭州2011年出臺的限購令，也只是在當(dāng)時威力很大，把至少20%—30%的投資客和鄭州市內(nèi)的二次置業(yè)客戶擋在門外，短期之內(nèi)起到了抑制投資性需求的作用。但它不過是個時效性很強的強制性行政命令，雖然有效，也影響有限。現(xiàn)在開發(fā)商、購房者會想一些辦法，比如通過不登記備案、協(xié)議付款的方式去規(guī)避它。大家都清楚限購令會被取消，只是時間問題，已經(jīng)形成了這樣的共識。

河南現(xiàn)在只有鄭州有限購，而且是在市區(qū)三環(huán)內(nèi)。限購范圍并不是特別大。更何況當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟來源很大一部分還是來自出售土地，要他們?nèi)ネ苿又醒氲南拶彽日{(diào)控政策，其實動力并不是特別足。

與此同時，在鄭州發(fā)展的大背景下，許多一線品牌地產(chǎn)商也開始大肆進入這里。漸漸的，鄭州的市場格局也發(fā)生了悄然的變化。在外來開發(fā)商的強勢進入下，市場開始向幾家本地優(yōu)秀的地產(chǎn)商聚集。因為本有地緣性優(yōu)勢，一些品牌好的、產(chǎn)品研發(fā)成熟的、市場競爭力強的房企會迎來新的發(fā)展機會。這使得人們在鄭州買房的質(zhì)量有了一個明顯的改善，當(dāng)然它也反過來推高了整體的房價。

提到房企，就不能不說建業(yè)地產(chǎn)。這算得上是當(dāng)?shù)乜诒詈�、在河南最具代表性的一家房企。它非常特殊，跟全國的其�?0強房企都不一樣，堅持走省際化的發(fā)展路線，不出河南。因為河南是農(nóng)業(yè)大省，建業(yè)提過“給農(nóng)民造好房子”的口號。除了覆蓋鄭州、其他地級市，這家房企也在向河南的縣級市進行業(yè)務(wù)輻射。

而河南各地市的當(dāng)?shù)卣捕枷ＭI(yè)能進去，會給它比較好的土地獲取條件。畢竟建業(yè)是河南房企的龍頭老大，何況它的董事長胡葆森也有一定的影響力。此外，鄭州是建業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)的基地，這里好的產(chǎn)品品類之后會全線往地市覆蓋。

不過，也許是過于注重拓展縣級市，在鄭州，建業(yè)前兩年錯過了一次非常好的爆發(fā)式增長的機會，特別是土地獲取方面。畢竟鄭州的交易量、房價才是全省最高的。他們現(xiàn)在也意識到了這一點，從去年開始大規(guī)模在鄭州進行土地儲備，進行批量開發(fā)。

現(xiàn)在建業(yè)做了一個戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)移，把原來四線城市為主的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為立足于鄭州，輻射全省，它們要重新拿回在省會城市的主導(dǎo)地位。因為從2009年開始，建業(yè)在鄭州基本已處于二線房企的銷量地位，一年在鄭州的項目交易能達到15億到20億的都已經(jīng)很少。在河南它雖是老大，但在鄭州，建業(yè)已處于二線。

當(dāng)前有兩家房企在鄭州占絕對的主導(dǎo)地位。一家是正商地產(chǎn)，也是河南本土，它追求周轉(zhuǎn)率，一年在鄭州有近百萬平米的銷售量。另一家是福建的升龍地產(chǎn)，同樣一年近百萬平米的去化量。它們目前都比建業(yè)表現(xiàn)好。在鄭州，本地房企中像亞星、永威，一些外來的開發(fā)商像綠地，萬達，也都做的比較不錯。

這些外來龍頭開發(fā)商，往往都有品牌溢價。在我看來，它們是一股推動鄭州房價的潛在力量，雖然眼下對房價的撬動作用并不是太明顯。除了綠城，這家房企產(chǎn)品做的已經(jīng)很好，現(xiàn)在受到客戶的追捧，能實現(xiàn)20%左右的品牌溢價，但這也是經(jīng)過將近5年的時間沉淀出來的。

一方面，由于市場發(fā)展不規(guī)范，違法成本過低，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)較低，出現(xiàn)了很多開發(fā)商的違規(guī)行為。而鄭州的政府監(jiān)管力度又跟不上來，使購房者權(quán)益得不到保障。

比如，今年4月，全國有8家房地產(chǎn)商被發(fā)改委開了罰單，其中有2家就在鄭州，主要就是因為銷售不規(guī)范，沒有嚴(yán)格按政府規(guī)定進行價格公示，對消費者權(quán)益保護工作做的不好。

在鄭州高新區(qū)，許多開發(fā)商都在無證銷售。甚至有的開發(fā)商手里一個證都沒有，就開始向客戶收取意向金或部分房款，比如高新區(qū)的西雅圖項目。在鄭州，80%以上的房企都有無證銷售的情況，包括一些赫赫有名的本地龍頭房企在內(nèi)。外來開發(fā)商相對收斂些。

這主要是因為違法成本低，鄭州的地方保護主義很重。這里目前仍以本地地產(chǎn)商為主，它們開發(fā)實力弱，項目獲取后，前期需要大量投入資金，按說沒有證是不能收客戶錢的，但這些開發(fā)商又沒有更好的融資渠道，只有違規(guī)銷售獲取資金，保證項目的正常運行。這是一個惡性循環(huán)。

對于它們的違規(guī)銷售，政府不過是睜一只眼閉一只眼。哪怕有人舉報，政府也會跟舉報的人說，你如果覺得不合理，不買就是，把錢退給你就行了。政府不會對開發(fā)商進行過于嚴(yán)厲的處罰，他們在保護本地開發(fā)商。

一些開發(fā)商和政府的關(guān)系也是非常值得商榷的。據(jù)我所知，盡管明令禁止，鄭州現(xiàn)在仍能批出容積率6-8的城市綜合體項目，甚至有的住宅純朝北，終年不見陽光，并不符合國家對住宅須滿足冬至日滿窗日照兩個小時的規(guī)定，現(xiàn)在卻也能拿到銷售許可證。鄭州市場上如今有大量的這種產(chǎn)品，像升龍地產(chǎn)就有很多。只要產(chǎn)品價格合適，手續(xù)完備，依然有人買。這是在高容積率下的一個畸形的市場現(xiàn)狀，不止鄭州，全國很多二三線城市都有。

另一方面，由于土地市場不透明，市場競爭的活躍度還沒有完全放開。鄭州目前60%以上的土地都不是走市場招拍掛制度，土地獲取方式仍是以議標(biāo)為主。政府也有權(quán)力尋租，獲取灰色收益。

開發(fā)商以議標(biāo)形式拿到土地后，跟政府彼此之間形成了一種默契，土地大量的對外賣，一線品牌開發(fā)商進來，卻沒有辦法參與其中，土地獲取會出問題。這也是制約二、三線城市發(fā)展的瓶頸。

現(xiàn)階段，在整個河南省內(nèi)，外來開發(fā)商相對來說占市場份額仍然較小。一些政企關(guān)系好的本地一線品牌開發(fā)商更容易獲取土地。而那些政企關(guān)系不好的企業(yè)在這種競爭格局里自然就容易掉隊。比如河南有一家叫太極置業(yè)的，前幾年在鄭州項目還挺多，后來它的產(chǎn)品研發(fā)、銷售速度都跟不上市場發(fā)展了，當(dāng)然這也跟企業(yè)本身有關(guān)。在鄭州，走高周轉(zhuǎn)比較保險，要是追求項目利潤率，產(chǎn)品定價高，不切合剛需市場，就會賣的慢，也容易被淘汰出局。

到鄭州工作將近9年了，算得上打開了局面�，F(xiàn)在河南一線地產(chǎn)商我們也基本都在合作。鄭州在我看來是個新興城市，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還很大。雖然我沒在這里定居，只是在鄭州長期外派工作，但我看好這里的發(fā)展。我在鄭州買了幾套房，都是我覺得位置比較好、發(fā)展前景比較大的地方，算作投資的一部分吧。

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