魯?shù)?發(fā)表于 2013-2-25 10:55
政策派
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●政府宜把施政的重點放在新增房的市場，在每年的新批土地中，規(guī)定其中相當一部分所興建的樓宇，將來必須售予當?shù)氐氖状沃脴I(yè)人士。
●政府應盡量利用新房市場去解決房屋的使用需要，而把樓宇的投資功能，留待存量房市場去反映，投資者風險自負。
中國的房地產(chǎn)業(yè)對2013年寄望很大。大家都認為：房價將在2013年重拾上升軌，交易亦會比前兩年暢旺，整個行業(yè)的日子都會比較好過。
然而，行內(nèi)仍擔心政府的政策會有改變，力度雖一次比一次嚴厲，但成效卻不太明顯。這是因為中國的經(jīng)濟正處于百年一遇的高速增長期，房價隨經(jīng)濟高速增長，乃正常不過的事。政府要房價逆經(jīng)濟的大方向而行，自然事倍功半。
現(xiàn)時政策的盲點，是只注重房地產(chǎn)的使用需要，而不顧房地產(chǎn)的投資功能�，F(xiàn)實是投資功能仍主導著市場的行為，令政府的政策沒法真正照顧到使用的需要。結(jié)果，未能置業(yè)的人，依然買不到樓。歷次的調(diào)控都顯示：房價即使在政策推出后出現(xiàn)一定的調(diào)整，但幅度不大，達不到政策的原定目標。
然而，在政策推行期間，不但行業(yè)的運作大受折騰，連整個社會的經(jīng)濟亦受拖累，民眾付出的代價很大。
事實證明，政府企圖遏抑整個存量房的市場，去適合初次置業(yè)者的需要是不切實際的。存量房的市場太大，涉及千百萬小業(yè)主的心態(tài)，要改變并不容易。即使真的成功把樓價壓到一般人都買得起的水平，也會因為打擊面太大(有八成城市住戶是業(yè)主)，而在政治上得不償失。
因此，政府宜把施政的重點放在新增房的市場。只要政府在每年的新批土地中，規(guī)定其中相當一部分所興建的樓宇，將來必須售予當?shù)氐氖状沃脴I(yè)人士。那將來開發(fā)商賣樓時，就必須按首次置業(yè)人士的負擔能力來定價。這樣尚未買樓的人心中就會比較踏實，知道每年皆有一定的樓宇是為他們而建的，而且定價都是他們負擔得起的。他們一定會認為，這種方法比以前的措施更靠譜。
當然，這類有限制的土地賣不到好價錢，開發(fā)商會按將來銷售對象的負擔能力來出價，政府可能少了一筆財政收入。但這總好過制訂一些令整個市場都會受沖擊的政策，受害者眾，卻沒有真正的得益者。
在新增房的市場，政府有較大的主導權(quán)，要調(diào)校比較方便。政府應盡量利用這個市場去解決房屋的使用需要，而把樓宇的投資功能，留待存量房市場去反映。后者政府應盡量不去干預，投資者風險自負，政府可以不用負責。
只要政府定位清晰，以后的政策就會更為一貫，行業(yè)就容易適應，經(jīng)濟亦可以發(fā)展得更好。這是我對2013年的希望。
魯?shù)?發(fā)表于 2013-2-25 10:55
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