汕尾市民網(wǎng)
標題: 傳官方約談房企 有樓盤已收到“限簽價”通知 [打印本頁]
作者: 心有靈犀 時間: 2013-4-12 10:24
標題: 傳官方約談房企 有樓盤已收到“限簽價”通知
 4 月初的廣州樓市，迎來了一個好消息，也很快收到一個壞消息。好消息是，“國五條”廣州版細則比想象中來得溫和，不好的是，廣州首季度十區(qū)新建商品住宅成交 均價同比狂漲了“20%”，給未來三個季度樓價控制帶來不小壓力。記者采訪了解到，中心區(qū)的一些豪宅已被通知“成交價若超過報價，將被限制網(wǎng)簽”；一些漲 幅過大的樓盤，或?qū)⒈幌拗颇眯乱黄陬A售證。另外，更有業(yè)內(nèi)傳言稱，官方日前已經(jīng)約談了部分大房企，由于此前房價漲幅大，完成年度控價目標壓力很大。
  不 過，廣州要實現(xiàn)調(diào)控的房價目標，外圍區(qū)域顯然被寄予了厚望，有統(tǒng)計顯示，今年五一黃金月期間，花都、番禺、南沙、蘿崗這四個外圍區(qū)域的新貨供應(yīng)量明顯高過 往年，占到全市總供應(yīng)量的77%，盡管供應(yīng)大戶花都、番禺已出現(xiàn)了樓價10%至20%的上漲，但仍有業(yè)內(nèi)人士樂觀地認為，未來只要郊區(qū)的成交量在全市成交 總量中的占比增幅大于其價格的增幅，廣州市十區(qū)成交均價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍將下降。
  中心區(qū)高價項目想漲價難度增大
  在 新一輪調(diào)控下，廣州中心區(qū)域動輒四五萬一平方米的高價項目隨時可能成為“出頭鳥”。根據(jù)“國五條”廣州細則規(guī)定，開發(fā)商預售方案申報價格過高且不接受國土 房管部門指導的商品住宅項目，暫不核發(fā)預售許可證，而且超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，調(diào)整后再予銷售。
  “我們 已經(jīng)第一時間收到了房管局的文件，要求我們網(wǎng)簽價不得比報價高�！贝笠簧角f營銷總監(jiān)張吉伏介紹，大一山莊目前在房管局的報價是8.5萬元/平方米，這個單 價在廣州市場來說并不是最高，不過量不多，未來拿預售證會受到多大的影響現(xiàn)在還不知道。但有業(yè)內(nèi)人士透露，最近珠江新城的高價項目預售證控制緊，受影響比 較大，特別是那些擬漲價的新盤已有多個碰到了“槍口”，未能領(lǐng)到預售證。
  白云新城某高端項目有關(guān)負責人也表示，對于處于持續(xù)銷售狀 態(tài)的豪宅項目，未來受到的影響不會太大，“早就已經(jīng)有規(guī)定網(wǎng)簽價不得高于申報價了，開發(fā)商賣樓也一直按這個規(guī)定做的，受影響的主要是未來要拿預售證的項 目�！痹撠撠熑酥赋�，對于那些一期產(chǎn)品銷售完畢，想在二期產(chǎn)品升價的開發(fā)商，確實會有比較大壓力。
  有業(yè)內(nèi)人士預測，開發(fā)商想要應(yīng)付政府的限價政策，很可能采取兩種對策：一是“裸賣”，即直接減掉裝修，賣毛坯，從而降價項目的網(wǎng)簽價格避免受到政府限制；二是一房兩合同，精裝修房按毛坯價網(wǎng)簽，再私下簽訂裝修合同�！暗诙N做法可能會更為流行�！敝煨涝奉A測。
  今年均價15168元/平方米或是紅線
  在“國五條”廣州細則出臺之前，許多業(yè)內(nèi)人士都預測，廣州市政府會制定一個總的房價控制目標，但不會讓自己太為難，很可能會要求房價漲幅低于廣州G D P增速以及居民收入增幅。
  根 據(jù)廣州國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2012年，廣州十區(qū)新建商品住宅均價為14044元/平方米，同比漲幅為4 .8%，網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即使加上增 城、從化兩市，去年廣州樓價12264元/平方米，同比漲幅也只6.7%，都明顯低于廣州G D P增速及居民收入增幅，如果真按此標準制定紅線，廣州完 成房價控制目標基本不具懸念。
  但3月底揭曉的細則顯然在參照指標上更為嚴厲。細則要求，2013年廣州新建商品住房價格漲幅要低于 廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅，“所謂的實際增幅即人均可支配收入扣除掉價格上漲因素所得出的一個值�！苯�(jīng)緯行研究總監(jiān)朱欣苑解釋。根據(jù)廣州 市政府工作預期，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數(shù)即CPI漲幅控制在3.5%左右，“通過公式換算，廣州今年的 房價控制目標應(yīng)該在8%左右�！�
  如果按照8%的控制目標，以及去年廣州十區(qū)新建商品住宅14044元/平方米的均價，記者估算發(fā)現(xiàn)，今年全年廣州十區(qū)新建商品住宅的均價則不能超過15168元/平方米。
  剛 剛過去的一季度十區(qū)新建商品住宅的均價已大幅超出了控制目標。根據(jù)相關(guān)網(wǎng)站對陽光家緣簽約數(shù)據(jù)的監(jiān)控統(tǒng)計，一季度廣州市十區(qū)新建商品住宅的均價達到 16624元/平方米，比去年同期的13853元/平方米上漲20%，和去年廣州十區(qū)全年均價14044元/平方米相比，也已有18%的上升。很多人不禁 擔憂，未來三個季度如何將“脫韁”的成交均價拉回來？廣州今年能實現(xiàn)房價控制目標嗎？
  花都增城等外圍區(qū)域供貨占八成
  “雖然看起來有壓力，但這個目標并不難實現(xiàn)�！敝煨涝沸ρ�，一季度均價同比高漲一個重要原因是去年底有一部分高價盤不能網(wǎng)簽，這些積壓的網(wǎng)簽在今年一季度集中爆發(fā)了，既然是統(tǒng)計數(shù)據(jù)設(shè)定的標準，那么實現(xiàn)目標的空間還是有的。
  合富輝煌首席市場分析師黎文江也認為，目前政府設(shè)定的限價紅線尚有空間，并沒有“一棍子打死”，仍然給開發(fā)商定價留下了喘息的余地，但面對一季度均價大漲的局面，需要政府好好想辦法。
  黎 文江認為，實現(xiàn)房價控制目標可采取的應(yīng)對辦法包括三個方面，一是增加價格低的中小戶型的供應(yīng)，這方面政府可以對開發(fā)商做約束，“比如在土地供應(yīng)上使90平 方米以下的供應(yīng)達到60%以上。今年3月份廣州90平方米以下的戶型總占比下降到了18%，而去年8月，90平方米以下戶型總占比高達37%，這說明中小 戶型拉低房價的作用在減弱�！逼浯�，政府可以通過限簽、限售的手段來把關(guān)，避免高價項目拉高整體均價。
  此外，通過花都、南沙這些外圍區(qū)域低價盤的大量成交拉低均價也是業(yè)內(nèi)人士認為是最有效的實現(xiàn)手段。
  合 富輝煌最新統(tǒng)計顯示，今年五一黃金月期間，廣州十區(qū)入市將貨約有17355套，花都、番禺、南沙等四大外圍區(qū)域新增貨量便達到了13450套，占比高達 77%。其中，供應(yīng)大戶花都區(qū)預計將有5000套左右的新貨入市。另一個供應(yīng)大戶番禺今年五一黃金月同樣新貨供應(yīng)充足，新增貨量約3100套。南沙新新供 應(yīng)預計在3000套左右，占比17%，蘿崗今年五一黃金月新增供應(yīng)則創(chuàng)下近年來之最，可售貨量將近2350套，且新貨以100平方米以下的熱銷剛需產(chǎn)品為 主。
  據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，2012年花都、南沙兩區(qū)的成交均價都在萬元以下，分別是8489元/平方米和8537元/平 方米，即使是均價過萬的蘿崗區(qū)，去年均價達到13997元/平方米，仍處于全市均價水平之下。未來外圍區(qū)域如此大貨量的推出，對于全市均價的拉低作用不難 想象。
  焦點
  廣州醞釀二套房貸首付比例升至七成
  據(jù)中國證券報報道，有消息人士透露，廣 州4月房價環(huán)比上漲幅度若超過2%，將會提高二套房貸首付比例至七成。有關(guān)部門正在醞釀方案，可能是在公積金貸款或商業(yè)銀行貸款中選擇一個實施。而1-3 月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價分別為15946元、16298元、16817元，環(huán)比漲幅分別為2.9%、2.2%、3.2%。而今年廣州房價漲幅控制 為8%左右。
  中地行策劃總監(jiān)謝沁指出，目前有個別銀行已經(jīng)實行了二套房首付七成的做法，這一政策即使全面實行對樓市的影響也不會非 常大，未來買家會更謹慎考慮所購買物業(yè)的需求是否迫切；同時對物業(yè)的增值度有更仔細考量，會更仔細地對比是否有更好的投資途徑�！叭绻追咳鎸嵭惺赘� 七成，對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的銷售會有所促進，但對剛需性、增值性一般的物業(yè)會有影響”。
  外圍區(qū)域樓價現(xiàn)漲專家呼吁政府把關(guān)
  令 業(yè)內(nèi)人士有些擔憂的是，被寄予厚望的外圍區(qū)域逆市上調(diào)價格的趨勢卻頗為明顯。以花都為例，合富輝煌的監(jiān)測也顯示，4月份的新貨中，花都區(qū)多個大盤定價走 高，如保利花城定價11000元/平方米，御華園8500元/平方米，祈福萬景峰10000元/平方米，上述指標盤新貨已升價10%至20%。
  “去年花都的價格上來之后成交量出現(xiàn)了下降，它們對全市均價的拉低作用在所下降，因此政府要想辦法把花都的價格壓下來�！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江建議。
  同 樣屬于外圍區(qū)域的番禺區(qū)樓價則將出現(xiàn)明顯上揚。合富輝煌的數(shù)據(jù)顯示，從3月份起，該區(qū)域多個樓盤價格上漲；如大學城板塊越秀三盤價格對比一月份上漲 2000至3000元/平方米，錦繡半島亦升價10%，可逸江畔升價8%至15%，敏捷金月灣售價也達1 .5萬元/平方米，對比一季度普遍升幅達 10%。
  雖然外圍區(qū)域樓價逆市走高令人擔憂，但朱欣苑則樂觀地認為，未來只要郊區(qū)的成交量在全市成交總量中的占比增幅大于其價格的增幅，廣州市十區(qū)成交均價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍將會下降，“最關(guān)鍵的還是保持郊區(qū)項目成交量的高占比�！�
新浪房產(chǎn)網(wǎng)
作者: 記得 時間: 2013-4-12 11:12
政府可以通過限簽、限售的手段來把關(guān)，避免高價項目拉高整體均價
這個好
| 歡迎光臨 汕尾市民網(wǎng) (http://www.gzylkswx.com/) |
Powered by Discuz! X3.4 |